Инвестиционные учреждения

Направление активности инвестиционных учреждений и их источники финансовых поступлений связаны с долгосрочными вложениями физических лиц. Таким образом, инвестиционные учреждения характеризуются тем, что они имеют долгосрочные и стабильные средства, которые они могут использовать для вложения в разнообразные долгосрочные проекты.

Главные типы инвестиционных учреждений:

  • Негосударственные пенсионные фонды. Они формируются из персональных взносов граждан или через фирмы, на которых эти граждане работают. Крупнейшие пенсионные фонды имеют в своих портфелях государственные облигации, акции компаний, собственно недвижимость: торговые центры, офисные здания. Пенсионные фонды весьма активны на рынке долгосрочных инвестиций;
  • Негосударственные страховые компании. Следует различать краткосрочное и долгосрочное страхование. Так, именно долгосрочное страхование, каким является страхование жизни, может гарантировать компании значительные долгосрочные и стабильные накопления. Отсюда, в принципе, и база для активности на рынке долгосрочных инвестиций. Одна из оригинальных форм страхования - комплексирование обычного страхования жизни с дополнительной страховкой, вкладываемой по усмотрению компании в дело и возвращаемой клиенту с соответствующими дивидендами.

В принципе последний из названных классов - инвестиционные учреждения (типа негосударственных страховых и пенсионных фондов) в наибольшей мере приспособлены к деятельности по долгосрочному кредитованию развития недвижимости. И что еще более важно, для них естественна и логична возможность приобретения крупномасштабной недвижимости непосредственно в собственность и надолго. Отсюда, собственно, и название этого класса финансовых институтов

- инвестиционные учреждения, то есть, учреждения, инвестирующие, вкладывающие свои средства в недвижимость. На языке этапов развития пенсионные и страховые фонды являются основными приобретателями в заключительной фазе развития - при распоряжении результатами проектного развития.

Наглядной иллюстрацией такого тезиса является табл. 5.3, в которой приведено распределение важнейших инвесторов в британскую недвижимость во второй половине 90х годов. Из данных табл. 5.3 видно, что доля негосударственных пенсионных фондов и страховых фондов долгосрочного страхования в общем объеме инвестиций, включая зарубежных инвесторов, достигала 77.5%, тогда как доля трастовых и других специализированных инвестиционных фондов - менее 2.5%.

Таблица 5.3. Важнейшие инвесторы в британскую недвижимость

[млрд фунтов] [%]

Всего по типам инвесторов

78.3

100

Негосударственные пенсионные фонды

24.3

31

Страховые фонды

(долгосрочного страхования)

36.4

46.5

(другого типа страховые фонды)

2.2

2.8

Трастовые и др. инвестиционные фонды

1.9

2.4

Зарубежные инвесторы

13.5

17.3

Примечания

  • 1) Приведенная выше структура финансовых учреждений достаточно схематична и, главным образом, позволяет понять их множественность и принципиальные функциональные различия относительно потенциала долгосрочного кредитования развития недвижимости.
  • 2) В разных странах возможны различные наименования финансовых институтов, выполняющих аналогичные функции. Так, в США аналогичную британским Building Society (Строительным обществам) роль кредиторов физических лиц под целевое приобретение и развитие жилой недвижимости играют Взаимно-сберегательные банки (Mutual Saving Bank) и Ссудно-сберегательные ассоциации (Savings and Loans Association). И наоборот, следует быть внимательными к похожим названиям финансовых институтов, но с различным функциональным назначением. Так, отечественные Сберегательные банки и построены иначе и в кредитном процессе развития недвижимости играют иную, значительно более скромную, роль, чем схожие по названию Сберегательные общества Великобритании, упомянутые выше Взаимно-сберегательные банки и Ссудно-сберегательные ассоциации США.
  • 3) В реальности границы финансовой активности всех перечисленных типов финансовых институтов не так четки и меняются с изменениями социально-экономической ситуации. Так, тенденции последнего десятилетия развития финансовых учреждений показали (на примере Великобритании) следующие изменения:
    • • укрупнение финансовых структур: поглощение и слияние различных типов банковских учреждений, а также строительных обществ, страховых компаний и пенсионных фондов,
    • • расширение спектра оказываемых услуг (отход от жесткой специализации) и комбинирование сфер финансовой активности. Так, в 1984 году банки-посредники первой группы предоставляли лишь 13% кредитов под залог приобретаемого дома, а через 10 лет - уже более 35%. В свою очередь, строительные общества включили в комплекс услуг клиентам ранее не практикуемые ими кредитные карточки и чековые книжки.

Обобщая сказанное, можно сделать вывод, что важнейшими источниками финансирования развития, а также приобретения недвижимости являются следующие финансовые институты:

  • 1. Мощные банковские структуры с большим денежным оборотом, что позволяет им без большого риска выделять небольшую часть финансовых средств для средне- и долгосрочного кредитования клиентов под проекты развития и иные операции с недвижимостью. При этом масштабы такой активности будут определяться:
    • • соотношениями масштабов и прогнозами динамики вкладываемых и изымаемых клиентами денег,
    • • установленными объемами и правилами формирования и использования резервного фонда,
    • • прогнозными оценками общей экономической активности и состояния рынка недвижимости,
    • • условиями предоставляемых кредитов для развития и приобретения недвижимости (сроки, проценты, оценка залога).
  • 2. Специально созданные самими физическими лицами финансовые институты ссудно-сберегательного типа, собирающие деньги именно целевым образом для предоставления кредитов на приобретение и развитие жилой недвижимости;
  • 3. Крупномасштабные инвестиционные учреждения - финансовые институты, имеющие в своей основе массовые долгосрочные вложения клиентов, институты типа негосударственных пенсионных фондов и страховых обществ (с массовым и долгосрочным характером предоставляемых услуг типа страхования жизни).
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >