УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК

В результате изучения настоящей главы студент должен:

  • – знать сущность удостоверения сделки и его отличия от свидетельствования подлинности подписей на сделке;
  • – владеть общими правилами удостоверения сделок;
  • – ориентироваться в видах сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению сделок в силу закона и по волеизъявлению сторон сделки;
  • – овладеть навыками толкования норм материального права и процедурных правил при удостоверении сделок, уметь правильно оформить любую сделку;
  • – уметь правильно выдать доверенность и совершить завещание.

Общие правила удостоверения сделок

Гражданское законодательство РФ признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон, а для заключения односторонней сделки – только одной стороны. Сделки совершаются в письменной или устной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом письменная форма сделок может быть как простой, так и нотариальной.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно либо в силу прямого указания на это федеральным законом, либо по соглашению сторон (по волеизъявлению стороны для односторонней сделки), хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Физические и юридические лица вправе обратиться к нотариусу за удостоверением любой сделки, не противоречащей законодательству РФ. Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ничтожность сделки.

По действующему законодательству подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие договоры:

  • – договор об уступке требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
  • – договор о переводе долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);
  • – договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);
  • – предварительный договор, если для основного договора предусмотрена обязательная в силу закона нотариальная форма (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
  • – договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • – брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ);
  • – соглашение об уплате алиментов (и. 1 ст. 100 СК РФ);
  • – договор об отчуждении третьим лицам доли или части доли в уставном капитале ООО (ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью");
  • – договор залога доли или части доли в уставном капитале ООО (ст. 22 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью");
  • – договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
  • – соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения, а также сделка об отчуждении доли в складочном капитале хозяйственного партнерства и сделка, предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 2 ст. 6 и ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 03.12.2011 № 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах");
  • – договор инвестиционного товарищества, все вносимые в него изменения, дополнительные соглашения и приложения к нему, в том числе политика ведения общих дел (инвестиционная декларация), соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом (ст. 8 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе").

Кроме договоров обязательному нотариальному удостоверению в силу закона подлежат следующие односторонние сделки:

  • – доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (и. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
  • – безотзывная доверенность (п. 3 ст. 188.1 ГК РФ);
  • – доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
  • – завещание и распоряжение об отмене завещания (п. 1 ст. 1124 и п. 4 ст. 1130 ГК РФ);
  • – закладная, которая содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
  • – согласие родителей, усыновителей, опекунов или попечителей на выезд несовершеннолетних граждан Российской Федерации из России без сопровождения (ст. 20 Федерального закона "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию");
  • – согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов или сделки в отношении общего имущества супругов, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке (и. 3 ст. 35 СК РФ);
  • – доверенность на получение открепительного удостоверения для голосования на выборах или в референдуме (п. 6 ст. 68 Федерального закона от 10.01.2003 № 19-ФЗ "О выборах Президента Российской Федерации", п. 6 ст. 62 Федерального закона от 12.06.2002 № 67-ФЗ "Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации", ч. 6 ст. 74 Федерального закона от 18.05.2005 № 51-ФЗ "О выборах депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации");
  • – доверенность для заключения договора, предусматривающего оказание государственных и муниципальных услуг с использованием электронного банковского приложения универсальной электронной карты (ч. 17 ст. 23 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг");
  • – доверенность на представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и получение документов после государственной регистрации (п. 1, 4 ст. 16 и п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
  • – доверенность на судебное представительство (ч. 7 ст. 61 АПК РФ, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ);
  • – доверенность на представление документов на государственную регистрацию прав на воздушные суда (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 14.03.2009 № 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними");
  • – доверенность на обращение с заявлением о кадастровом учете недвижимости (ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости");
  • – доверенность на уполномоченного представителя но финансовым вопросам кандидата в президенты РФ, на уполномоченного представителя по финансовым вопросам политической партии, на уполномоченного представителя по финансовым вопросам инициативной группы по проведению референдума и инициативной агитационной группы (п. 11 ст. 34 Федерального закона "О выборах Президента Российской Федерации", ч. 5 ст. 35 Федерального закона "О выборах депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации", ч. 2 ст. 49 Федерального конституционного закона от 28.06.2004 № 5-ФКЗ "О референдуме Российской Федерации");
  • – доверенность на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 48 Ж К РФ);
  • – доверенность на ведение общих дел товарищей инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционном товариществе");
  • – письменное волеизъявление гражданина на использование его тела, органов и тканей после смерти (и. 1 ч. 1 ст. 68 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации");
  • – доверенность на оказание помощи кандидату в выборный орган, на выборную государственную или муниципальную службу, являющемуся инвалидом, в заполнении или заверении документов, передаваемых в соответствующую избирательную комиссию (п. 5.1 Федерального закона "Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации"),

Необходимо отметить, что в настоящее время законом урегулированы процессуальные действия по нотариальному удостоверению сделки, излагаемой на бумажном носителе. Процессуальные действия по нотариальному удостоверению такой сделки начинаются с уточнения места совершения нотариального действия в зависимости от предмета сделки. Если предполагается совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, то она может быть удостоверена только тем нотариусом, в пределах нотариального округа которого расположено отчуждаемое недвижимое имущество. Консульские должностные лица не наделены правом удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ. Что же касается должностных лиц местного самоуправления, то они вправе удостоверять лишь односторонние сделки по совершению завещания и доверенности.

Далее нотариус, должностное лицо местного самоуправления или консульское должностное лицо устанавливают субъектов сделки, их личности, проверяют их право- и дееспособность, а также правовой статус и полномочия представителей, если они уполномочены на совершение сделки. Для этого истребуются документы, удостоверяющие личность граждан, учредительные документы юридических лиц, выписки из единого государственного реестра юридических лиц, доверенности или иные документы, подтверждающие статус и полномочия представителя. Например, подтверждение правового статуса и полномочий законного представителя может быть осуществлено на основании документа, удостоверяющего личность законного представителя, и свидетельства о рождении его ребенка. Для подтверждения дееспособности эмансипированного гражданина в зависимости от способа эмансипации понадобится соответствующее решение органа опеки и попечительства или судебное решение.

Далее лица, удостоверяющие сделку, проверяют соответствие сделки законодательным и иным нормативным правовым актам. В ходе проверки выясняется, не нарушает ли совершаемая сделка правовых норм, не совершается ли она с целью, противной основам правопорядка и нравственности. В рамках осуществления указанных действий нотариус (уполномоченное должностное лицо) истребует правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество, документы, подтверждающие регистрацию прав на имущество или регистрацию объекта, являющихся предметом сделки; проверяет форму и, если это вытекает из закона, регистрацию сделки, на основании которой возникли права на отчуждаемое имущество, наличие или отсутствие обременений отчуждаемого имущества правами третьих лиц, реализацию лицами, указанными в законе, преимущественного права покупки имущества или отказа от этого права. Если предметом сделки является недвижимое имущество, уточняется, поставлено ли это имущество на кадастровый учет. Также проверяется наличие согласий и разрешений на совершение сделки, если наличие таковых обязательно требуется в силу закона.

К отличительным особенностям нотариального удостоверения сделок относится обязанность нотариуса (уполномоченного должностного лица) разъяснить сторонам сделки их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При представлении участниками сделки проекта сделки нотариус (уполномоченное должностное лицо) обязан разъяснить смысл и значение этого проекта, проверить, не противоречит ли его содержание требованиям закона, либо по просьбе обратившихся лиц составить проект сделки. В рамках этих действий нотариус (уполномоченное должностное лицо) оказывает содействие в редакционном формулировании условий сделки, предлагает сторонам применительно к конкретной ситуации эффективные правовые средства защиты их прав и законных интересов. Все эти действия нотариуса (уполномоченного должностного лица) направлены на предупреждение возникновения возможных споров как на стадии согласования условий сделки, так и в будущем.

Помимо разъяснения указанных положений нотариус (уполномоченное должностное лицо) должен установить соответствие содержания сделки действительным намерениям и волеизъявлению сторон и выяснить, не заблуждаются ли стороны, не совершают ли они сделку под влиянием обмана и стечения тяжелых обстоятельств. Выяснение данных обстоятельств происходит при личной беседе нотариуса (уполномоченного должностного лица) с каждой из сторон сделки.

Подготовленный документ, содержащий условия сделки, до его удостоверения зачитывается нотариусом (уполномоченным должностным лицом) вслух участникам сделки. Закон не запрещает лицам, совершающим сделку, ознакомиться с содержанием подготовленного документа самостоятельно. Но при этом нотариус от обязанности по прочтению не освобождается, за исключением единственного случая, когда нотариус составляет завещание со слов завещателя.

Подготовленный нотариальный документ составляется нотариусом (уполномоченным должностным лицом) в необходимом количестве экземпляров. В соответствии со ст. 60 Основ о нотариате количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количества сторон, участвующих в сделке. Однако завещание, договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества, договор инвестиционного товарищества, соглашения о передаче товарищами инвестиционного товарищества своих прав и обязанностей и предварительные договоры об этом, соглашение об управлении хозяйственным партнерством, а также документы, выражающие содержание сделки по передаче доли или части доли в уставном капитале ООО, предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

По общему правилу, вытекающему из ст. 60 Основ о нотариате, нотариально удостоверенная доверенность составляется в одном экземпляре и не подлежит хранению нотариусом. Но Федеральным законом "Об инвестиционном товариществе" (ч. 1 ст. 8) установлено исключение из этого общего правила, согласно которому доверенность на ведение общих дел товарищей инвестиционного товарищества составляется в количестве экземпляров, превышающем на один экземпляр количество товарищей, остающийся на хранении у нотариуса.

На подготовленном нотариальном документе участники сделки либо их представители проставляют в присутствии нотариуса (уполномоченного должностного лица) подписи, а нотариус (уполномоченное должностное лицо) после регистрации нотариального действия по удостоверению сделки в реестре для регистрации нотариальных документов совершает на этом документе удостоверительную надпись, подписывает его и скрепляет оттиском гербовой печати.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >