Виды рыночных циклов

В результате проведенного анализа динамики показателей стоимостных характеристик на рынке недвижимости Великобритании в целом за период с 1970-х годов были выявлены три основные волны, см., ниже табл. 2.6[1].

Рассмотрим некоторые из особенностей этой динамики:

  • О) точные данные по времени колебаний (выявленных волн) несколько варьировались между различными секторами рынков недвижимости, но определенность наличия явно выраженных пиков и спадов практически была адекватной;
  • (и) были отмечены региональные вариации колебаний, в частности, по регионам со спадами (или подъемами доходности) меньшими, чем в других регионах;
  • (ш) вторая из названных волн (см., в табл. 2.6 строку N2) была наименее значительной по размаху отклонений, как для коммерческого, так и для жилого рынка недвижимости;

Табл. 2.6. Три отмеченные типа волн на рынках недвижимости

(N1)

подъем 1970 -1973 гг.

спад 1973-1977 гг.

(N2)

подъем 1978 -1979 гг.

спад 1980 -1984 гг.

(N3)

подъем 1985 -1989 гг.

спад 1990-1993 гг.

  • (iv) депрессия середины 1970-х годов (волна N1) была самой тяжелой для рынка коммерческой недвижимости и показала наибольший спад по показателям прибыльности;
  • (v) наиболее значительные ухудшения показателей для рынка жилой недвижимости (по показателям строительства жилья) имели место в период спада 1990-х годов (волна N3). Так, в предыдущие периоды спадов (в волнах №1 и №2) реальная стоимость домов падала вместе со снижениями рыночных показателей, но денежные кредиты, выданные на их строительство, возвращались достаточно стабильно. В последней волне N3 был провал и по возмещению выданных денежных кредитов. Этот феномен объяснялся, по-видимому, недостатками механизмов ипотечного кредитования, когда во многих случаях кризиса 1990-х годов оказалось, что согласованная оценка залога жилой недвижимости оказывалась существенно выше, чем ее реально складывающаяся оценка в условиях рыночного спада. В такой ситуации безопасность кредитора нарушалась, так как домовладельцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, в принципе не могли возместить кредит своей упавшей в стоимости жилой недвижимостью;
  • (vi) волновые явления (своеобразные циклы) на рынках недвижимости оказались тесно взаимосвязанными с внешнеэкономическими и внутриполитическими событиями, например, такими как:
  • • скачок цен на нефть в странах-производителях нефти ОПЕК в 1970-х годах,
  • • изменения во внутренней экономической политике и в правительстве (как, например, выход Великобритании из валютного механизма Европейской финансовой системы в 1992 году).

  • [1] Последующие годы выявили новые циклы подъемов (1997-2002, 2005-2007)и спадов (2003-2005, 2008-...), характерные, в частности, для московского рынка недвижимости.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >