Модели регулирования отношений в сфере долевого строительства недвижимости

Модели правового регулирования долевого строительства недвижимости можно выделять по различным критериям. Например, в зависимости от степени участия публично-правового образования в регулировании и контроле отношений в сфере долевого строительства недвижимости выделяют либеральную, нейтральную и патерналистскую модели.

Либеральная модель строится главным образом на частноправовых началах регулирования. В рамках этой модели отношения между застройщиком и дольщиком основываются на гражданско-правовом договоре с субсидиарным применением норм гражданского или жилищного законодательства. Степень участия государства при такой модели незначительна и состоит, как правило, в минимальном контроле за деятельностью застройщика.

Нейтральная модель по сравнению с либеральной предполагает дополнительный контроль публично-правового образования, который выражается в установлении требований к финансовой устойчивости застройщика, лицензировании его деятельности или членства в само- регулируемой организации.

Патерналистская модель предполагает достаточно жесткий контроль за деятельностью застройщика, состоящий не только в требованиях к финансовой устойчивости и лицензировании его деятельности или участии в саморегулируемой организации, но и в императивных требованиях к правовым формам привлечения средств дольщиков, наличии прав на земельный участок, где предполагается вести строительство, информационной открытости и прозрачности, например путем публикации строительной документации, бухгалтерской и аудиторской отчетности, создании компенсационных фондов, распространении законодательства о защите прав потребителя, особенности процедуры несостоятельности (банкротства), наличии административной и уголовной ответственности.

В качестве второго критерия для классификации можно назвать источник привлечения денежных средств долевого строительства недвижимости. В соответствии с ним можно выделить следующие модели.

Первая модель, которую можно назвать условно «модель долевого строительства», основана на том, что застройщик привлекает денежные средства дольщиков и в основном их использует в строительстве.

Вторая модель — это «модель проектного финансирования». Суть этой модели состоит в том, что строительство осуществляется за счет целевых средств кредитных организаций. Денежные средства дольщиков при такой модели находятся под контролем кредитных организаций, ни застройщик, ни дольщик не вправе ими распоряжаться до окончания строительства.

Третьим критерием для классификации моделей правового регулирования долевого строительства недвижимости является правовая форма отношений между застройщиком и дольщиком.

На основании этого критерия можно выделить:

  • 1) модель, основанную на договоре участия в долевом строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком;
  • 2) модель, основанную на создании кооперативов (жилищных или жилищно-строительных), занимающихся строительством жилья для своих членов;
  • 3) модель, основанную на выпуске ценных бумаг, удостоверяющих право на получение доли в построенном объекте недвижимости;
  • 4) смешанную модель, которая может включать различное сочетание перечисленных правовых форм.

Выбор той или иной модели правового регулирования долевого строительства недвижимости предопределяется различными обстоятельствами, например экономическими и политическими условиями в конкретном обществе.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >