Методы замещения

Методы замещения, по своему содержанию, во многом идентичны выше представленным методам восстановительной стоимости. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем, объект может отличаться от полного аналога за счет различных, присущих настоящему времени технологических и иных модификаций. Так, например, для объектов здравоохранения в сметных расчетах при определении стоимости будут учитываться уже не прошлые, а действующие современные стандарты по строительным и отделочным материалам, высоте помещений, освещенности и т.д. В результате, оценивая ранее построенный объект, его замещают подобным же, но современным, модифицированным объектом, и определяют его оценочную стоимость (в англоязычной терминологии - replaced cost).

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями. Так, например, для здания дома отдыха на 200 отдыхающих, построенного три-четыре десятилетия назад, методы восстановительной стоимости будут ориентироваться на сметные расчеты для полностью идентичного здания с полностью идентичным оборудованием и т.д. В отличие от этого, методы замещения будут оперировать со сметно-финансовыми расчетами для современного здания дома отдыха на 200 отдыхающих (то есть, функционально того же назначения и с теми же главными функциональными параметрами). Однако его строительные и архитектурные решения, а также устанавливаемое оборудование могут быть несколько иными. Этим самым в методологию оценки через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая связана с проблемой обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.

Дело в том, что произведенные в функциональном аналоге изменения могут быть необходимыми, как, например:

  • • исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы),
  • • применение в соответствии с современными нормами безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха) и т.д.

И, в то же время, допущенные при подборе функционального аналога изменения могут носить и необязательный характер, хотя и отвечающий современным взглядам на комфортность и уровень качества функциональной среды (например, как кодированный доступ в помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько при проведении расчетов методами замещения необходим и допустим учет произошедших изменений. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика. Но, с другой стороны, и дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией с определенным набором изменений. Подобные замещения могут быть предметом согласованного решения заказчика и эксперта-ис- полнителя оценки.

Метод остаточной стоимости замещения так же, как и метод остаточной восстановительной стоимости, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сзо, в направлении учета в значении текущей стоимости C3t фактора старения объекта. Здесь работают те же идеи и те же формулы учета износа с использованием линейной и нелинейной функций, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости:

Cat = Сзо (Т -1) / Т и C3t = Сзо * F(t,T).

Аналогично методам остаточной восстановительной стоимости в методах остаточной стоимости замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического (строительного) износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами, поскольку динамика их износа может отличаться от замещенных элементов и систем, например, более высокими темпами амортизации современного технологического оборудования.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >