Договор участия в долевом строительстве

В соответствии с ст. 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным. Он заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В юридической литературе существуют различные позиции по правовой природе этого договора. Некоторые авторы полагают, что его можно свести к одному из имеющихся гражданско-правовых договоров, например простое товарищество[1], договор подряда[2], купли-продажи будущей недвижимой вещи[3]. Другие, напротив, пишут о самостоятельном характере этого договора[4].

Полагаем, что последняя позиция ближе к истине, поскольку договор участия в долевом строительстве обладает специфическими признаками и его нельзя свести к существующим договорным конструкциям.

Специфика этого договора состоит в следующем.

Во-первых, это предмет, под которым понимаются самостоятельные действия застройщика, действия привлеченных лиц по строительству

5

(созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства созданного объекта, а также действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В соответствии с Законом о долевом строительстве под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Отметим, что Закон о долевом строительстве распространяется на отношения, связанные со строительством (созданием) жилых домов блокированной застройки (таунхаусов). Между тем следует учитывать наличие ограничения, заключающегося в том, что данный закон применим к строительству таунхаусов, состоящих из трех и более блоков.

Часть 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве устанавливает, что договор долевого строительства должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В частности, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения[5].

Необходимо обратить внимание на то, что кроме предмета договора участия в долевом строительстве, к его существенным условиям относятся: срок передачи объекта долевого строительства дольщику, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Во-вторых, в особом субъектном составе, к которым относятся дольщик, застройщик. К тому же цели у сторон этого договора различные: у застройщика — это привлечение денежных средств (инвестиций) для осуществления своей деятельности, относящейся к предпринимательской, соответственно, получение прибыли, у дольщиков — это удовлетворение своих жилищных потребностей, получение прибыли (образующейся за счет разницы между первоначальными вложениями и стоимостью завершенного объекта).

В-третъих, права и обязанности сторон по договору. В юридической литературе к основным обязанностям застройщика относят: 1) создание многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. А к основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести: 1) оплату объекта долевого строительства; 2) приемку объекта долевого строительства у застройщика. При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны[6].

Отдельно также стоит отметить гарантии, предоставляемые дольщику, в частности гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 4 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве). В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования) должен быть установлен в договоре и не может составлять менее чем пять лет[7]. Указанная норма является императивной и не подлежит изменению сторонами.

По общему правилу исчисление этого срока начинается со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что исчисление срока начинается с иного события. Полагаем, что усмотрение сторон о начале течения гарантийного срока имеет ограничения. Такой срок, на наш взгляд, не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

Статья 7 Закона о долевом строительстве предоставляет дольщику по своему выбору право потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков[8].

  • [1] См.: Павлодский Е. А. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Правои экономика. 2000. № 9. С. 74.
  • [2] См.: Мельник В. В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. № 2. С. 187.
  • [3] См.: Лавров В. В. Природа прав дольщиков на объект долевого строительства //Опыты цивилистического исследования : сб. ст. / отв. ред. А. М. Ширвиндт, Н. Б. Щербаков. М. : Статут, 2016. С. 180.
  • [4] См.: Лепехин И. А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве //Юрист. 2013. № 2. С. 10—11; Шайдуллин Р. Р. Договор долевого участия в строительствежилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. № 6. С. 61—65.
  • [5] Верховный Суд РФ отмечает, что при заключении договора участия в долевомстроительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительствадостоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристикахконкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующегопомещения в строящемся объекте. При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имуществав многоквартирном доме, например электрического, санитарно-технического и иногооборудования. См.: Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающимв связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 ;Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016.
  • [6] См.: Петрухин М. В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М. : Инфотропик Медиа, 2012. С. 85.
  • [7] По мнению Конституционного Суда РФ, ч. 4 и 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве, устанавливающие запрет на включение в договор долевого строительства условий об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевогостроительства и обязательный пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства, направлены на защиту прав участников долевого строительства и не допускают отказ в удовлетворении связанных с ненадлежащим качеством объекта долевогостроительства требований к застройщику по причине его нахождения в процедуре ликвидации. См.: Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 № 977-0.
  • [8] См.: Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связис участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >