(3) Улучшения, произошедшие в результате воздействий на собственника со стороны общества (Betterment)

Собственник может получить вполне определенную экономическую выгоду в результат^ некоторых градостроительных проектов и решений, реализованных за счет общества, за счет бюджетных средств. Другими словами, собственник может иметь эффект не зависящего от него увеличения стоимости его собственности, как, например, в следующих случаях:

  • • проведение в данной местности автодороги сделало землю данного собственника более привлекательной с точки зрения развития сельскохозяйственного производства или дачного строительства,
  • • получение планового разрешения на производство преобразований объекта могло повысить стоимость объекта еще до производства предполагаемых работ на объекте,
  • • в отечественных условиях можно привести пример не зависящего от собственника увеличения стоимости жилья на 10-15% при появлении в ближайшем окружении его дома станции метрополитена.

Такое увеличение стоимости объекта обозначают англоязычным термином Betterment (буквально - «улучшение»). Важно то, что оно произошло не в результате финансовых вложений или роста эффективности и мастерства использования объекта недвижимости со стороны собственника или его менеджмента, но в результате реализованной практически без его усилий общественной активности. На это явление уже давно обращено внимание в западной практике регулирования развития недвижимости. Возникает вполне закономерный вопрос: должен ли собственник возместить хотя бы определенную часть такого повышения стоимости обществу? Вариантами решения проблемы может быть возврат части эффекта от полученных им улучшений, например, следующими способами:

  • • Налог на увеличение стоимости капитала (Capital Gain Tax). Это может быть налог государственного уровня. Налогом облагаются выгоды собственника от произведенных обществом капиталовложений, когда стоимость всех видов имущества (как на недвижимость, так и на имущество других типов, как, например, акции) выросла не в связи с инвестициями собственника. В качестве компромисса подобный налог можно взимать только тогда, когда собственность продается.
  • • Плановые улучшения (Planning Gains) - выгоды, получаемые от локальных решений в области градостроительного планирования. Это может быть налог местного уровня. Например, местные власти проводят работы по расширению дороги. Они могут заранее потребовать возмещения части затрат от собственников, которые, непосредственно примыкая к дороге, улучшат качество своего владения.

Пример

Девелоперы проекта перестройки Лондонских Доков (London Dockland) должны были вложить дополнительные средства на прокладку линии метро в зону строительства современного офисного центра Лондонских Доков.

Заметим, что в отечественных условиях практика применения подобного механизма известна как определенная муниципальная «нагрузка» на застройщика или собственника недвижимости с обязательствами провести работы по решению конкретных городских проблем типа благоустройства прилегающей территории, ремонта и содержания дорог и тротуаров.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >