Определение понятия «кадастровая оценка» в учебно-научной литературе

Концепция оценки недвижимости и бизнеса была представлена в России осенью 1994 года на семинаре Института экономического развития Мирового банка реконструкции и развития. Начиная с этого момента, в нашей стране развивается западная модель оценки стоимости недвижимости и формируется методология ее применения в целях налогообложения. В 1997 году была переведена на русский язык книга международного эксперта в области массовой оценки недвижимости Джозефа Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости». В ней дано следующее определение: «массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа» [78]. Рейнхольд Вессели дает похожее определение — «массовую оценку можно определить как систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур с применением общих данных на основе статистической их обработки» [26]. Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка» представлена на рис. 2.1.

Постепенно формировались законодательные основы кадастровой оценки недвижимости в целях налогообложения. Начало формированию нормативно-правовой базы кадастровой оценки недвижимости положили Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее — Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В пункте 2 Правил указано, что «государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения» [26]. В Правилах отмечено, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах зон. Правила определили кадастровую оценку как деятельность по определению кадастровой стоимости.

Определение учебника А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой согласовывается с определением, изложенным в Правилах, и дополняет его в части пояснения того факта, что кадастровая стоимость устанавливается по оценочным зонам. Однако приведенное определение, указывая на необходимость выполнения административных и технических действий, не содержит их перечень и не раскрывает их содержание.

U>

00

Формирование понятия «кадастровая оценка»

Рис. 2.1. Формирование понятия «кадастровая оценка»

Для формирования методологического обеспечения и понятийного аппарата массовой оценки недвижимости российское оценочное сообщество обратилось к международному опыту. На русский язык были переведены стандарты Международного общества налоговых оценщиков, раскрывающие содержание массовой оценки в целях налогообложения. Так, в Стандарте по массовой оценке стоимости недвижимого имущества [69] указывается, что для определения стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения необходимо собрать данные об объектах оценки и поддерживать их в актуальном состоянии; определить принцип, по которому будет проводиться оценка; применить выбранный принцип ко всем объектам оценки и получить результат оценки; легитимизировать результат.

Международное руководство по оценке недвижимости «Массовая оценка для налогообложения имущества» (МСО 2005) содержит подробное описание массовой оценки как процесса, состоящего из последовательно выполняемых этапов [45]:

  • — определение объектов недвижимости, которые должны быть оценены;
  • — анализ и сегментирование рынка недвижимости;
  • — определение факторов стоимости, которые оказывают влияние на стоимость на определенном сегменте рынка недвижимости;
  • — разработку структуры модели, которая отражает взаимосвязи между факторами стоимости в данном сегменте рынка и стоимостью;
  • — калибровку структуры модели для определения вклада индивидуальных характеристик объектов недвижимости, оказывающих влияние на стоимость;
  • — применение модели к характеристикам оцениваемых объектов имущества, получение стоимости объектов оценки;
  • — рассмотрение и согласование результатов оценки;
  • — придание законной силы результатам: моделям, расчетам или другим данным.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >