Факторы влияния на цикличность индикаторов рынка недвижимости

Существуют ли факторы, по отношению к которым цикличность характеристик рынка недвижимости наиболее чувствительна? Некоторые факторы, способствующие проявлению циклического характера рынка недвижимости, приведены ниже, см., (1)-(4):

  • (1) Рынок недвижимости имеет низкую эластичность цены предложения. Приспособляемость к скачкам спроса низка, так что перерегулирования и недорегулирования вполне вероятны. Низкая эластичность обусловлена рядом факторов; в их числе:
    • • значительная продолжительность во времени строительного цикла развития объекта,
    • • организационные сложности в обеспечении эффективного развития, как, например, трудности получения плановых разрешений и значительные потери времени для согласований.
  • (2) Кризисные явления в экономике приводят многих застройщиков (или заказчиков проектов развития) к состоянию банкротства и не обходимости оставить эту сферу деятельности, свернуть производство. Бум, в свою очередь, привлекает новых предпринимателей. Подобно этому банковская система оставляет менеджеров по кредитам в периоды спадов без работы и сокращает как не обеспечивших исполнение кредитного договора. А в периоды бума деятельность менеджеров по кредитам зачастую не подвергается жесткому регулированию, процессы выдачи кредитов для ускорения значительно упрощаются. Это как раз наводит на мысль о том, что никто не учится на старых ошибках.
  • (3) Процесс приспособления к рыночным изменениям недостаточно привязан к изменениям спроса. Так, анализ показывает, что только малая часть рыночных товаров обновляется от года к году (например, как строительство новых зданий коммерческого назначения или новых жилых домов). Однако малые количества, исчезая в продолжение фазы спада, могут привести к ситуации, когда рыночная ниша с данным видом объектов вообще окажется пустой, в том числе, и потому, что эти объекты изменили свое направление использования. При гибкой приспособляемости скачки спроса гораздо более оперативно могут быть удовлетворены переустройством зданий, нежели более продолжительным процессом нового строительства.
  • (4) Застройщики и строительная индустрия, как правило, реагируют на изменения спроса как классическая модель ускорителя с запаздыванием. Они разворачивают свои мощности и свою активность после того, как скачок потребностей и его последствия охватили рынок недвижимости.

В свою очередь, пример рынка недвижимости Великобритании показывает, что существуют факторы, которые препятствуют циклическому характеру показателей рынка. В их числе наиболее значимыми являются следующие:

  • (О долговременный характер арендного соглашения без записи условий о правах прекращения договора. В результате для съемщика затруднительно оперативно прекратить использование арендуемого помещения в период кризисного спада;
  • (ii) включение в договор положения о пересмотре ставки аренды только в сторону увеличения. Таким образом, ставка аренды не уменьшается и в периоды кризисных спадов;
  • (iii) тенденции институциональных инвесторов распределять свои вложения в недвижимость, исходя из концепции пропорциональных портфельных инвестиций. Это приводит к тому, что они предпочитают сохранять приобретенную недвижимость в собственности, нежели оперировать с ней (например, продавать) в соответствии с оперативно складывающейся рыночной ситуацией;
  • (iv) субъективная позиция собственников жилья в условиях спадов на жилищном рынке. Они считают, что гораздо труднее продать собственность в периоды спадов (то есть продать то, что стало неэффективным, и тут же купить дом, более подходящий к условиям спада);
  • (v) гибкая адаптация зданий и помещений к новым направлениям использования, нежели полный отказ и избавление от них;
  • (vi) возможные ограничения операций с недвижимостью за счет определенных финансовых и административных регуляторов рынка недвижимости.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >