Особенности недвижимости как объекта инвестирования

Опыт крупномасштабных инвестиций в недвижимость в 70-е годы и последующие кризисные и положительные события в бизнесе недвижимости стимулировали развитие сравнительных исследований рынков недвижимости и рынков различных видов ценных бумаг. Эти исследования приобрели дополнительный импульс вместе с развитием многогранных процессов глобализации. Уже к концу 90-х годов доля вложений за рубежом в портфелях британских инвесторов в целом повысилась с 10% до 20%, американских и японских инвесторов с 0,7% до 6% и с 0,5% до 10% соответственно (хотя вклад в этот рост инвестиций в недвижимость не был столь же значительным). Тем не менее, было отмечено, что интенсивная экономическая интеграция существенно подняла интерес к проблемам и практике глобализации рынка недвижимости как важнейшего обеспечивающего ресурса основного бизнеса.

Особенности недвижимости как объектов инвестирования в сравнении с наиболее распространенными активами рынков ценных бумаг можно систематизировать следующим образом.

*. Портфель активов [А, В) с отрицательной корреляцией (к > 0)

Рис. 2.2*. Портфель активов [А, В) с отрицательной корреляцией (к > 0)

**. Портфель активов [А, В] с положительной корреляцией (к > 0)

Рис. 2.2**. Портфель активов [А, В] с положительной корреляцией (к > 0)

  • (1) Сложная динамика стоимости недвижимости, определяемая спецификой развития, сохранения и использования объектов недвижимости. Так, в течение жизненного цикла объектов недвижимости имеют место:
    • • неоднократные процессы развития, которые сопровождаются скачкообразными и значительными финансовыми затратами (формально - это снижение текущей оценки стоимости предприятия) и ростом доходов (это признак повышения стоимостной оценки) со сдвигом времени,
    • • длительные периоды физического и морального старения, снижающие оценку стоимости объекта недвижимости,
    • • планомерное (или по мере чрезвычайных ситуаций) поддержание и обновление фондов.
  • (2) Значительный сдвиг по фазе (чаще - отрицательная корреляция) показателей доходности недвижимости в сравнении с другими активами, как, например: акциями и облигациями, а также высокая положительная корреляция по отношению к процессам инфляции. Рис. 2.3 и табл. 2.5, подготовленные на основе данных[1], иллюстрируют этот тезис. На рис. 2.3 можно наблюдать упоминаемую колебательность показателей (определенные признаки цикличности процессов), сдвиги текущих максимумов и минимумов доходности различных активов, ситуацию отрицательной корреляции между показателями недвижимости и акций, недвижимости и облигаций. В табл. 2.5 приведены данные о коэффициентах корреляции между показателями названных активов. Они подтверждают наличие отрицательной корреляции между показателями доходности недвижимости, с одной стороны, и показателями доходности акций (-0.16) и облигаций (-0.35), с другой стороны. Имеет место высокий уровень положительной корреляции (+0.51) между показателями доходности недвижимости и инфляции, много более высокий, чем уровень корреляции показателей инфляции с доходностью акций (+0.11) и облигаций (+0.35).
  • (3) Неоднородность сложных объектов недвижимости (каковыми, собственно, и являются приносящие доход объекты) по составу. Отсюда - возможная разнохарактерность динамики показателей отдельных частей сложного объекта. Например, для имущественного комплекса, включающего многие компоненты: земельные участки, здания, специализированные сооружения и т.д., можно полагать, что их потенциальная и реализуемая доходность различны. А интегральные показатели доходности могут затенять невыявленный и неиспользуемый высокий потенциал отдельных компонентов.
  • (4) Неделимость (пашуальность) объектов недвижимости. Под этим термином имеется в виду физическая неделимость объектов недвижимости, практическая невозможность купить или продать данный актив в желаемом для инвестора количестве: произвольную часть здания или сооружения, участка недр. Делимость этих объектов, прежде всего, обуславливается их собственными конструктивными или иными системными аргументами, но не пожеланиями или возможностями инвестора (как это имеет место на рынке ценных бумаг).
Динамика доходности акций, облигаций, недвижимости и инфляции (США, 1971-1979гг.) [%1

Рис 2.3. Динамика доходности акций, облигаций, недвижимости и инфляции (США, 1971-1979гг.) [%1.

Табл. 2.5. Корреляция активов (США - 80е годы)

Недвижимость Акции Облш ации

Инфляция

Недвижимость

1.00 <- 0.16 -0.35'';

ч.

0.51

Акции

1.00 0.36

0.11

Облигации

1.00

0.35

Примечание

Хотя и здесь могут быть аналоги достаточно подробной делимости и последовательного, своего рода, виртуального приобретения малых долей недвижимости, как это, например, может иметь место в схемах жилищных сертификатов. В этих схемах клиент может приобретать жилье (право на будущее жилье) малыми долями, накапливая их вплоть до наступления возможности получения жилого объекта целиком. Причем это может быть исполнено именно за счет накопления необходимого количества малых долей или с подключением для оставшейся ненакопленной части механизмов ипотеки.

  • (5) Низкая ликвидность недвижимости и другие особенности проведения операций и сделок на рынках недвижимости, как, например, относительно малое число продавцов и покупателей, организационные сложности сделок и оформительских процедур.
  • (6) Более высокая регулярность и стабильность поступления доходов от недвижимости. Так, арендные отношения предусматривают фиксированные регулярные ежемесячные или квартальные платежи. Эти платежи являются регулярными и стабильными доходами арендодателя. Кроме того, арендный договор фиксирует сделку на достаточно продолжительный период вперед - в несколько лет.

Например, в Великобритании традиционный арендный договор до последнего времени заключался на срок до 25 лет. При этом пересмотр условий договора производился не так часто, как правило, один раз в 3-5 лет и не связывался жестко с оперативной ситуацией на рынках недвижимости или вообще с текущей экономической конъюнктурой. Что же касается разрешенных законами принципиальных правовых возможностей срочного изменения условий арендного договора, то это в установленных условиях арбитражного правосудия, как правило, весьма накладно для инициатора.

(7) Другие особенности, в том числе: дефицит достоверной информации о денежных потоках, изменениях стоимости, показателях доходности и рисков; уникальность объектов недвижимости и сложность их сравнения между собой; специфическое влияние на стоимостные оценки недвижимости таких факторов, как применяемые схемы финансирования развития недвижимости, правовые характеристики, действующие налоговые механизмы и др.

В результате наличия названных выше, а также ряда других особенностей недвижимости как объектов инвестирования и потенциальных компонентов портфельных инвестиций актуальной является проблема установления для недвижимости надежных рыночных индексов, адекватных индексам на рынках ценных бумаг. При этом установление индексов, характеризующих доходность и риски инвестирования в недвижимость, должно предполагать не только указание алгоритмов их определения, но и пути учета упомянутых особенностей, источники информации и правила накопления и обработки сравнимых статистических данных. Именно после этого можно будет обоснованно говорить о возможностях и конкретных методических средствах формирования и управления эффективными (оптимальными) инвестиционными портфелями, включающими недвижимость наряду с традиционными портфельными компонентами - акциями, облигациями и другими ценными бумагами.

  • [1] ,J Управление портфелем недвижимости / пер. с англ. / под ред. С.Г. Беляева. - М.:Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >