(2) Затратные методы

Методы восстановительной стоимости

Оценка методом восстановительной стоимости включает прямой пересчет всех видов затрат на полное воссоздание объекта. При этом учитывают текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимают в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала, связанного с функционированием оцениваемого объекта. Таким образом, при применении метода восстановительной стоимости производят практически полные сметнофинансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме восстановительной стоимости восстанавливает (воссоздает, воспроизводит, строит вновь, в англоязычной терминологии - rebuilt cost) именно данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

Для учета процессов физического износа, меняющегося во времени строительного состояния объекта, применяют метод остаточной восстановительной стоимости (в англоязычной терминологии - depreciated rebuilt cost). Его содержание в полном объеме повторяет начала метода восстановительной стоимости, развивая его в направлении учета строительного износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть, расчет по схеме остаточной восстановительной стоимости как бы воссоздает данный объект, относя этот процесс в прошлое, ко времени его строительства, и корректирует (снижает) полученную таким образом оценку его стоимости для учета изменений (старения), произошедших за прошедшее с момента завершения строительства объекта время.

Простейшей схемой учета износа объекта является линейная модель, которая уменьшает начальную оценку стоимости Сов, вычисляемую как полная восстановительная стоимость, пропорционально времени существования -1. При этом необходимо задаваться некоторым нормативным временем жизни объекта - Т.

Таким образом, линейная модель учета физического (строительного) износа определяет следующую формулу для оценки текущего значения остаточной восстановительной стоимости Cet объекта:

Cet = Сво (Т -1)/Т.

Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две проблемы:

  • • справедливость значений цен, закладываемых в расчет исходного значения восстановительной стоимости Сво. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в годы создания объекта) и настоящем (на момент оценки): принять за основу цены настоящего времени или все-таки ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответствующей их индексацией,
  • • обоснованность определения нормативной длительности жизненного цикла объекта Т. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни, по различным причинам, часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта).

Поэтому, наряду с линейными моделями износа, возможно применение различного типа нелинейных моделей F(t,T). Тогда текущее значение остаточной восстановительной стоимости объекта оценки определяют формулой

Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

В отечественной практике технической инвентаризации объектов недвижимости - зданий применяют сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок строительного физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц их износа, принимает решение о необходимых корректировках этих оценок, чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями действующих табличных нормативов.

Примечание

Поэтому за рубежом, в частности, в Великобритании практикуют при установлении значения времени жизни или непосредственно меры физического износа объекта использование мнения эксперта- оценщика. То есть, эксперт-оценщик для конкретного объекта после детального осмотра самостоятельно дает интегральную оценку состояния (износа) или время его жизненного цикла, что при линейной модели динамики износа и знании года сооружения объекта однозначно определяет меру его износа. Такие подходы, по мнению экспертов, незаменимы, например, при оценках зданий, которые построены много десятилетий назад и текущее состояние которых никак не укладывается в стандартные рамки действующих строительных нормативов.

Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки не только в связи физическим, но и моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта), либо с помощью экспертов.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >