Наследование недвижимого имущества

Наследование земельных участков. Особенности раздела земельного участка

Недвижимое имущество зачастую является основной и наиболее дорогостоящей составляющей наследственного имущества. Именно поэтому в нотариальной и судебной практике велико количество вопросов, возникающих именно по поводу и в связи с наследованием объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных законом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельных участков следует отличать наследование земельного участка, принадлежащего на праве собственности, от наследования права пожизненного наследуемого владения земельным участком, принадлежащего наследодателю.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

К. обратилась в суд с иском к ответчикам и указывала, что 19 ноября 1997 г. умер ее отец Т., который являлся собственником 40/100 долей дома № 19 по ул. Центральной пос. Зеленоградский Пушкинского района Московской области и земельного участка площадью 494 кв. м при данном домовладении. После смерти отца она фактически приняла наследственное имущество, проживала в доме, производила необходимые платежи и пользовалась земельным участком.

В связи с этим она просила установить факт принятия наследства и признать за ней право собственности на 40/100 долей дома и земельный участок, фактическая площадь которого составляет 557 кв. м.

Решением от 31 октября 2005 г. суд удовлетворил требования истицы частично.

В кассационной жалобе истица просит решение суда в части признания за ней права собственности на земельный участок площадью 494 кв. м отменить и признать за ней право собственности на земельный участок площадью 557 кв. м. Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что земельный участок площадью 494 кв. м при названном домовладении находился у отца истицы на праве пожизненного наследуемого владения. Признавая за истицей право собственности на земельный участок, суд исходил из того, что согласно ст. 21 ЗК РФ граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Между тем суд не принял во внимание положения ст. 1181 ГК РФ, которая регулирует вопросы как наследования земельного участка, принадлежащего на праве собственности, так и вопросы, вытекающие из наследования права пожизненного наследуемого владения земельного участка, принадлежащего наследодателю. В связи с этим суду следовало вопрос об обоснованности требований истицы о признании права собственности на земельный участок разрешить в соответствии с положениями ст. 1181 ГК РФ, предусматривающей признание права пожизненного наследуемого владения земельного участка в порядке наследования, на основании которого у истицы возникает право на приобретение земельного участка в собственность в соответствии с земельным законодательством.

В остальной части решение суда является правильным, а доводы истицы в кассационной жалобе несостоятельными, поскольку решением малого Совета Зеленоградского исполкома от 28 декабря 1992 г. за Т. был закреплен земельный участок в пожизненном наследуемом владении площадью 494 кв. м, а излишек 53 кв. м, на который претендует истица, он должен был выкупить. Однако Т. при жизни этого не было сделано. При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки и в зависимости от установленного постановить законное и обоснованное решение (определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 30 ноября 2005 г № 33-1 1502).

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

В связи с обеспечением наследования земельных участков исследователи обсуждают ситуацию, при которой наследодатель, начав оформление документов по представлению земельного участка в собственность, умер, не получив свидетельство о праве собственности. Учитывая существующую практику в области приватизации жилья, в соответствии с которой наследники имеют право завершить приватизацию, начатую наследодателем, авторами предлагается так же решать и вопрос наследования земельных участков. Причем отмечается, что наследники могут претендовать на земельный участок, оформление которого в собственность не было закончено наследодателем, только если на основании представленных наследодателем документов ему не могло быть отказано в получении права собственности на земельный участок[1]. Данная точка зрения представляется верной, полностью соответствующей интересам преемственности прав и обязанностей субъектов гражданских нрав.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

Согласно ЗК РФ минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Г. и С. обратились в суд с иском к Т. о разделе земельного участка при д. 61 по ул. Гражданской г. Подольска, указав, что являются сособственниками дома. Им принадлежит по 1/3 доле дома, ответчице Т. также принадлежит 1/3 в праве собственности на дом. Решением суда произведен раздел дома между сособственниками, по вопросу пользования земельным участком имеются разногласия.

Решением Подольского городского суда от 14 октября 2004 г. иск удовлетворен, суд произвел раздел земельного участка между сторонами, при этом Г. и С. выделил в долевую собственность по 1/2 доле каждой земельный участок площадью 389 кв. м с указанием границ, Т. выделил в собственность земельный участок площадью 195 кв. м с указанием границ. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 ноября 2004 г. решение суда оставлено без изменения. В надзорной жалобе Т. просит отменить принятые судебные постановления в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

Определением судьи Московского областного суда Р. дело по надзорной жалобе Т. внесено на рассмотрение президиума Московского областного суда.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению (см. постановление от 20 апреля 2005 г. № 232). В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права. Из материалов дела видно, что Г. и С. обратились в суд с иском о разделе земельного участка при доме, собственниками которого они являются.

Как следует из решения Подольского городского суда от 14 октября 2004 г., в фактическом пользовании сторон находится земельный участок размером 720 кв. м, в собственность им передан земельный участок размером 584 кв. м.

Исходя из заключения землеустроительной экспертизы и решения суда, суд произвел раздел земельного участка размером 584 кв. м, находящегося в собственности сторон.

Согласно ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, раздел земельного участка возможен при условии делимости, т.е. при образовании каждой из его частей самостоятельных земельных участков с тем же разрешенным режимом использования.

В соответствии со ст. 1182 ГК РФ при разделе земельного участка каждая часть земельного участка должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается. Согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок не мог быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Законом Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003-03 установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения садоводства или дачного строительства — 0,06 га, огородничества — 0,04 га. Принимая во внимание, что предметом раздела между тремя собственниками являлся земельный участок размером 584 кв. м и при его разделе невозможно образование самостоятельных земельных участков с тем же разрешенным режимом использования, вывод суда о делимости данного участка нельзя признать правомерным.

С учетом изложенного и принимая по внимание, что спорный земельный участок является неделимым, суд был вправе лишь определить порядок пользования участком. При установлении порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании.

При невозможности раздела земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Сложная ситуация возникает при наследовании юридическим лицом по завещанию права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Юридические лица при наследовании по завещанию равны в своих правах наследовать имущество и имущественные права лицам физическим.

Однако если право пожизненного наследуемого владения земельным участком завещано гражданину, оно переходит к последнему в соответствии с принципом неизменности: наследник приобретает право пожизненного наследуемого владения земельным участком наследодателя.

Если же наследником по завещанию является юридическое лицо, то приобрести право пожизненного наследуемого владения земельным участком он не может, субъектом этого права может быть только гражданин.

В качестве выхода из данной ситуации исследователями предлагается применять правило п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона). Складывающиеся отношения прямо не урегулированы законом, поэтому к ним применяются правила гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения. Такое сходное правило в ГК РФ имеется: "В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием..." (п. 2 ст. 218). В результате этого происходит модификация: имущественное право на чужой земельный участок трансформируется в право собственности юридического лица[2].

Следует иметь в виду, что земельный участок или права на него являются самостоятельными объектами, входящими в состав наследства. Автоматического перехода прав на землю, на которой расположен наследуемый жилой дом, при наследовании дома не происходит.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Истец С. А. А. обратился в суд с иском о признании права пожизненного наследуемого владения 1/3 земельного участка, в обоснование ссылаясь на то, что 5 марта 2002 г. умерла его бабушка Ю., которой на праве собственности принадлежал дом и на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок при доме площадью 1284 кв. м.

14 января 1993 г. Ю. составила завещание, согласно которому завещала дом в равных долях по 1/3 ответчицам по делу и ему. После смерти наследодателя все наследники вступили в права наследования, получили свидетельства о праве на наследство по завещанию на дом, а в права наследования по закону в равных долях на земельный участок вступили наследники первой очереди С Р. Н. и А., зарегистрировав в установленном законом порядке права пожизненного наследуемого владения. Постановлением главы г. Коломны от 24 октября 2003 г. участок был передан им в долевую собственность, ответчицы получили свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/2 долю земельного участка каждая.

Истец полагает, что Ю., распоряжаясь домом, имела в виду и распоряжение земельным участком при нем, и с учетом положений ст. 37 ЗК РСФСР, 35 ЗК РФ при переходе права собственности к нескольким собственникам должно перейти и право на земельный участок при доме пропорционально долям в праве собственности на дом. Решением мирового судьи 80-го судебного участка Коломенского судебного района от 8 июня 2004 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным решением Коломенского городского суда от 28 сентября 2004 г. решение мирового судьи отменено. Суд признал за С. А. А. право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 400 кв. м при доме 4 по ул. 2-я Ленинская в г. Коломне. Признал частично недействительными свидетельство о праве на наследство по закону от 29 мая 2003 г. на имя С. Р. Н. и А. в части указания площади земельного участка 400 кв. м, определив площадь участка — 884 кв. м. В надзорной жалобе заявительница А. просит отменить апелляционное решение, состоявшееся по делу, как незаконное. Определением судьи В., от 6 мая 2005 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит решение апелляционной инстанции подлежащим отмене как вынесенное с существенными нарушениями норм материального и процессуального права (см. постановление от 25 мая 2005 г. № 298).

Суд апелляционной инстанции признал, что поскольку С. А. А. приобрел в порядке наследования по завещанию право собственности на 1/3 долю дома, к нему должно перейти и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, так как прежний собственник дома Ю. владела участком при доме на праве пожизненного наследуемого владения. Размер участка, передаваемого истцу в пожизненное наследуемое владение, суд определил с учетом п. 2 ст. 35 ЗК РФ.

Кроме того, суд, удовлетворяя частично заявленные С. А. А. требования, сослался на положения п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в соответствии с которым имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, т.е. нормы ЗК РФ при регулировании имущественных отношений, предметом которых является земельный участок, имеют приоритет перед нормами ГК РФ. Постанавливая решение, суд руководствовался п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Однако выводы суда ошибочны. Как усматривается из материалов дела, 5 марта 2002 г. умерла Ю., после чего открылось наследство, в силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.

Из завещания Ю. от 14 января 1993 г. видно, что она распорядилась принадлежащим ей на праве собственности домом, завещав его в равных долях дочерям А. и С. Р. Н. и внуку С. А. А. После смерти наследодателя право пожизненного наследуемого владения земельным участком при доме площадью 1284 кв. м вошло в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных частью третьей ГК РФ, т.е. по закону. Наследниками по закону первой очереди являются дочери умершей — ответчицы по делу С. Р. Н. и А., которые и получили в установленном законом порядке свидетельства о праве на наследство по закону в равных долях на право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Исходя из этого, мировой судья правильно отказал в иске. Однако апелляционная инстанция в нарушение требований указанной выше нормы земельного законодательства признала за С. А. А. право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 400 кв. м при доме, применив норму права (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), не регулирующую возникшие правоотношения. Приобретение права собственности на долю в доме в порядке наследования по завещанию не означает безусловное приобретение и права пожизненного наследуемого владения пропорционально доле земельного участка при доме.

  • [1] Сергеев А. П., Толстой Ю. К., Елисеев И. В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный). М. : Проспект, 2002. С. 181—182; Телюкина М. В. Глава 65. Наследование отдельных видов имущества // Законодательство и экономика. 2002. № 11. С. 29—30.
  • [2] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Лисицына-Светланова.-Издат, 2005.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >