Королевское общество и стандарты оценки Великобритании

В Великобритании специалисты, предоставляющие услуги в различных областях оценки и технической инвентаризации, сметно-финансового дела и строительного проектирования, профессиональной подготовки и консультирования, управления и эксплуатационного обслуживания недвижимости объединены под эгидой Королевского общества - Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Это общество насчитывает в своем составе свыше 110 тысяч членов. Его официальное основание относится ко второй половине XIX века. В этот период «смотрители» функционального состояния и оценщики стоимости железных дорог и водных каналов, а также других капиталоемких имущественных комплексов (surveyors) решили объединиться под флагом единого профессионального сообщества. По замыслу организаторов наличие такого сообщества должно было стимулировать участников быстро растущего рынка названных активов - потребителей оценочных услуг обращаться именно к ним как носителям высококлассного знания и практических навыков. Организационно-методологическую базу деятельности сообщества, гарантирующую качество предоставляемых членами RICS услуг, в настоящее время составляет развитая система профессиональных стандартов.

Современный комплекс стандартов оценки недвижимости в Великобритании был сформулирован достаточно недавно - в семидесятые годы, когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту цен на недвижимость, и за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве стоимостных оценок был поднят теми, кто приобрел недвижимость в собственность или взял ее в аренду, основываясь на оценках, сделанных в период экономического подъема, а затем оказался перед фактом, что оценка стоимости их собственности резко упала до весьма низких значений.

В 1971 году RICS сформировал Комитет по стандартам оценки и опубликовал краткое руководство по оценке объектов собственности. За этим последовал выпуск в 1976 году первой «Красной книги» («RICS Statement of Valuation Practice and Guidance Notes»), в которую в 1981 и 1990 годах вносились поправки и добавления. В 1980 году была опубликована «Белая книга» («RICS Manual of Valuation Guidance Notes»), охватившая вопросы, не затронутые в «Красной книге». В 1996-1997 гг. обе книги были объединены и доработаны как единое «Руководство по оценке» (RICS Appraisal and Valuation Manual).

Руководство содержит целый ряд практических положений и методологических рекомендаций, обязательных для оценщиков, оперирующих каждый в своей области, например, занимающихся оценкой земель, содержащих полезные ископаемые, оценками активов для негосударственных пенсионных фондов, или финансовых отделов компаний. Следует подчеркнуть, что материалы руководства постоянно продолжают обновляться и дополняться вместе с развитием рынка недвижимости и процессами глобализации.

Характерно, что в Великобритании, в нормативном правовом понимании, государственное регулирование деятельности оценщиков отсутствует. В принципе, любой человек может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку собственности. В этом плане положение британских оценщиков отлично от статуса их коллег из смежных областей - архитекторов и аудиторов, звания и профессиональная деятельность которых подлежат строгому учету и государственному лицензированию. Так, никто не вправе практиковать в качестве архитектора или аудитора, не будучи зарегистрирован в соответствующем органе, и деятельность в этих областях без регистрации преследуется в уголовном порядке. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков объективно вызвало развитие общественной системы регулирования (в отечественной терминологии - системы са- морегулируемых организаций).

Именно общественный авторитет и признание таких организаций позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью и качеством. С другой стороны, это дает возможность специалистам рекламировать свои услуги с позиций своей репутации как членов признанных сообществ, как людей компетентных и приверженных профессиональным стандартам и правилам поведения. В оценочной деятельности лидирующие позиции занимает Королевское общество специалистов по недвижимости RICS.

Примечание

В наименовании RICS нашли отражение оба главные в условиях Великобритании признака официального признания этой общественной организации (Institution):

  • • Chartered - как официальная сертификация высокого профессионального уровня организации и ее специалистов по многим смежным направлениям, объединенных общим термином surveyors - «смотрителей» недвижимости,
  • • Royal - как символ высшего доверия государства (короны).

Членство оценщиков в этом обществе возможно при наличии соответствующего высшего образования после сдачи экзаменов и определенного периода практической работы (не менее двух лет) под наблюдением опытного специалиста - члена RICS. Условием сохранения полученного членства является соблюдение установленных стандартов, в том числе, стандартов этики, а также обязательное регулярное участие в системе непрерывного профессионального образования. В результате, хотя клиенты и вольны прибегать к услугам любых специалистов, в том числе и несертифицированных оценщиков, в действительности они этого не делают. Оценки, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, второй по масштабам британской ассоциации оценщиков ISVA, действующей на начало 2000-х годов), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются.

Вместе с тем, следует подчеркнуть, что сама суть оценки недвижимости говорит о том, что она не может быть монопольной деятельностью, приводящей, в конце концов, к официальной формализованной системе оценки. Оценка - это один из результатов работы рынка и часть его движущего механизма. Роль оценщика в том, чтобы, в одних случаях, дать совет клиенту на тот счет, какую сумму денег может принести его недвижимость, если ее продать. В ряде других случаев, не связанных с намерениями продать недвижимость, работа оценщика необходима, например, для оценки стоимости имущества в качестве долевого взноса при учреждении компании или совместного предприятия. В силу разнообразия условий сделки и характеристик объектов оценки, а также определенных субъективных факторов четко и однозначно установить степень точности проведенной оценки недвижимости невозможно.

Так же невозможно, в силу специфических свойств рынка недвижимости, оперативно идентифицировать и рыночный результат оценки. Собственно об этом говорит и само определение понятия рыночной стоимости недвижимости как вероятностной величины. Оценщик в процессе поисков и определения стоимости недвижимости собирает сведения о ценах на рынке. Заметим, что это значительно более сложная проблема, нежели собрать информацию о стоимости акций или государственных ценных бумаг на фондовой бирже. На рынке недвижимости не существует некоего единого места торговых операций, и они происходят постоянно по всем регионам. Что же касается государственных ценных бумаг и акций, то в огромном множестве осуществляемых сделок с ними в качестве предмета купли-продажи выступают идентичные товары; таким образом, статистических данных для других подобных операций более чем достаточно. Возвращаясь к недвижимости, укажем на тот факт, что каждый ее объект практически уникален; его характеристики, особенно местонахождение, подтверждают, что другой точно такой же собственности нет. И разница неизбежно отражается в возможных поправках к цене, если речь заходит о стоимости сходной, но все же другой недвижимости; а это уже вопрос скорее индивидуального мастерства и опыта оценщика, чем раз и навсегда четко выверенного алгоритма. Учитывая это, разные оценщики чаще выскажут разные взгляды на оценку рыночной стоимости одного и того же объекта недвижимости. Наверняка неизбежны и расхождения во мнениях оценщиков, которые представляют покупателя и продавца, налогоплательщика и властные структуры, собственника и арендатора. Отсутствие монополии (и, прежде всего, государственной) и сформированные в процессах развития рыночных отношений механизмы позволяют подвергнуть точку зрения каждой стороны испытанию через взаимные обсуждения при подготовке и согласовании условий сделки, а также арбитража, пока не выявится цена, с которой, в конечном счете, согласятся все участники.

В то же время, накопленный опыт определил некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций:

  • • «Руководство по оценке» (как система стандартов) обязательно к применению при проведении любых оценок, за некоторыми исключениями. Эти исключения, в частности, составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.
  • • Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссии с клиентом, с тем, чтобы были ясны, понятны все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно, равно как должны быть сформулированы на бумаге и условия найма оценщика клиентом. Существуют стандартные условия таких договорных отношений.
  • • Оценки, выполняемые с определенной целью, должны строиться на конкретной, определенной основе. Например, оценка финансовой отчетности какой-либо компании производится на основе ее рыночной стоимости. В «Руководстве по оценке» однозначно определена база для подобной оценки.
  • • Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями «Руководства по оценке». В них, в частности, установлено тринадцать базисов оценок. Первенствующая роль отведена рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, существуют оценки на базе различных вариаций рыночной стоимости (например, с сохранением существующего направления использования), различных вариаций стоимости замещения, на базе стоимости распродажи и др.
  • • Ограничения, накладываемые на оценщиков. Оценщики обязаны браться лишь за такие оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе пользоваться помощью соответствующих экспертов, включая и других оценщиков.
  • • Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться до полной ясности вопроса. В ряде случаев полный осмотр здания не требуется, однако состояние прав на собственность должно быть исследовано очень тщательно. В равной степени должны быть наведены точные справки на предмет возможных планов городских властей в отношении объекта исследования и соответствия предполагаемой сделки всем требованиям закона.
  • • Минимальные требования к содержанию отчетов оценщиков. В качестве заглавия такого документа может быть лишь «Отчет об оценке» либо «Свидетельство об оценке». Озаглавливать документ «Сертификат стоимости» (как юридически доказательный документ) запрещается. Содержание документа включает адрес собственности, имя клиента, дату инспекции и оценки. В нем присутствует также описание объекта собственности, наличие строительных работ, потребность в ремонте, имеющиеся удобства, расположение готовых построек и строительных площадок, а также степень загрязненности территории собственности. Отчет печатается только для клиента.

Итак, применение британскими оценщиками в своей работе «Руководства по оценке» обязательно. Оценщик вправе отступать от него только в исключительных, особых обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от положений Руководства, он подлежит дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исключение данного оценщика из членов Королевского общества. В свою очередь, когда оценщика привлекают к суду за ошибки, ему легче организовать свою защиту в тех случаях, когда он строго придерживался Руководства, чем в тех случаях, когда он по каким-то причинам от него отклонился. Отход от положений «Руководства по оценке» может сопровождаться и нарушением условий профессионального страхования, а это чревато потерей страхового возмещения. Таким образом, оценщикам - членам RICS, пренебрегшим Руководством, грозят весьма серьезные неприятности.

Тем не менее, некоторые клиенты, не удовлетворенные названным «Руководством по оценке» в его действующей структуре, могут заказывать оценку своей собственности на иной основе. Однако использование собственником полученной таким образом оценки возможно только для его внутреннего потребления и невозможно для предоставления в арбитражные органы и для официальных публикаций.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >