Соответствие классов объектов недвижимости и методов оценки

Применимость того или иного подхода и метода оценки зависит от типа объектов оценки, а также наличия необходимой и достаточной информации для обеспечения условий их применения. Как отмечается в ФСО № 4, «выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован».

Однако здесь мы видим противоречие в декларируемой возможности выбора оценщиком методов оценки и предназначением кадастровой стоимости для использования в налогообложении. Специфика кадастровой оценки недвижимости заключается в том, что методическое обеспечение работ, состоящее из методических и технических рекомендаций и указаний по категориям земель, однозначно регламентирует соотнесение класса объектов оценки и подходов и методов оценки. Это обусловлено тем, что налоги это - государственные финансы, а возможность выбора метода оценки может привести к получению различной кадастровой стоимости по сопоставимым объектам оценки, получению различной налоговой базы для начисления налога.

В различных странах по-разному относятся к установлению соответствия классов и методов оценки в задачах массовой оценки для налогообложения. Достаточно распространена практика строгого однозначного закрепления класса и метода оценки. Так, например, в Законе Литовской республики «О налоге на недвижимое имущество» [27], в статье 9 «Оценка недвижимого имущества» отмечается следующее.

«Недвижимое имущество оценивается:

• 1) недвижимое имущество коммерческого использования - методами сравнительной стоимости (аналога продажных цен) и стоимости доходов от использования (капитализации доходов или дисконта денежных потоков) с использованием массовой оценки недвижимого имущества;
• 2) недвижимое имущество жилого назначения, недвижимое имущество садовых участков и гаражей (за исключением промышленных) - методом сравнительной стоимости (аналога продажных цен), с использованием массовой оценки недвижимого имущества;
• 3) инженерные строения - методом восстановительной стоимости (затрат) (с расчетом процента физического износа);
• 4) другое не указанное в пунктах 1 -3 настоящей части недвижимое имущество - методом восстановительной стоимости (затрат) (с расчетом процента физического износа), с использованием коэффициента поправки на местность, который оценивает влияние местонахождения недвижимого имущества».

В Международных стандартах оценки указаны приоритеты применения подходов к оценке классов объектов недвижимости (Таблица 3.1).

Таблица 3.1

Приоритеты применимости применения трех подходов к определению стоимости при проведении массовой оценки

В России однозначное соотнесение классов объектов оценки и методов оценки для целей кадастровой оценки недвижимости закреплялось в рамках методического обеспечения работ.