Субъекты отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости

Круг субъектов отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости весьма многообразен. К ним относятся застройщики, жилищно-строительные кооперативы, дольщики (основные субъекты долевого строительства), публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», уполномоченный орган, контролирующий орган, а также уполномоченные банки. Многообразие субъектного состава связано со сложностью и одновременно социальной важностью деятельности по строительству объектов недвижимости. Рассмотрим перечисленные субъекты детальнее.

Застройщик — это собирательной понятие, которым обозначается лицо, имеющее право привлекать денежные средства участников долевого строительства. С точки зрения инвестиционного процесса застройщик представляет собой реципиента и одновременно организатора инвестиций.

Законом о долевом строительстве предусмотрен ряд требований к застройщику.

Во-первых, это требования к организационно-правовой форме.

Так, в соответствии со ст. 2 названного закона под застройщиком понимается хозяйственное общество (с указанием в наименовании слов «специализированный застройщик») или некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (Московский фонд реновации жилой застройки), или унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Во-вторых, требования к финансовой устойчивости. Так, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации[1]. По общему правилу у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

В-третьих, требования к добросовестности застройщика, в частности отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В-четвертых, требования к сотрудникам застройщика и органам управления. Так, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика не должно иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти (ст. 3.2 Закона о долевом строительстве).

Кроме того, застройщик должен обладать правами на земельный участок, на котором предполагается строительство (собственности, аренды, субаренды, безвозмездного пользования) и получить разрешение на строительство.

Таким образом, законодатель сузил круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Другим участником отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости является жилищно-строительный кооператив, который в соответствии со ст. 110 ЖК РФ представляет собой добровольное объединение граждан и в установленных законодательством случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. ЖСК является юридическим лицом, и законодатель наделил его правовым статусом застройщика. В связи с этим положения ст. 123.1 и 123.2 ЖК РФ устанавливают особенности правового статуса ЖСК и контроля за его деятельностью. ЖСК представляет собой разновидность потребительского кооператива, однако существуют ограничения в его деятельности по организации долевого строительства. В частности, кроме общих требований для застройщика (например, наличия у него прав на земельный участок, разрешения на строительство), такой кооператив по общему правилу[2] не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Дольщик. Это третий основной участник отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости. Термин «дольщик» относится к числу доктринальных и в Законе о долевом строительстве не используется. Закон оперирует понятием «участники долевого строительства», под которыми понимаются лица, денежные средства которых привлекаются по договору долевого участия.

По договору участия в долевом строительстве дольщиками могут быть и граждане, и юридические лица. Однако правовой статус дольщика будет различаться в зависимости от того, юридическое он лицо или физическое. Так, если физические лица могут участвовать в долевом строительстве только на условиях, предусмотренных Законом о долевом строительстве, то юридические лица могут использовать механизмы, предусмотренные Законом об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. В таком случае правовыми формами участия в строительстве могут быть договор купли-продажи будущей недвижимои вещи, строительный подряд, договор о совместной деятельности. Кроме того, дольщики — физические лица обладают по сравнению с юридическими лицами рядом преференций, таких как использование инструментов законодательства о защите прав потребителей.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты прав граждан). Следующий участник отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости — это Фонд защиты прав граждан. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фонд защиты прав граждан — это организация, созданная Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений.

Фонд защиты прав граждан осуществляет следующие функции и полномочия:

  • 1) формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств;
  • 2) учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд и взаимодействие с федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • 3) выплату за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
  • 4) аккредитацию арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Законом о банкротстве в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления;
  • 5) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда;
  • 5.1) финансирование за счет имущества фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публичноправовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры в целях последующей безвозмездной передачи указанных объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;
  • 6) взаимодействие с органами государственной власти, органами местного самоуправления и застройщиками.

Кроме того, Фонд защиты прав граждан имеет право:

  • 1) инвестировать временно свободные средства в порядке, установленном Правительством РФ;
  • 2) выпускать облигации в соответствии с законодательством РФ;
  • 3) осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение поставленных перед Фондом целей.

С точки зрения инвестиционного процесса Фонд защиты прав граждан может быть: 1) реципиентом инвестиций (при аккумулировании средств застройщика); 2) инвестором (при управлении собранными средствами путем вложения в определенные активы средства); 3) организатором инвестиций (при организации мероприятий по завершению строительства в случае банкротства).

Уполномоченный банк. Еще одним участником отношений в сфере долевого строительства объектов недвижимости является уполномоченный банк, под которым понимается банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ[3].

Среди таких критериев — наличие универсальной лицензии, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках РФ, неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций (предприятий) в связи с применением к Российской Федерации мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений.

Кроме того, банк, претендующий на статус уполномоченного банка, должен соответствовать одному из следующих требований:

  • а) являться организацией единого института развития в жилищной сфере, определенного Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • б) иметь кредитный рейтинг не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенный кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (Акционерное общество), и (или) не ниже уровня «гиА-» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, присвоенный кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство “Эксперт РА”»;
  • в) в отношении банка Советом директоров ЦБ РФ в соответствии с Законом о банкротстве утвержден план участия ЦБ РФ в осуществлении мер по предупреждению банкротства и принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка;
  • г) в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится банк, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением и (или) союзом и (или) государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения и (или) союза.

Таким образом, уполномоченный банк, с одной стороны, осуществляет контроль за деятельностью застройщика, с другой — вступает в договорные отношения как с застройщиком, так и с дольщиком, обеспечивая проведение платежей по договору долевого участия.

Уполномоченный орган. Это еще один субъект в сфере отношений долевого строительства объектов недвижимости. Уполномоченным органом в соответствии со ст. 23 Закона о долевом строительстве является орган, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с указанным законом.

Уполномоченный орган в пределах своей компетенции:

1) издает нормативные правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

  • 2) разрабатывает и издает методические рекомендации по вопросам практики осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • 3) вправе запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • 3.1) утверждает форму проектной декларации;
  • 3.2) утверждает форму и порядок представления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства;
  • 3.4) утверждает форму заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям;
  • 3.5) согласовывает назначение на должность и освобождение от должности руководителя контролирующего органа в порядке, установленном Правительством РФ.

Контролирующий орган. Им является орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Этот орган осуществляет государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Контролирующий орган наделен различными полномочиями в области контроля, например он осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом строительстве; принимает меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности; вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства; направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел.

  • [1] Правительство РФ устанавливает требования к размеру собственных денежныхсредств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценкиего финансовой устойчивости деятельности. См.: Постановление Правительства РФот 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельностизастройщика».
  • [2] Исключением являются ЖСК, создание которых предусмотрено Федеральнымзаконом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
  • [3] См.: Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 «Об утверждениикритериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют правона открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальномсайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >