Базисы оценки

В понятие базиса оценки включают определенную систему принципов и подходов к оценке, в том числе, с учетом целей, условий, ограничений и других специфических факторов, влияющих на выбор методов и получаемые результаты для оцениваемого вида объектов недвижимости. Первенствующая роль в выборе базиса принадлежит цели оценки. Так, в «Европейских стандартах оценки недвижимости», утвержденных Европейской ассоциацией оценщиков TEGoVA, в разделе 4.01 «Принципы оценки и практика отчетности», в пункте 4.01.2 подчеркивается: «Цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки, который должен устанавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками при согласовании условий договора об оценке объекта недвижимости».

Наряду с традиционными объектами и целями оценки, Европейские стандарты выделяют важнейшие специальные цели и объекты оценки, в числе которых:

  • • составление финансовой отчетности,
  • • определение залогового обеспечения кредитов,
  • • недвижимость страховых, пенсионных и инвестиционных трастовых фондов,
  • • компании, занимающиеся застройкой (девелопментом),
  • • недвижимость в инвестиционных портфелях (в том числе с определением индексов недвижимости, адекватных индексам рынков ценных бумаг),
  • • компании (бизнес) при их слияниях, покупках и продажах,
  • • совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью,
  • • недвижимость, расположенная в разных странах.

В числе других факторов, влияющих на выбор базиса оценки, необходимо указать на следующие:

  • • вид объекта оценки (в частности, в Европейских стандартах внимание оценщиков обращено к таким видам объектов недвижимости, как истощимое имущество, имущество государственного сектора),
  • • возможности и направления дальнейшего использования объекта,
  • • добровольность и компетентность покупателя и продавца,
  • • достаточность периода маркетинга,
  • • сжатые сроки проведения оценки,
  • • факторы окружающей среды (особенно, в аспекте присутствия ядовитых веществ и опасных строительных материалов),
  • • поврежденная и незавершенная в строительстве недвижимость.

Складывающийся для конкретного заказа по оценке недвижимости

набор из перечисленного множества факторов позволяет определить базис оценки. Поскольку ситуации могут быть самыми разнообразными, то понятным является и множественность базисов оценки.

Рассмотрим перечни используемых базисов оценки в различных международно признанных стандартах оценки. Так, обобщая данные Международных (IVSC) и Европейских (TEGoVA) стандартов оценки, можно сформировать следующий перечень базисов оценки:

  • • рыночная стоимость,
  • • рыночная стоимость при существующем использовании,
  • • потребительская стоимость,
  • • стоимость действующего предприятия,
  • • специальная стоимость,
  • • стоимость при вынужденной продаже,
  • • утилизационная стоимость,
  • • ликвидационная стоимость
  • • стоимость при вынужденной продаже,
  • • остаточная стоимость замещения и восстановительная стоимость,
  • • стоимость при альтернативном использовании,
  • • отрицательная стоимость (как оценка стоимости объекта, стабильно генерирующего убытки),
  • • стоимость в использовании (с включением и без включения в оценку нематериального актива «гудвил» - дополнительной стоимостной оценки, возникающей, например, как следствие репутации или признанного высокого уровня менеджмента),
  • • прогнозные и ретроспективные оценки и др.

Ниже приводится перечень определений для наиболее часто используемых базисов оценки:

/. Рыночная стоимость

Рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате справедливой коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон имела достаточное время, действовала компетентно и без принуждения. Область применения базиса рыночной стоимости - неспециализированная недвижимость, объекты, на которые существует регулярный спрос. Этот базис западными стандартами рекомендуется для оценки в следующих случаях:

  • • недвижимость используется как объект для инвестиций,
  • • недвижимость используется для дальнейшего развития,
  • • объекты недвижимости являются излишними или продаются по отдельности.

Считается также, что рыночная стоимость как базис оценки может применяться и для оценки выставленного на продажу портфеля объектов недвижимости.

2. Рыночная стоимость при существующем использовании

Это текущая рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо оттого, является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

Область применения данного базиса: неспециализированная недвижимость, предназначенная для использования в том виде, как она задействована на текущий момент времени.

3. Восстановительная стоимость

Полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства) определяется как совокупность затрат, требующихся на воспроизводство полной копии объекта: функциональной и материальной копии, то есть, из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Остаточная стоимость воспроизводства: это - полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта с учетом всех форм обесценивания, износа и устаревания.

4. Стоимость замещения

Полная стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта.

Остаточная стоимость замещения - это полная стоимость замещения с учетом всех форм износа, обесценивания и устаревания.

Области применения полной и остаточной стоимости воспроизводства, полной и остаточной стоимости замещения, то есть, для выше означенных позиций (3-4) - специализированная недвижимость.

5. Стоимость действующего предприятия

Данный тип стоимости приписывается предприятию как единому функциональному целому. Эта стоимость определяется через алгоритмы капитализации прибыли предприятия, с учетом оборота и всех обязательств, связанных с деятельностью предприятия. Заметим при этом, что если некоторый объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то он обладает собственной потребительской стоимостью.

6. Инвестиционная стоимость

Это стоимость недвижимости для конкретного инвестора при его определенных целях инвестирования. Инвестиционная стоимость является субъективным понятием, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором, имеющим определенные цели и критерии инвестирования.

7. Стоимость налогообложения

Это стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных правовых документах, относящихся к налогообложению данного типа собственности.

8. Страховая стоимость

Это стоимость собственности, определяемая положениями согласованного сторонами страхового договора.

Как видно, приведенный перечень базисов и определений оценки вполне обозрим, логически понятен, достаточно разнообразен, однако, и не является исчерпывающим. По совокупности известных определений в международных и национальных стандартах оценки, переводных и отечественных публикациях по проблемам оценки этот перечень можно расширить. Расширения диктуются, главным образом, особенностями практического использования оценки, характерными для данной страны или региона, уровнями и спецификой социально- экономического развития.

Так, в практике оценочной деятельности в Австралии на первый план выходят базисы оценки пастбищ как недвижимости, наиболее эффективной для инвестирования. В стандартах оценки США (USPAP) можно найти базовые положения и подходы к оценке сельскохозяйственных комплексов (фермерских хозяйств). В последний период многие стандарты включили методы оценки с использованием механизмов дисконтирования финансовых потоков. В этом контексте следует отметить, что с развитием процессов глобализации специфические национальные и региональные базисы и методы оценки адаптируются профессиональным сообществом в общие своды международных стандартов. Таким путем, в частности, принципы оценки государственной недвижимости, первоначально развиваемые в Европейских стандартах TEGoVA, нашли затем свое место в международных стандартах IVSC.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >