Метод определения ценности объекта (Value for Money)

Этот метод, известный в англоязычной практике как Value for Money - VfM (в буквальном переводе - «оценка по деньгам»), предназначен для оценки целесообразности приобретения объекта или конкурсного выбора проекта[1]. В нем используют более широкий спектр аргументов принятия решений, нежели традиционные финансовые показатели в рамках, обычно ограничиваемых периодом развития объекта недвижимости или исполнения ориентированного на него инвестиционного проекта. При этом сложный комбинированный характер метода проявляется в более широком плане, нежели в ранее рассмотренных методах. Здесь используют в различных сочетаниях не только концепции и алгоритмы нормативного, затратного, аналогового и доходного подходов, но принципиально увеличивают горизонт экономической оценки и проводимых финансово-аналитических расчетов, учитывая достаточно длительный период стабильного функционирования (и, соответственно, управления, обслуживания, содержания и т.д.) объекта. Кроме того, по возможности, вовлекают в процесс поиска результата и иные показатели, в том числе, не имеющие прямого финансового измерения, а изначально носящие качественный характер. Таким образом, для определения ценности объекта недвижимости ориентируются на стратегию развития и использования, охватывающую практически его полный жизненный цикл как объекта-вещи или как объекта права на длительном интервале времени взаимодействия собственников (смены собственников или форм управления).

В известном смысле, определение ценности методом VfM восходит к идеям оценки народнохозяйственной эффективности[2], то есть, комплексной оценки социально-экономической эффективности, интегрирующей как финансово-экономические показатели, так и показатели достижения результатов социального и иного потребительского характера. Сложность подобного неоднородного объединения преодолевают, как правило, за счет попыток выразить такие результаты в стоимостном измерении или с привлечением средств и процедур поиска решений в задачах многокритериального характера, чаще всего, сводящихся к согласованию мнений и оценок экспертов.

В расчетной основе метода определения ценности лежит инструментарий анализа дисконтированных финансовых потоков доходов и расходов (DCF). Однако, если в традиционных задачах проведения инвестиционного анализа методами DCF период оценки ограничивают несколькими годами, аргументируя, в частности, нормативными сроками амортизации основного технологического оборудования (порядка 10-12 лет), то здесь период оценки может быть существенно больше. И это увеличение носит качественный характер, так как охватывает в принципе все последовательно протекающие периоды жизненного цикла объекта, в том числе:

  • • подготавливаемую сделку или договор продажи недвижимости (с вариациями его условий по ценам, последующим формам взаимодействий, срокам и ставкам аренды, оплатам управления и иных услуг),
  • • период развития недвижимости или строительного исполнения инвестиционного проекта (с его традиционными показателями рентабельности, окупаемости и т.д.), а также период эксплуатации (с выбранными на стадии согласования сделки условиями и показателями),
  • • возможную финальную сделку относительно данного объекта недвижимости (со сменой собственника или без таковой, с учетом предполагаемых условий для последующих периодов его нового жизненного цикла).

Итоговая оценка интегрирует результаты оценки для каждого периода, включая проведение определенных вариаций параметров расчета и сочетаний структуры и объемов затрат и качества результатов. Поэтому логично ожидать, что при подобном полном охвате жизненного цикла объекта традиционная оптимизация, как, например, минимизация затрат на развитие и некоторый ограниченный период функционирования может оказаться не лучшим решением. Именно оценка совокупных затрат и доходов на полном жизненном цикле плюс возможные показатели иной природы, в частности, качества управления и функционирования объекта, позволяет рассчитывать на более обоснованное определение так называемой VfM ценности объекта.

В заключение раздела отметим, что интерес к VfM методу и его доведение до уровня стандартов оценки (по крайней мере, уже известной в практике английских оценщиков проектов развития недвижимости) связан с бурным развитием механизмов государственно-частного партнерства. Метод может быть полезен для оценок получающих в настоящее время распространение комбинированных крупномасштабных сделок продаж недвижимости с ее обратной арендой (Sale - LeaseBack), а также договоров аутсорсинга и др. в управлении недвижимостью крупных собственников. Подобные схемы опираются на стратегические соображения собственников и, как правило, носят долгосрочный договорный характер с определенными условиями взаимодействий в период партнерства и на момент его окончания, в том числе с возможной сменой собственника объекта недвижимости.

  • [1] м Value for Money Assessment Guidance (2004) / Report of HM Treasury. - www.hm-treasury.gov.uk., 41 p.
  • [2] 17 Методические рекомендации no оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) / М-во экой. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике.- М.: ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >