Трехмерный образ пространства оценки

Полученное в результате построения двухмерной матрицы «Объекты - Операции» многообразие потенциальных оценок в принципе также не является исчерпывающим. Неслучайно в исходном определении оценки присутствуют ссылки на субъектную ориентацию процессов оценки и другие внешние условия проведения оценки:

  • • так, можно предположить, что по-разному будут проводить оценку покупатель и продавец. Первый, например, исходя из ранее понесенных затрат, а второй - исходя из будущих прибылей;
  • • в одних случаях процесс оценки укладывается в стандартные, нормативные схемы, как это, в частности, определено законодательно для приватизации государственного и муниципального имущества, для расчетов имущественных налогов;
  • • в других случаях на оценку могут влиять, например, срочность или иные обременяющие участников сделки условия.

Таким образом, пространство существования оценок, пространство потенциального разнообразия оценок в принципе является многомерным и для каждой из пар матрицы «Объекты - Операции».

Для наглядности полноразмерное пространство оценки можно представить в образе трехмерного куба, см., рис. 4.2. При этом две оси координат куба, как и ранее, закрепим за упомянутой парой «Объекты - Операции», а третью используем для того, чтобы отразить существование множества условий оценки, таких как: условия проведения оценки (как, например, срочность и влияние иных внешних обстоятельств), обременения, нормативные ограничения оборотоспособности, субъектная ориентация оценки и т.д. Тогда точка (x,y,z) на рис. 4.2 означает, что с объектом вида (х) готовится операция вида (у) в условиях вида (2).

В принципе каждая координата теперь уже трехмерного пространства оценки требует ответа на комплекс вопросов о применяемых принципах, процедурах и методах оценки. В одних случаях это будут некие унифицированные стандарты или нормативы, в других случаях - аналоги известных прецедентов или свободных рыночных цен, в третьих случаях это будут результаты сложных модельных расчетов и аналитических поисков.

Говоря о характеристиках сформированного пространства оценки, подчеркнем следующие важные методические положения:

  • • работа по оценке (в частности, определение концептуальных подходов и конкретных методов и алгоритмов оценки) в каждой из координат куба потенциально возможна,
  • • заполняемость куба соответствует реальным потребностям в оценке на складывающихся рынках недвижимости, потребностям практики при проведении актуальных операций с объектами недвижимости, как, например: аренда, купля-продажа, приватизация и инвестиции в развитие имущественных комплексов предприятий,
  • • пространство оценки в принципе не является фиксированным, жестко ограниченным; так, например, многообразие условий оценки (третью группу координат пространства оценки - z) или детализацию раскрытия конкретных особенностей объекта недвижимости (первая группа координат пространства - х) трудно представить исчерпывающим образом.

Идею трехмерного куба, в частности, целесообразно положить в основу организации структуры баз данных и накапливающихся баз знаний (по статистическим данным, применяемым подходам и методам оценивания и т.д.) для известного многообразия объектов недвижимости и операций с ними, а также наиболее часто встречающихся условий проведения оценки. Кроме того, подобная структуризация пространства оценки и соответствующих баз данных может быть эффективно использована при конструировании формальных правил выбора базиса и методов оценки.

Двухмерное пространство «Объекты - Операции»

Рис. 4.1. Двухмерное пространство «Объекты - Операции»

Трехмерное пространство оценки 144

Рис. 4.2. Трехмерное пространство оценки 144

Примечание

Отметим, что сформированное многомерное пространство оценки несет в себе как положительные, так и отрицательные потребительские свойства. А именно:

  • • с одной стороны, оно помогает сформулировать стройную концепцию существования и логики оценки практически для всех реально существующих и потенциально возможных ситуаций и сочетаний видов объектов и разрешенных операций с недвижимостью, условий их проведения,
  • • с другой стороны, высокая размерность и потенциальная множественность в процессах оценки порождают трудоемкую проблему адекватных разработок специализированных методов и алгоритмов оценки, сравнения и выбора лучших решений в многокритериальных пространствах.

Как рационально использовать возникающую множественность и как эффективно бороться с проблемой размерности? Представляется чрезмерно трудоемким и даже практически невозможным заполнять все потенциально востребуемые координаты этого многомерного пространства специально адресованными методиками и положениями по оценке для каждой его ячейки. Один из эффективных выходов в борьбе с проблемой «разрастания» размерности связан с использованием идей базиса оценки и соответствующего сжатия пространства оценки.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >