Выбор методических подходов/методов к определению стоимости объектов недвижимости для малозначимых классов объектов недвижимости

Рекомендуемым подходом к оценке в первую очередь является сравнительный подход. Однако на практике не всегда возможно, например, соблюсти требование достаточности рыночной информации и построить статистические модели расчета кадастровой стоимости. В гаком случае, согласно методическим рекомендациям [36], каждый объект оценивается индивидуально, что приводит к существенным затратам в пересчете на один объект налогообложения.

Практика проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в 2007- 2010 гг. показала, что индивидуально оценивались объекты следующих классов - земельные участки гостиниц, рекреаций, электростанций, вокзалов [объекты 6, 8, 10, 11 классов в соответствии с нумерацией в Приложении 6].

Анализ экономической эффективности оценки малозначимых классов объектов недвижимости

Исследуем соотношение максимально возможной величины налоговой базы в условиях действующего законодательства и затрат на определение налоговой базы для 6 (земельные участки, занимаемыми гостиницами) и 8 (земельные участки, занимаемыми объектами рекреации) классов (Таблица 2.7).

Таблица 2.8

Соотношение величины налоговой базы и затрат на ее определение

Субъект РФ

Класс

Значение

УПКСЗ,

руб./кв.м

Площадь, кв.м.

Кадастровая стоимость, руб.

_[41П51_

Ставка налога

Максимальная

ставка

Затраты

Налог (0.3%), руб. [6)*[7]

?

гл

о

о о1

  • 11
  • 2

а

8.

с

Налог (1.5%), руб. [6]*[8]

v>

  • 0 сТ
  • 1 ? 2

а

8.

с

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

3 864

0.3

1,5

55

11

57

1 310

2950

4,7

0,95

Татар-

гос

ср

500

%

%

000

594р.

968р.

стан

т

566

0,3

1,5

55

мин

141

4015

1 698р.

32,4

8 492р.

6,48

115

%

%

000

10 703

0,3

1,5

55

32

160

2 455

4360

1,7

0,34

Кеме-

гос

ср

800

%

%

000

111р.

557р.

рово

т

637

0,3

1,5

55

мин

479

1331

1 913р.

28.8

9 563р.

5,75

549

%

%

000

14 683

0,3

1,5

55

44

220

1 054

13931

1,2

0,25

Во-

вок

'•р

274

%

%

(Ю0

050р.

249р.

логла

зал

348

0.3

1,5

55

Б1

мин

75

4650

1 046р.

52,6

5 231р.

10,51

750

%

%

000

Затраты на индивидуальную оценку объектов недвижимости составляют в среднем:

- от 30000 рублей и выше - стоимость отчета об оценке рыночной стоимости согласно данным Internet ресурсов:

[http://www.profocenka.nn.ru/tariff.htm,

http://www.fin-audit.nnov.ru/detaiI/tarif/full_price.php,

http://ocenka.auditinform.ru/aupages-tarifs.html,

http://www.russcon8.ru/7.php];

- от 25000 рублей и выше - стоимость прохождения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости согласно данным Internet ресурсов:

[http://wwvv.kadastr-ocenkanp.ru/experlise/tarilTs_examinationyindex.php,

http://www.nkso.ru/exsovet4.html,

http://smao.ru/ru/service/index.html].

Таким образом, затраты на один объект оценим минимум в 55 тысяч рублей. Это минимальные затраты: для вокзалов и электростанций они будут больше. Если рассмотреть класс гостиниц в Республике Татарстан и Кемеровской области с минимальным значением УПКСЗ и минимальной ставкой налога (0,3%), то затраты превышают потенциальный налог почти в 30 раз. При рассмотрении аналогичных объектов с минимальным значением УПКСЗ и максимальной ставкой налога (1,5%) затраты превышают потенциальный налог в среднем в 6 раз. Если рассмотреть гостиницы в Республике Татарстан со средним значением УПКСЗ (1310 руб.) и минимальной ставкой налога, то затраты превышают потенциальный налог почти в 5 раз, а с максимальной ставкой налога - потенциальный налог превышает затраты менее чем на 10%. В Кемеровской области со средним значением УПКСЗ (2 455 руб.) и минимальной ставкой налога, затраты превышают налог почти в 2 раза, а с максимальной ставкой налог превышает затраты более чем в 3 раза. При рассмотрении класса вокзалов в Вологодской области со средним значением УПКСЗ (1 054 руб.) затраты будут больше налога в 1,2 раза, а при максимальной ставке налога - превышение будет в 4 раза. При рассмотрении класса вокзалов в Вологодской области с минимальным значением УПКСЗ (75 руб.) превышение затрат над налогом будет более чем в 53 раза, а при максимальной ставке - превышение будет более чем в 10 раз.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >