Правила выбора базиса из унифицированной системы

Проведенная групповая унификация системы базисов позволяет сформулировать и эффективно использовать следующую упорядоченную последовательность правил выбора базисов:

где Pi (i =1,2,3) - правила выбора базисов оценки.

Формирование и обоснованное применение правил выбора базиса оценки составляет один из важнейших компонентов построения блок-схемы проведения оценки. Рассмотрим логику последовательного применения правил выбора Р1-РЗ (см., рис. 4.4):

Правило PI

Правило PI - устанавливает правило выбора базиса оценки (а с ним, затем, и методов оценки) на основе нормативной стоимости.

Подобный выбор производится в тех случаях, если для данных типов объектов и операций с ними есть жестко закрепленное (законодательным документом) требование использования конкретной величины или однозначно реализуемого алгоритма проведения нормативной оценки. В ином случае, процедура выбора базиса переходит к следующему правилу - Р2 .

Итак, логика правила Р1:

V = VN, если N = 1,

V = V(P2), если N = О,

где V - стоимость объекта,

VN - нормативная стоимость.

N - требование нормативной оценки, а именно:

если данное требование есть, то N = 1,

если нет-то N = 0.

Названное требование нормативной оценки стоимости объекта недвижимости может возникнуть, в частности, при следующих ситуациях проведения оценки:

  • • имеет место законодательно регулируемый тип намечаемой операции с недвижимостью, как, например:
  • - действия, предусмотренные законодательством о банкротстве (несостоятельности) предприятий и развивающими его нормативными актами,
  • - оценка в целях налогообложения,
  • - действующие социальные ограничения и иные, нормативно определенные условия проведения операций с социально значимыми объектами, как, например, бесплатная приватизация жилья, льготные схемы продажи муниципальных квартир и т.д.

Для определения факта наличия нормативных требований формируют запрос в базу данных, содержащую систему нормативных правовых документов (как, например, соответствующие разделы федеральной и региональной правовой базы по недвижимости). Если в базе данных имеется хотя бы одно из выше названных нормативных правил или ограничений по типу намечаемой операции с недвижимостью, типу или конкретному имени объекта оценки, то оценка стоимости происходит нормативным методом - по алгоритмам, определенным соответствующим документом.

Таким образом, правило выбора Р1 можно было бы назвать правилом «законопослушания». То есть, если законом установлена определенная норма, то действуй только так, как предписано законом. В ином случае - следует переходить к правилу Р2, см., рис. 4.4.

Влок

Рис. 4.4. Влок<хема выбора базиса оценки из унифицированной системы базисов

Правило Р2

Правило Р2 применяется в случае, когда поиски в базе данных показали, что требования нормативной оценки для намеченной операции с данным типом объектов отсутствуют. Тогда наиболее достоверную оценку следует искать среди данных об аналогах, о рыночной стоимости объекта.

Другими словами, мы снова должны обратиться к базам данных, но теперь уже к базе данных о сделках-прецедентах. По этой причине правило Р2 включает следующий набор требований:

  • • в базе данных о произведенных сделках имеются объекты аналогичного типа, с которыми производились аналогичные операции в аналогичных условиях,
  • • имеется добровольное желание сторон-участниц сделки и достаточно времени для компетентного поиска, сравнения данных и их согласования.

Если названные условия соблюдены, то используется стоимость аналоговая (рыночный базис). В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий, для поиска оценки переходят к следующему правилу -РЗ.

Итак, логика правила Р2:

где: VA - аналоговая (рыночная) стоимость;

А - наличие / отсутствие в базе данных объектов и операций аналогичного типа: А = 1 (А = 0),

Т - достаточность (недостаточность) времени для поисков и сравнений: Т = 1 (Т = 0),

D - наличие (отсутствие) доброй воли участников: D = 1 (D = 0).

Поскольку признаки действия правила выбора Р2 связывают с наличием открытой информации о сделках, достаточностью времени, добровольностью и компетентностью действий участников сделки, то данное правило Р2 можно было бы назвать «правилом следования рыночной информации», а аналоговую стоимость считать наиболее близкой к понятию рыночной стоимости объекта оценки.

Иллюстрацией логики взаимодействия правил Р1 и Р2 является норма Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации о предпочтениях, отдаваемых рыночной стоимости объектов оценки во всех случаях, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки.

Правило РЗ

Правило РЗ вступает в действие по результатам последовательной проверки и установления (для оцениваемого объекта и Конкретно намеченной сделки) факта невыполнимости условий обоих предыдущих правил: Р1 & Р2. В результате за рамки пользования (опять же - для оцениваемого объекта и намеченной сделки) нами уже выведены базисы, основанные на нормативном и аналоговом подходе. Таким образом, в нашем распоряжении остаются для выбора два базиса для получения стоимостной оценки: затратный и основанный на расчетах будущей прибыли.

По логике правила РЗ необходимо определить, является ли будущее использование оцениваемого объекта коммерческим (т.е. будет ли его эксплуатация приносить доход). При коммерческом использовании базисом оценки будет стоимость будущей прибыли. В ином случае выбирается базис - затратная стоимость.

Итак, логика правила РЗ:

где VFP- стоимость будущей прибыли;

VE - стоимость затрат,

С - признак коммерческого использования объекта,

С = 1- при будущем коммерческом использовании объекта.

Итак, последовательность и логику использования правил Р1-РЗ можно проследить по блок-схеме рис. 4.4. Важно отметить, что в целом данному процессу Р1-РЗ предшествует ряд подготовительных действий, необходимых для его информационно-логического обеспечения. В числе таких действий: идентификация оцениваемого объекта, типа и условий намечаемой с ним операции. Четкая идентификация необходима для эффективной организации в работе с базами данных при поисках нормативных актов и рыночных аналогов, относящихся именно к данным видам объектов и операций, и для последующего логичного продвижения по совокупности правил Р1-РЗ.

После определения одного из названных унифицированных базисов оценки процесс продолжается в направлении выбора конкретного метода из множества известных методов оценки (см., в частности, приведенный выше обзор). Следует при этом подчеркнуть, что после установления желаемых соответствий каждый из унифицированных предлагаемым образом базисов в принципе получает возможность использовать более чем один метод - то есть, некоторое подмножество методов из полного множества всех известных методов оценки.

В принципе возможно параллельное использование одновременно нескольких методов. Тогда для определения результата необходимы дополнительные критерии выбора, например, обеспечения экстремального значения оценки. Так, при анализе инвестиционных проектов можно следовать требованиям максимизации чистой прибыли или минимизации срока окупаемости проекта.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >