ТИПИЗАЦИЯ, ГРУППИРОВКА И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Классификации в налогообложении и кадастровой оценке недвижимости

Процессы кадастровой оценки и налогообложения, с одной стороны, независимы, с другой - взаимосвязаны. Эта взаимосвязь наглядно проявляет себя через классификацию объектов недвижимости. В международных стандартах оценки [158] классификация определяется как «действие по разделению имущества на два или более классов для применения к ним различных действующих ставок налог а путем использования одного или более специальных налогов на имущество или системы налогообложения имущества, основанной на его классификации».

Классификация служит связующим звеном между кадастровой оценкой как способа определения налоговой базы и налогообложением в части установления налоговых ставок. Для определения кадастровой стоимости каждому классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки, в налогообложении каждому классу соответствует ставка налога (Рис. 2.1).

Так, посредством классификации, соединяются два элемента налога - база налога и ставка налога, что даст возможность реализовать принципы эффективности и справедливости налогообложения: в кадастровой оценке - экономическая эффективность, в дифференцированных ставках налога-социальная справедливость.

Классификация для целей учета, оценки и налогообложения

Рис. 2.1. Классификация для целей учета, оценки и налогообложения

недвижимости

Классификация имеет сходство с частичным освобождением от налога, поскольку в отношении определенных типов имущества может быть установлен благоприятный режим оценки стоимости для целей налогообложения. Классификация отличается от освобождения от налога, так как не налогоплательщик инициирует частичное освобождение от налога, а оценщик принимает решение об отнесении имущества к конкретному классу. Классификация может обеспечивать защиту классов имущества от влияния переоценки, однако классификация нарушает действие экономического принципа налогообложения «в соответствии со стоимостью», поскольку обусловливает возможность более или менее выгодного для собственников налогообложения, когда процент стоимости облагаемого налогом имущества снижается вследствие политических, а не экономических причин.

Классификация, с одной стороны, обеспечивает дифференцированный подход к различным классам объектов недвижимости, с другой - усложняет систему налогообложения, препятствует се прозрачности и справедливости. С ростом количества классов объектов данный эффект еще более усугубляется, различия в ставках, применяемых к стоимости классов имущества для налогообложения, возрастают. Именно поэтому всегда актуален и неоднозначен вопрос о количестве классов объектов оценки и их отличительных особенностях. В любом случае, выделение класса должно быть обосновано как с точки зрения экономики, так и с позиций социальной политики страны.

Именно в классификации наиболее ярко проявляется отличие массовой оценки от индивидуальной оценки. В индивидуальной оценке перед оценщиком стоит задача выявить все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. В массовой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает класс объектов оценки. Классификация объектов недвижимости применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки, соотнесения объектов оценки и методов оценки.

Основой классификации является принцип различной коммерческой ценности объектов; различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет различие в стоимости. Классификация, как правило, соотносится с сегментацией рынка недвижимости, основные классы объектов оценки - это квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т.д. [214, с. 19]. Для определения кадастровой стоимости классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки. Эти два аспекта - метод оценки и сегмент рынка недвижимости - в конечном счете определяют стоимость объекта оценки: стоимость объекта оценки зависит от того, к какому классу он будет отнесен.

Однозначной универсальной классификации объектов недвижимости для целей оценки не существует, так как очень много факторов влияет на принятие решения о количестве и составе классов объектов оценки. В стандарте

Международного общества налоговых оценщиков «Массовая оценка стоимости недвижимого имущества» [184] указано семь классов объектов оценки:

  • - односемейные дома;
  • - многоквартирные дома;
  • - коммерческая недвижимость;
  • - промышленная недвижимость;
  • - несельскохозяйственная недвижимость;
  • - сельскохозяйственная недвижимость (включая фермы, ранчо и лесные угодья);
  • - недвижимость специального назначения (включая недвижимость, используемую для институциональных, управленческих, курортных и рекреационных целей).

Для проведения работ по оценке в Белоруссии предусмотрено пять видов функционального использования земель для классификации земельных участков [92]:

  • - жилая многоквартирная зона;
  • - жилая усадебная зона;
  • - производственная зона;
  • - общественно-деловая зона;
  • - рекреационная зона.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >