Обзор основных методов оценки (по группам методов)

(1) Нормативные методы

Нормативные методы оценки - это методы, устанавливаемые законодательными и нормативными правовыми актами как обязательные к применению в специально выделяемых ситуациях (по видам объектов и проводимых действий с недвижимостью). Это делается для обеспечения эффективного государственного регулирования оценочной деятельности в особо значимых областях, таких как, например, бухгалтерский учет, налогообложение, отдельные виды операций и сделок с государственной и муниципальной собственностью. Зарубежным аналогом нормативных методов оценки, причем как по содержанию, так и по терминологии, является так называемое «установленное законом оценивание» - Statutory Valuation.

В качестве примеров нормативного подхода к оценке недвижимости в отечественной практике можно привести:

  • • нормативно установленное законодательством о бухгалтерском учете применение оценок основных фондов по цене приобретения и по себестоимости строительства с последующим использованием линейной функции их износа, линейной функции снижения начальной оценочной стоимости;
  • • нормативно установленная инструкциями налоговых служб оценка недвижимого имущества физических лиц в целях налогообложения по остаточной восстановительной стоимости;
  • • законодательно установленная бесплатная приватизация жилой недвижимости до определенного времени, установленного законом;
  • • нормативные положения для установления цен при проведении операций и сделок с объектами государственной собственности, в том числе: стартовой цены аукционов при продаже государственного имущества, ставок арендной платы и платы за землепользование, цены выкупа земель под ранее приватизированными предприятиями (в долях от кадастровой стоимости земли) и др.

При этом можно отметить, что нормативные методы эффективно используют в ситуациях, связанных с оценкой объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. К таковым можно отнести установленный нормативный порядок для определения кадастровой оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, см., блок-схему на рис. 4.3.

Блок-схема нормативного определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Рис. 4.3. Блок-схема нормативного определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Как видно из этой схемы, кадастровая оценка следует строгому алгоритму использования нормативной информации. Первоначально это три информационные потока для определения биологических, технологических и геометрических интегральных оценок. Все они базируются на нормативных данных соответствующих проблемно-ориентированных таблиц. Алгоритмическое обобщение этих трех групп данных дает оценку дифференциального рентного дохода. В свою очередь, затраты на использование оцениваемого земельного участка определяют усреднением статистических данных за предшествующие девять лет. Для получения искомой оценки стоимости земельного участка нормативная прибыль (как разница между рентным доходом и затратами) капитализируется. Или, другими словами, как это указано в нормативных документах, оценка стоимости вычисляется как суммарный чистый доход в течение фиксированного количества лет. Для оценки низкокачественных земель во избежание получения отрицательных значений стоимостных оценок устанавливается ограничение типа минимального нормативного значения и абсолютной ставки рентного дохода.

Другим наглядным примером использования нормативной методологии в течение длительного времени могли служить правила установления платы за землепользование. Так, в соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» и, начиная оРаспоряжения Мэрии Москвы от 31.03.92, № 173-РВМ, с 1 января 1992 года пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс порядка сорока подзон повышенной ценности городских земель, как правило, в центре столицы и в местах сосредоточения уникальных памятников истории, культуры и архитектуры). Изначально для каждой из зон и подзон установлены базовые ставки оплаты землепользования, которые затем регулярно индексируют посредством принятия соответствующих нормативных документов городскими органами власти. При этом землевладельцы и землепользователи, наделенные правом бессрочного пользования землей, облагаются ежегодным земельным налогом в размере, кратном базовой ставке. Наравне с этим, установлены нормативные льготы по арендной плате для различных категорий пользователей, например, в размере до 50% от базовой ставки.

В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в нормативных документах могут появляться требования не именно фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой оценки, а нормативные требования использовать определенные базисы и методы оценки. Так, например, в проводимых процедурах приватизации предписывалось нормативное использование балансовой информации для определения начальной цены предприятия. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. Для объектов недвижимости определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств. Объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование после инвентаризации оценивались также по балансовой стоимости.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >