Метод остатка

Метод остатка используют чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, т.е. когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием таких специфических факторов, как градостроительные ограничения, наличие или отсутствие планового разрешения.

В основе метода остатка лежит достаточно простое уравнение:

А - оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта,

В - стоимость развития (проектирования, строительства, реконструкции и т.д.), но без затрат на приобретение земельного участка,

С - приемлемый для девелопера (застройщика) доход, получаемый в результате реализации проекта развития,

D - затраты на приобретение земельного участка (покупку в собственность или права долгосрочной аренды).

Из уравнения [4-1] следует, что для стадии подготовки инвестиционного проекта, связанного с предстоящим развитием данной недвижимости, каждое из слагаемых уравнения является своеобразной моделью, в том числе:

«А» - моделью будущей рыночной цены объекта после завершения работ по его развитию (строительству, реконструкции и др.). Здесь моделируют и соответственно варьируют возможные технико-экономические показатели будущего использования объекта, используют алгоритмы капитализации ожидаемых чистых доходов будущего собственника. Отметим, что значения параметров использования объекта (например, ставки арендной платы), а также сама оценка объекта в целом могут определяться по данным объектов-аналогов;

«В» - моделью затрат на развитие объекта. Здесь моделируют и варьируют такие компоненты затрат, как: снос строений и подготовка территории, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, расходы на управление, консультирование, маркетинг и правовое обслуживание, оплата процентов за кредиты. Отметим, что для этого возможно использовать сравнительные подходы, определяя данные по затратам на развитие из информации об объектах и проектах-аналогах;

«С» - моделью приемлемых доходов в предпринятой девелопером (застройщиком) активности. Модель отражает меру риска проекта развития данной недвижимости в данном месте и при конкретных условиях. Так, значения ожидаемой рентабельности бизнеса застройщика в 15-30% - могут его удовлетворить в условиях социальной и экономической стабильности, значения рентабельности в 50% и выше - будут соответствовать условиям повышенного риска;

«D» - моделью предполагаемой цены земельного участка (при приобретении в собственность или приобретении прав аренды). Эта оценка в ряде случаев может, в свою очередь, определяться некоторыми фиксированными нормативами или методами сравнения - по известным прецедентам предшествующих продаж.

Из соотношений уравнения [4-1] следуют три варианта его практического использования:

1. Оценка (оценка сверху) максимальной суммы, которую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка. Это наиболее распространенный способ использования метода остатка. Для его успешного применения необходима информация о возможной рыночной реализации результатов проекта А, приемлемых доходов С для данного застройщика в данных условиях и о затратах на развитие В:

2. Оценка (оценка снизу) ожидаемых доходов предпринятого девелопером проекта при условии известных ему затрат на приобретение земельного участка D и развитие В, и ожидаемой цены продажи А:

3. Оценка (сверху) допустимых затрат на развитие (новое строительство, расширение, реконструкцию и т.п.) объекта при условии известных затрат на землю и приемлемых для застройщика доходов инициируемого им проекта и ожидаемой цены продажи результатов проекта:

Следует подчеркнуть, что именно вычисление в неравенствах [4-2] - [4-4] искомых стоимостных оценок как остатка, разницы между ожидаемой в будущем цены рыночной продажи объекта и остальными компонентами затрат определили наименование метода как метода остатка (в англоязычной литературе известного как Residual Method).

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >