Финансирование развития недвижимости

Масштабы и источники финансирования развития

Развитие недвижимости нуждается в значительных объемах финансовых средств. В общем случае в качестве источников проектного финансирования могут выступать:

  • • собственные средства юридического или физического лица,
  • • централизованные источники финансирования как финансовая или иная адекватная поддержка из бюджетов различных уровней,
  • • заемные средства от крупных (стратегических) внешних инвесторов: отечественных и зарубежных,
  • • другие источники, как, например, средства, поступившие из об-
Обобщенная схема поддержки исполнения финансовых обязательств заемщика перед кредитором

Рис. 5.7. Обобщенная схема поддержки исполнения финансовых обязательств заемщика перед кредитором

щественных фондов, от спонсоров, средства, полученные по результатам приватизации.

На рис. 5.8 представлена интегральная схема финансирования проектов, включающая источники финансирования, формы инвестирования и государственного участия.

Ведущее место среди источников проектного финансирования, показанных на рис. 5.8, занимают заемные средства. Это происходит в силу следующих обстоятельств:

  • • ограниченные возможности и объемы собственных средств (свободных денег мало всегда и у всех: у физических и юридических лиц, в развитых и, тем более, развивающихся экономиках),
  • • централизованная бюджетная поддержка также весьма ограничена, опять же в силу ограниченных возможностей всякого бюджета (так, в мировой и отечественной практике существует своего рода норматив рационального участия бюджетных средств даже в наиболее коммерчески выгодных проектных инвестициях в размере, не превышающем 10-20% от общего объема вложений),

Для предупреждения рисковых ситуаций, могущих нанести больший ущерб одной из сторон сделки, целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.

Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта: цена продажи объекта будущему собственнику, сдача в аренду квартир, офисных или торговых помещений. Во всех случаях это некоторые прогнозные оценки, относительно которых возможны значительные отклонения. В этом отношении активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Кроме того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.

Следует отметить, что требуемые на развитие объемы финансирования всегда значительны для развивающего недвижимость субъекта в относительном и абсолютном измерении. Так, для физических лиц затраты на приобретение недвижимости измеряются многими годовыми зарплатами. Например, в развитых, сбалансированных экономиках считается, что строительная индустрия должна обеспечивать приблизительную стоимость нового дома для представителя среднего класса на уровне трехлетнего объема заработной платы главы семьи. Аналогично для юридических лиц, например, промышленных компаний, требуемые для их развития (модернизации производства, монтажа и

Проектное финансирование

Рис. 5.8. Проектное финансирование: источники и формы

освоения новой технологии и др.) средства, как правило, также значительно превосходят годовые прибыли и имеющиеся собственные финансовые средства и резервы.

Таким образом, процесс возврата кредитов, полученных собственником на развитие недвижимости, может растягиваться на многие годы. Отсюда, из недостаточности соотношения собственных располагаемых средств и необходимых для обеспечения развития объемов финансирования, и возникает потребность собственника в долгосрочных, многолетних внешних кредитах на развитие недвижимости. И если кредитование проектного развития коммерческих объектов может рассчитывать на более оперативную возвратность за счет прибыльной деятельности законченного развитием объекта, то в жилищной сфере возврат кредитов обеспечивается исключительно по результатам баланса средств физического лица - заемщика. Таким образом, даже в упомянутой схеме трехлетнего соотношения стоимости нового объекта и годового заработка, при условии ежегодных выплат из этого заработка денежных средств в объеме до 30%, возврат кредитов растягивается на 10 лет и более.

Объемы финансирования развития значительны и в абсолютных единицах. Так, реализация московских коммерческих проектов типа «Манежная площадь», «Москва-Сити», «Гостиный двор» оценивалась вложениями порядка 300 млн. долларов и выше. Комплексное развитие зоны Московской кольцевой дороги потребует вложений порядка 1.5 млрд долларов. В свою очередь, говоря о жилищной проблеме и коммерческих путях ее частичного решения, отметим следующие соотношения. При стоимостях квартир массового спроса в 100 тысяч долларов и выше и реальном, платежеспособном спросе со стороны желающих улучшить качество жилья, измеряемом только в московском регионе десятками тысяч, поддержка (разнообразных форм и механизмов) со стороны финансирующих структур в результате должна составлять миллиарды долларов.

Отсюда, из впечатляющих масштабов требуемых на развитие недвижимости финансовых средств и значительной протяженности во времени их возврата, недостаточности собственных средств на развитие, с одной стороны, и небезграничности ресурсов финансирующих институтов, с другой стороны, возникает проблема надежного удовлетворения названных потребностей со стороны кредитующих организаций.

Приведенные аргументы показывают необходимость рассмотреть суть механизмов финансирования развития недвижимости, источники и взаимосвязи характеристик финансирования (таких, как время, процентные ставки и риски), меры государственного регулирования, схемы финансирования и возникающие вопросы при неудачных исходах кредитного процесса. Причем такой разбор представляется целесообразным провести, используя имеющуюся информацию о финансировании развития недвижимости на примерах развитых рыночных экономик, при возможности, проводя отечественные параллели.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >