Аренда недвижимости

Сущность договоров аренды недвижимого имущества составляют фиксированные сроки его передачи во временное владение и пользование, а также возмездный характер такой передачи. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы за передаваемую в аренду недвижимость договор считается незаключенным. Договор аренды заключается обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации в установленном порядке органами юстиции при сроках аренды свыше одного года (ст. 651, 654 ГК РФ). Принципиальным является нормативное положение о передаче собственником арендатору объекта недвижимости прав на земельный участок или его часть, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (статья 652 ГК РФ). Подобное единение правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка сохраняется и при продаже земельного участка. Так, «в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка» (статья 653 ГК РФ).

Укажем на дополнительные особенности регулирования арендных отношений применительно к предприятиям. Так, согласно нормам ГК РФ составляющее предмет аренды предприятие может выступать только как имущественный комплекс в целом. Таким образом, в аренду передаются все объекты имущественного комплекса, включая земельные участки, здания и сооружения, оборудование, нематериальные активы и т.д. Вместе с тем, имеющиеся у арендодателя лицензии на определенные виды деятельности арендатору предприятия не передаются. Так, например, сдача в аренду имущественных комплексов больниц или учебных заведений не означает автоматической передачи арендаторам лицензий на лечебную или образовательную деятельность. Ст. 660 ГК РФ (в отличие от общих положений аренды) разрешает арендатору предприятия совершать действия по сдаче арендованного имущества в субаренду, продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности арендованного предприятия самостоятельно - без согласия арендодателя. При этом устанавливается фактически лишь одно условие - не допускать уменьшения стоимости предприятия. Хотя допускаются также и специальные дополнительные условия, установленные договором, например, сохранения профиля деятельности предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт его фондов (статья 661 ГК РФ). Заметим при этом, что в общих положениях аренды капитальный ремонт, как правило, остается за арендодателем. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения на них арендодателя. Вместе с тем, арендодатель через суд может освободиться от возмещения затрат на произведенные улучшения, если сумеет показать, что произведенные для этого затраты нарушили принципы добросовестности и разумности.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >