Особенности наследования жилых и нежилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Оно входит в состав наследственного имущества и наследуется по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя.

Особенности при наследовании жилых помещений установлены законодательством.

Так, п. 3 ст. 1168 ГК РФ закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в нем ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

В то же время ст. 1170 ГК РФ закрепляет, что несоразмерность имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании ст. 1168 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется посредством передачи им остальным наследникам другого имущества из состава наследства либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Теоретически правило отвечает принципу справедливости и защиты интересов всех наследников. Однако на практике, если нет соглашения между наследниками, без предварительной выплаты компенсации остальным наследникам невозможно реализовать преимущественное право на жилье нуждающемуся в нем наследнику.

В случае же если таким наследником является нетрудоспособный переживший супруг или несовершеннолетний ребенок, соблюдение при таком порядке наследования принципа справедливости ставится под вопрос.

Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.

В литературе предлагается несколько вариантов решения данной проблемы.

Ряд исследователей считает, что следует закрепить особый правовой режим наследования приватизированных квартир, при котором в случае смерти одного из членов семьи доли в праве собственности на квартиру не должны определяться и наследоваться до смерти других членов семьи, участвовавших в ее приватизации[1]. Другие авторы предлагают закрепить возможность наследования имущества, входящего в состав совместной собственности, только оставшимися участниками совместной собственности, а третьими лицами — лишь после смерти последнего участника совместной собственности[2].

Представляется, что такое правило будет необоснованным ограничением свободы наследования. Однако с целью обеспечения наследственных прав социально незащищенных наследников необходимо законодательно предусмотреть возможность предоставления рассрочки и отсрочки в выплате компенсации как по соглашению наследников, так и по решению суда.

Одной из проблем при обеспечении наследования жилых помещений является установление факта принятия наследства, если наследником не подавалось заявление в течение установленных законом для этого шести месяцев.

Наследник, не подавший заявление установленной формы и в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Умершая 17 июня 1998 г. К-на являлась собственницей 1/10 доли квартиры. Ее сын К-н, являющийся наследником по закону, приехав на похороны, по "домашнему" договору продал наследственную долю П., в соответствии с которым Л. должна была перечислять ежемесячно суммы за купленную часть дома, что она и делала до выплаты суммы полностью. Государственный нотариус О. отказала К-ну в выдаче свидетельства о праве на наследство по тем основаниям, что он обратился по истечении шестимесячного срока для принятия наследства. Л. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, сославшегося на то, что она без достаточных оснований отказала К-ну принять в качестве доказательства принятия наследства составленный наследником и ею договор от 8 августа 1998 г. Решением Жуковского городского суда от 7 февраля 2001 г. жалоба Л. на действия нотариуса признана необоснованной. При этом суд указал, что представленный договор нотариус не мог принять в качестве доказательства принятия наследства по той причине, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, а поэтому наследник должен обратиться в суд об установлении факта принятия наследства[3].

Отметим, что прежде всего распоряжение наследственным имуществом до его формального принятия противоречит природе наследственных правоотношений, но в то же время практика признает факты заключения договоров наследниками о разделе имущества до оформления ими наследственных прав.

Права же на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат Государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Для того чтобы служить доказательством принятия наследства, договоры и сделки, в соответствии с которыми наследник, не оформивший права на наследство, распоряжается наследственным имуществом, должны влечь юридические последствия, т.е. быть заключены в требуемой законом форме, одного лишь волеизъявления лица недостаточно. Следовательно, в отношении недвижимого имущества совершение таких договоров не может являться доказательством принятия наследства, поскольку договор должен пройти государственную регистрацию, что в отношении договора с имуществом, правоустанавливающего документа — свидетельства о наследстве на которое у наследника нет, невозможно.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения необходимо четко идентифицировать объект наследования.

Особенно много проблем возникает в том случае, если объектом наследования является жилой дом с надворными постройками: сараями, хранилищами, гаражом. Представляется, что при удостоверении завещания и оформлении наследственных прав наследников необходимо исходить из того, что жилой дом и расположенные на том же земельном участке служебные строения и сооружения составляют единый комплекс — сложную вещь.

Так, когда завещание составлено на жилой дом, толкование должно идти в направлении признания того, что жилой дом и служебные строения и сооружения являются комплексом, единым объектом — главной вещью и принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

Жилой дом — это главный объект, строения, сооружения — принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи, поскольку предназначены для обслуживания другой, главной вещи и связаны с ней общим назначением (ст. 135 ГК РФ). В связи с этим свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект. Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например, сарай, гараж и т.д.), не представляется возможным.

Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия "домовладение" применительно к жилому дому и постройкам. Кроме того, определяющее значение при наследовании имеет воля завещателя (при наличии завещания). Исходя из этого, если в завещании поименованы конкретные части домовладения, то это должно учитываться при решении вопроса о разделе жилого дома между сособственниками судом или нотариусом при заключении договора о разделе наследственного имущества.

Представляется, что при наследовании домовладения применению по аналогии подлежат правила ст. 1122 ГК РФ о наследовании неделимой вещи.

Так, при указании в завещании на часть домовладения, выдел которой в натуре невозможен, такая вещь считается завещанной в доле, соответствующей ее стоимости. Порядок пользования наследниками этой главной вещью и принадлежностью устанавливается по их соглашению; в случае спора между наследниками порядок пользования определяется судом.

При обеспечении наследования жилых помещений нотариусу необходимо учитывать установленные законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.

Существенное количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при наследовании жилых помещений, право собственности наследодателя на которые возникло в результате приватизации.

Нотариусу следует исходить из того, что после введения в действие части первой ГК РФ совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из собственников определять и наследовать его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую, а доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порождает право собственности на квартиру каждого из них, а в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, в общую совместную или с определением долей квартира приобретена в собственность.

Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.

Объекты недвижимого имущества включаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") прошли учет по ранее действующему законодательству в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Нотариусом Б. 4 сентября 2000 г. было отказано К. в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество Г., умершего 4 сентября того же года, по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Н-ого городского суда от 19 октября 2000 г. удовлетворен иск К., предъявленный к инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом Г. на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989 г., согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19 сентября 1989 г., садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем 2 января 2000 г. БТИ была выдана справка К. В данном случае отказ нотариуса неверен, так как садовый дом был учтен в БТИ до 31 января 1998 г. После выдачи свидетельства о наследовании государственная регистрация прав наследника производится в Едином государственном реестре прав соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31 января 1998 г. не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу лишь по решению суда[3].

Если права на недвижимое имущество у наследодателя возникли после 31 января 1998 г., но не были зарегистрированы в ЕГРП, то наследник должен обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, или об установлении факта владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности, или о признании действительной сделки по приобретению наследодателем имущества. Нотариус может отказать в выдаче ему свидетельства о праве собственности, имея на то основание, поскольку согласно ст. 165 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество могло считаться возникшим у наследодателя лишь после регистрации им своего права или сделки и права по приобретению недвижимости в регистрирующем органе.

При наследовании жилых помещений следует иметь в виду, что нельзя передать больше прав, чем имел наследодатель.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Гражданка П. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Тольятти о включении в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти ее сына, гражданина Д., части жилого помещения. В судебном заседании П. дополнила иск требованиями о признании за Д. на день его смерти права на комнату. 23 марта 2003 г. Д., получив в МУП "Инвентаризатор" пакет необходимых документов, обратился в администрацию Центрального района г. Тольятти с заявлением о передаче ему в собственность указанной комнаты. Заявление и все необходимые документы были переданы в ЖЭУ МЖРЭП в тот же день, но договор приватизации не был зарегистрирован, так как 9 апреля Д. умер.

Центральный районный суд, удовлетворяя требования П., признал, что Д., подписав заявление на имя главы администрации Центрального района г. Тольятти о передаче ему в собственность комнаты и подав заявление со всеми необходимыми документами в ЖЭУ МЖРЭП, выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилья, но не смог завершить оформление договора приватизации.

Президиум Самарского областного суда в постановлении от 26 мая 2005 г. № 07-06/372 решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. В представленной в суд ксерокопии заявления Д. отсутствуют его подпись и дата составления им этого заявления. На ксерокопии справки с места жительства нет даты ее составления. Подлинники указанных документов в деле отсутствуют, нет сведений о том, что они обозревались в судебном заседании.

В МУП "Инвентаризатор" приватизационное дело на Д. не заводилось, так как с заявлением в установленном законом порядке Д. не обращался, услуги МУП не оплачивал, квитанций об оплате не получал.

Кроме того, вывод суда о признании за Д. на день его смерти права собственности на спорную комнату противоречит ст. 17,18 ГК РФ, в соответствии с которыми правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается со смертью. Учитывая, что на момент рассмотрения дела Д. умер, у суда не было оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество.

Таким образом, правопреемство при наследовании требует рассмотрения вопросов о наследственном имуществе, его составе и характере, о наличии у наследодателя права на это имущество, о правовом статусе наследника. Пробелы действующего законодательства в этих вопросах порождают трудности в судебной практике[5].

  • [1] Омарова У. А. Основные институты наследственного нрава России : дис.... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 200.
  • [2] Подробнее см.: Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений : дис.... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 143.
  • [3] См.: Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность (по материалам, предоставленным Московской областной нотариальной палатой).
  • [4] См.: Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность (по материалам, предоставленным Московской областной нотариальной палатой).
  • [5] Костюченко Н. Н. Вопросы правопреемства в наследственных правоотношениях // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 4.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >