Развитие и современное состояние оценочной деятельности в России и мировой практике

Оценочная деятельность как продукт разделения труда сформировалась в результате развития рыночных отношений, основой которых выступают рыночные сделки с различными объектами собственности.

В России в XV в. сформировалась специфическая разновидность частно-феодальной условной собственности на землю — поместье — и соответственно необходимость идентификации объекта собственности для государственного налогообложения. Основные физические параметры земельного участка — границы и площадь, стоимость единицы измерения которой — налогооблагаемая база, что обусловливает необходимость ее определения, т. е. оценки. Определение границ земельного участка — межевание.

Начало государственному межеванию, а вместе с этим межевым оценочным работам, оценочной деятельности в России было положено манифестом Елизаветы II от 25 февраля 1752 г. Правила и порядок проведения этих работ определила соответствующая инструкция 1754 года1.

С издания 19 (30) сентября 1765 г. правительством Екатерины II «Манифеста о генеральном размежевании земель во всей империи с приложением генеральных правил, данных Межевой комиссии и высочайше утвержденного реестра о ценах на продажу земель в губерниях и провинциях» по всей территории Российской Империи начались работы по разграничению частновладельческих земель между собою и отмежевание их от земель казенных[1] [2]. С целью обеспечения высокого качества работ по генеральному межеванию в 1779 г. в Москве была создана Константиновская землемерная школа по подготовке профессиональных землемеров-оценщиков, которая в 1835 г. была преобразована в Константиновский межевой институт (ныне — Государственный университет по землеустройству).

Следует отметить, что необходимость работ по оценке появилась прежде всего с объективной необходимостью в создании фискального кадастра, предусматривающего подробное описание недвижимой собственности. Основная особенность оценки земельной собственности в этот период состояла в том, что земельные участки оценивались в совокупности с прикрепленными к ним крепостными крестьянами. Работы по оценке проводились специально созданными земельными приказами — центральными государственными учреждениями.

Изменения в земельном законодательстве определил Именной указ Александра I от 12 декабря 1801 г., данный Сенату, «О предоставлении купечеству, мещанству и казенным поселянам приобретать покупкой земли»[3]. Указом было предоставлено право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным поселянам) приобретать вне городов в собственность земельные участки без крестьян.

Значительное расширение оценочная деятельность в России получила с отменой крепостного права и развитием в стране промышлено- сти. Положением о губернских и уездных земских учреждениях, принятом 13 февраля (3 марта) 1861 г. и действовавшем до 1890 г., была изменена база налогообложения, начата массовая оценка недвижимости по всей территории Российской империи, создана оценочная статистика, включающая работы по обследованию и оценке земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения.

По образцу земских учреждений в соответствии с «Городовым положением» от 16 июня 1870 г. были созданы органы городского самоуправления, которым было дано право вводить собственные налоги и, прежде всего, на недвижимость. Налог рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования, подлежащего налогообложению конкретного объекта недвижимости. При отсутствии дохода или невозможности его определения налог рассчитывался на основе материальной стоимости объекта недвижимости. Порядок определения дохода разрабатывался и утверждался для оценочных комиссий избираемыми их городскими думами. Городские думы определяли состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, цель и порядок проведения оценочных работ.

Наибольший интерес с точки зрения формирования методологии оценки недвижимости представляет инструкция, разработанная в 1992 г. для оценочной комиссии г. Харькова. Для качественной ее реализации в состав комиссии были введены профессора городских высших учебных заведений, а для общей координации оценочных работ городской думой был создан наблюдательный совет. В соответствии с харьковской инструкцией вся недвижимость в городе распределялась на восемь типов:

  • 1) жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;
  • 2) торговые помещения (теплые и холодные);
  • 3) фабрики и промышленные объекты;
  • 4) доходные и промышленные сады;
  • 5) склады;
  • 6) промышленные дворы;
  • 7) огороды, поля, сенокосы и выгоны;
  • 8) пустыри.

В качестве единицы измерения земли была принята квадратная сажень, а для всех построек — кубическая сажень. При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности типа, к которому она относилась. Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на 12 типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района1.

Оценочная деятельность ряда оценочных комиссий тех лет позволила сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

Если законодательная база оценочной деятельности до 1893 г. составляла часть законодательной базы межевания и налогообложения объектов собственности, то с принятием 8 июля 1893 г. закона «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами» она получила в России законодательное и организационное оформление как самостоятельный вид деятельности. Организация, финансирование и проведение работ по оценке законом были возложены на специальные губернские и уездные оценочные комиссии. Одновременно с этим законом были утверждены «Правила оценки недвижимого имущества», а через год — инструкция по разъяснению закона[4] [5]. По этим правилам основой оценки была определена доходность оцениваемого недвижимого имущества, так как основной мотив принятия данного закона — повсеместная замена подушного налога на подоходный.

Шестилетний период реализации закона 1893 г. показал, что на основе его положений нельзя создать единую систему оценки в стране, имеющую единство методов и процедур. Тогда в 1899 г. был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, которым компетенции установления оценочных норм были переданы от уездных губернским оценочным комиссиям, установлено государственное финансирование оценочных работ в 34 губерниях Российской империи[6]. Законом были так же определены основные правила организации оценочного учреждения, проведения оценки недвижимого имущества и утверждения ее результатов.

Развитие промышленности и торговли в России в XIX в. обусловили бурный рост размеров и числа фабрик, заводов, коммерческих организаций и, вместе с этим, развитие торговли отдельными видами их имущества и предприятиями как имущественными комплексами, имущественными базами бизнеса в виде различных активов, что, в свою очередь создало рост потребностей в оценочной деятельности и вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень.

Развитию оценочной деятельности в России способствовало появление и развитие обусловленных развитием рыночных отношений финансово-экономических операций: купля-продажа, страхование, залог имущества при получении кредита, аренда, судебные тяжбы.

Значительное влияние на оценочную деятельность в России оказало развитие кредитно-денежных отношений и, прежде всего, ипотеки — выдачи ссуд под залог недвижимого имущества, где основным обеспечением кредита выступала стоимость (ценность) заложенного имущества. Для реализации задач ипотеки земельных участков и городской недвижимости были созданы соответствующие кредитные организации — земельные и коммерческие (городские) банки. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Например, нормальная цена земельного участка определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

В 1903 г. были опубликованы «Проект Правил для оценки оборудования фабрик и заводов» и пояснения к уже существовавшим нормативным документам. Оценочным работам было придано определенное единообразие, определена необходимость высококвалифицированных специалистов по ведению оценочного дела — «ценовщиков». На них в соответствии со ст. 1991 Свода законов Российской империи возлагались определенные обязанности и ответственность: «лица, производящие оценку имуществ для продажи, не подвергаются по оной взысканиям, хотя бы имущество ими оценено, продано было на публичном торге и дешевле оценки; но если в сем случае доказан будет подлог, то изобличенный предается суду, который определяет вместе с мерой наказания виновному и меру вознаграждения для тех, кому от сего причинен убыток»1. Интерес представляет положение о вознаграждении оценщиков: «вознаграждение сведущих людей за оценку имуществ, как движимых, так и недвижимых, назначается каждому в размере одного рубля, если оценка продолжалась не более шести часов в сутки, в противном случае в размере двух рублей в сутки». При этом «означенное в статье 1 вознаграждение увеличивается в столицах на 50 копеек»[7] [8]. Согласно требованиям, ст. 143 Свода законов Российской империи (ч. 2. Т. 16. Изд. 1910 г.), «мастера и другие лица, временно к оценке назначаемые, дают пред оную присягу в отправлении своего дела по совести; но служащие чиновники и ценовщики, по статье 130 отряженные, коими дана присяга пред вступлением в службу или должность, уже не повторяют оной при частных случаях».

Следует особо отметить, что уже в начале XIX в. в Российской империи сложилась отлаженная система государственных нормативных требований к осуществлению профессиональной оценочной деятельности на территории страны. Как отмечают историки, к концу XIX в. российская методология и организация оценки достигли уровня, который в США и странах Европы получили в 60—70-е гг. XX в.

В 1917 г. в России была отменена частная собственность на землю и средства производства. 1 января 1923 г. был издан Земельный кодекс РСФСР, запрещавший продажу земли. Это обусловило резкое сокращение, а в сфере недвижимости практическое прекращение рыночных отношений и, соответственно, прекращение в стране профессиональной оценочной деятельности. Отдельные элементы деятельности работавших до 1917 г. оценочных комиссий и существовавших в некоторых регионах во время НЭПа (до 1926 г.) отделов муниципальных оценок для целей налогообложения вошли в состав функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Бюро технической инвентаризации были созданы Постановлением Экономического совещания РСФСР «Об утверждении Положения об инвентаризации имущества местных советов» 21 мая 1927 г.1 с целью проведения государственного учета по единой методике всеми организациями технической инвентаризации, объединяемыми в единую систему. Инвентаризация имущества должна была обеспечить выявление его принадлежности, описание по основным признакам, определение технического состояния и оценку.

Оценка объектов недвижимости в СССР в 1925—1991 гг. была связана, прежде всего, с переоценкой основных производственных фондов, с эффективностью использования основных средств предприятиями государственной собственности. Начало и задачи переоценки были определены приказом ВСНХ СССР от 26.08.1925 № 1156. Она производилась на основании сметной и балансовой стоимости основных производственных фондов, что определялось практически отсутствием в стране рыночных отношений и директивно-плановым распределением ресурсов, продуктов и услуг. В этот период была создана система нормирования, в переоценке широко использовались различные нормы и нормативы. Основные положения созданной в СССР системы нормирования в переоценке основных фондов в настоящее время используются в оценке стоимости имущества и бизнеса методами затратного подхода (например, строительные нормы и правила (СНиП), введенные для всеобщего применения в 1955 г.).

Институт частной собственности был восстановлен в СССР и в России в 1990 г.[9] [10] и определен одной из форм собственности в Российской

Федерации принятой народом России 12 декабря 1993 г. Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ[11]. Восстановление частной собственности обусловило развитие в России рыночных отношений, восстановление и развитие оценочной деятельности и подготовку для этого соответствующих специалистов-оценщиков.

Переход российской экономики к преимуществу рыночных отношений определил необходимость приватизации большей части государственного имущества. Закон РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» предусматривал при подготовке к приватизации предприятий оценку его капитала, который должен учитывать предполагаемую доходность бизнеса, подразумевающую оценку стоимости будущих доходов от него с учетом временного фактора, что возможно только с участием специально подготовленных людей — оценщиков. К сожалению, начальный период приватизации прошел без участия оценщиков, и это неблагоприятно сказалось на государственном бюджете и инвестиционных фондах предприятия. Имевшееся в стране небольшое количество «оценщиков» в основном занималось оценкой объектов собственности, наиболее широко участвовавших в сделках купли-продажи на развивающемся рынке (квартир и автомобилей).

В соответствии с изменениями, внесенными в 1992 г. в закон о приватизации оценка имущества должна была производиться на основе методик Госкомимущества РФ, базирующихся на балансовой стоимости активов предприятия на 1 июля 1992 г. Опыт применения данных методик показал необходимость применения в оценке имущества и бизнеса показателей рыночной стоимости и подготовки профессиональных оценщиков.

Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. В 1993 г. Институт провел в Санкт- Петербурге, под Москвой и в Нижнем Новгороде семинары по оценке недвижимости. Занятия велись профессиональными оценщиками США и на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Позднее открылись курсы повышения квалификации, где занятия проводили российские специалисты, получившие удостоверения по оценке в Институте экономического развития Всемирного банка. Это способствовало становлению и развитию оценочной деятельности в России. Однако, зарубежные разработки в области оценки в силу специфики российского законодательства, систем учета и статистики, социально-экономических отношений требовали серьезной адаптации и новых методических разработок.

Значительный вклад в становление и развитие оценочной деятельности, ее методологической базы в Российской Федерации сделан созданной 5 марта 1993 г. оценщиками Москвы и Санкт-Петербурга профессиональной общественной организацией — Обществом оценщиков. Обществом были проведены первые практические курсы по подготовке оценщиков различных видов имущества, первая в России Международная конференция по проблемам оценки недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. Общество оценщиков стало членом международных профессиональных организаций оценщиков и специалистов рынка недвижимости: Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI, Международного комитета по стандартам оценки IVSC, Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA. Вышло первое в России учебное пособие по оценке — «Оценка недвижимости» Генри Харрисона.

На отчетно-выборной конференции Общества оценщиков в июне

  • 1994 г. были приняты: Декларация Общества, Кодекс профессиональной этики его членов, система стандартов профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, зарегистрированная в июне
  • 1995 г. в Госстандарте РФ.

Проводимая Правительством РФ в 1995—1997 гг. переоценка основных фондов, в ходе которой разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий, стимулировала высокие темпы развития оценочной деятельности в России. В 1995 г. Общество оценщиков объединило 48 региональных отделений, получило в Министерстве юстиции РФ статус общероссийского (РОО), начало издавать ежемесячный бюллетень «Российский оценщик» и в 1996 г. — первый в России научно- практический журнал «Вопросы оценки».

По инициативе РОО Министерство труда и социального развития РФ придало официальный статус профессии «оценщик» (постановление № 11 от 27.11.1996), утвердило квалификационную характеристику по должности «оценщик-эксперт по оценке имущества» и профессиональный праздник «День оценщика», который отмечается ежегодно 27 ноября. Квалификационная характеристика должности «оценщик» устанавливает должностные обязанности и перечень нормативно-правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика определены:

  • — установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;
  • — исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;
  • — составление письменного отчета об оценке;
  • — использование всех известных методов оценки;
  • — создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

Постановлением Министерства труда и социального развития РФ № 11 от 27.11.96 также были установлены квалификационные требования по должности оценщика: высшее профессиональное образование и дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

В том же году Госстандартом РФ на базе Российского общества оценщиков был создан Технический комитет по стандартизации «Оценка имущества», целью которого является разработка федеральных стандартов оценки и появилась новая организация — Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой.

В 1997 г. была разработана Первая Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации, которая определяла основные цели и задачи развития оценки стоимости имущества на период с 1998 по 2003 гг. Ее основные положения были учтены при подготовке Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 16.07.1998 г. № 135. Законом была сформирована законодательная основа оценочной деятельности в РФ. Он установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, убрал многие разночтения в существующих разрозненных нормативных документах и положил начало формированию нормативной базы по оценке.

Принятие закона об оценочной деятельности на законодательном уровне зафиксировало факт создания в Российской Федерации национальной системы оценки стоимости имущества и бизнеса.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 932 от 20.08.1999 уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности было определено Министерство государственного имущества Российской Федерации, наделенное функциями:

  • — выработки государственной политики;
  • — нормативно-правового регулирования;
  • — представления интересов собственника при проведении оценки государственного имущества.

За время работы министерства (1999—2004 гг.) был разработан и утвержден ряд нормативных и методических документов, призванных регулировать и унифицировать оценочную деятельность в России. К ним прежде всего относятся «Положение о лицензировании оценочной деятельности»1, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»[12] [13], которые действуют до настоящего времени, методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, рыночной стоимости права аренды земельных участков и стоимости интеллектуальной собственности.

Лицензирование оценочной деятельности в 2001 г. было введено в России с целью упорядочения трудовой деятельности в этой области. Оно подразумевало выдачу лицензии на оценочную деятельность сроком на пять лет. При этом лицензируемый оценщик должен иметь соответствующее образование, не реже одного раза в три года проходить курсы повышения квалификации, страховать гражданскую ответственность посредством страхования конкретного вида деятельности по оценке или договора оценки. Лицензирование оценочной деятельности показало свою неэффективность, поэтому Постановлением Правительства РФ от 14.12.2006 № 767 было отменено.

Формирование и развитие лицензионных требований к деятельности оценщиков способствовало развитию образования в сфере оценки. Распоряжением Министерства имущественных отношений России № 500-р от 27.02.2002 определены форматы документов, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, определен список образовательных учреждений, прошедших согласование образовательных программ в Минимуществе России и получивших право готовить специалистов в области оценки. Это обусловило массовое развитие и распространение по России профессионального образования в сфере оценки.

В рамках проведения административной реформы в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 443 от 27.08.2004 Минимущество РФ было упразднено и функции регулирования оценочной деятельности переданы Минэкономразвития России, которые он должен выполнять при помощи подчиненных ему:

  • — Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество), наделенного функциями контроля и надзора в сфере оценочной деятельности в рамках лицензирования оценочной деятельности и реализации прав и полномочий собственника федерального имущества, в том числе по проведению конкурсов по выбору оценщиков, организации экспертизы отчетов об оценке федерального имущества;
  • — Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Рос- недвижимость), которое призвано осуществляет государственную кадастровую оценку земель и представление ее результатов;
  • — Российского фонда федерального имущества (РФФИ), выполняющего от имени Правительства Российской Федерации функции по продаже приватизируемого федерального имущества и определяющего начальную цену имущества, исходя из стоимости, установленной независимым оценщиком.

В рамках реформы органов исполнительной власти в 2008 г. они были ликвидированы, и на их базе Постановлением Правительства РФ № 432 от 05.06.2008 создано Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ).

В 2003 г. по заданию Министерства экономического развития и торговли РФ была подготовлена и утверждена Вторая Концепция развития оценочной деятельности в России в период 2004—2008 гг. Она определяла основные этапы по подготовке к переходу оценочной деятельности к режиму саморегулирования. 27 июня 2006 г. был принят Федеральный закон № 157-ФЗ «О внесении поправок в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым лицензирование оценочной деятельности, как метод государственного регулирования, заменялся обязательным саморегулированием профессиональной деятельности специалистов — физических лиц. Это означало передачу части функций, которые ранее были закреплены за государством, негосударственным (саморегулируемым) организациям в сфере оценочной деятельности.

В соответствии с новой редакцией закона об оценочной деятельности в Российской Федерации была реализована трехуровневая система регулирования.

I уровень — саморегулируемые организации оценщиков (СРО), на котором осуществляется непосредственный контроль за профессиональной деятельностью оценщиков, организация развития и совершенствования профессиональных навыков своих членов.

II уровень — Национальный Совет по оценочной деятельности (НСОД), создание которого предполагало создание базы для дальнейшей передачи функций регулирования в сфере оценочной деятельности от государственных органов власти на уровень негосударственного регулирования при обеспечении единообразия применяемых норм и правил оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации.

III уровень — уполномоченные федеральные органы, ответственные за разработку и реализацию государственной политики в области оценочной деятельности (Минэкономразвития РФ) и надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков (Росреестр).

Система саморегулирования и стандартизации оценочной деятельности в Российской Федерации подробно рассмотрена в предыдущем параграфе данного учебника.

Большое значение для современного этапа развития оценочной деятельности в России имеет Федеральный закон № 167-ФЗ от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который определил роль и место независимой оценки в системе государственной кадастровой оценки для целей налогообложения, передал определение базы налогообложения недвижимости на аутсорсинг независимым оценщикам.

Вслед за этим законом был принят следующий очень важный закон, направленный на обеспечение высокого качества результатов оценки — Федеральный закон № 431-ФЗ от 2812.2010 «О внесений изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ст. 5 Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон признает экспертизу отчетов об оценке одним из видов оценочной деятельности и определяет возможность выполнения экспертизы отчетов об оценке оценщиками-экспертами, прошедшими аттестацию при Национальном совете оценочной деятельности РФ и являющимися членами экспертных советов соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков.

Принятие этих последних изменений определило основные законодательные требования к оценочной деятельности в Российской Федерации. Действующая в настоящее время редакция Закона об оценочной деятельности в части базовых понятий и методов фактически отражала сложившиеся в мировой оценочной практике представления.

Направления и содержание очередного этапа развития оценочной деятельности в России определили одобренная I Всероссийским съездом оценщиков 14 марта 2013 г. «Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2013— 2017 гг.» и принятая Минэкономразвития России «Концепция формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки» (Распоряжение № 132Р-УА от 16.06.2014). Плановые мероприятия по реализации Концепции отражены в дорожной карте, утвержденной Распоряжением Правительства РФ № 1744-р от 26.09.2013 (ред. от 29.12.2015) «Об утверждении плана мероприятий (“дорожной карты”) “Совершенствование оценочной деятельности”». Их разработка и содержание во многом были определены задачами формирование единого экономического пространства стран — членов Евразийского экономического союза (ЕАЭС), часть которых составляет согласование основных положений директивных и нормативных документов, действующих и разрабатываемых в эти странах1.

Важнейшим результатом развития оценочной деятельности в России в период с 2008 г. по 2018 г. является разработка и утверждение основных для унификации и качества оценки различных видов и форм собственности стандартов (ФСО), состав и содержание которых отражены в предыдущем параграфе данного учебника.

За рубежом первые оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII в. (оценка в Миланском герцогстве, 1718—1759 гг., и в Тироле, 1771—1784 гг.). В начале XIX в. в большинстве стран Западной Европы проводились кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества (Франция, 1790—1854 гг.; Австрия, 1817—1883 гг.; Саксония, 1835— 1843 гг.; Виртемберг, 1820—1873 гг.; Пруссия, 1861—1868 гг.)[14] [15].

В первой половине XX в. в странах с развитой рыночной экономикой были разработаны основные принципы и методики оценки. Они основывались на классической экономической теории и накопленной к этому времени экономической практике.

В Англии оценка стоимости имущества и бизнеса сформировалась как самостоятельный вид профессиональной деятельности в рамках созданного в 1961 г. Королевского института чартерных сюрвейеров. В настоящее время это широко известная крупнейшая в мире профессиональная организация RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors). Она объединяет специалистов, занятых в сфере недвижимости (архитекторов, риелторов, оценщиков и др.). RICS определяет требования по оценочным отчетам и свидетельствам по оценке, осуществляет подготовку оценщиков по своим программам во многих странах мира, в том числе и в России. Для членства RICS необходимо иметь образование в одном из аккредитованных RICS университетов и двухлетнюю стажировку на предприятии под руководством члена RICS.

В 1930-х гг. в США была создана система саморегулирования оценочной деятельности в рамках «Института оценки». Для вступления в состав его участников и получения профессионального звания «Член Института оценки» необходимо соответствующее образование и наличие стажа практической работы не менее пяти лет. В настоящее время, кроме Института оценки, на рынке США действуют еще семь подобных организаций (например, Американское общество оценщиков, Фонд оценки, Институт оценщиков бизнеса и др.). В Институте оценки имеется два уровня оценочной деятельности.

  • 1. Оценка приносящих доход объектов (MAI);
  • 2. Оценка объектов, не приносящих доход (SRA).

В соответствии со значительной разницей в стоимости большинства объектов оценки первого и второго уровней, сложности и объема работ по оценке, ответственности за ее результаты они имеют разные требования к знаниям и опыту оценщиков. Следует отметить, что объем работ по оценке стоимости не приносящей дохода недвижимости ограничен тем, что по действующему в США законодательству для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл, не требуется оценочного отчета.

Во Франции оценка стоимости имущества и бизнеса производится:

  • — для бухгалтерского отчета компаний на бирже;
  • — при выдаче ссуд под залог;
  • — при оплате налогов с недвижимого имущества;
  • — принудительное оценивание при изъятии налогов.

Отчет об оценке содержит: допущения и условия; описание расположения объекта; анализ рынка; качественную и количественную оценку; состав оцениваемых правил. В некоторых случаях оценщик может проводить экспертные заключения:

— актуализация составленного отчета, проведение промежуточного оценивания;

  • — экспертное оценивание объекта каждые пять лет;
  • — экспертиза отчета об оценивании имущества;
  • — аудит.

Оценка стоимости имущества и бизнеса в Германии производится:

  • — для бухгалтерской отчетности;
  • — для заключения сделок;
  • — в целях ипотечного кредитования;
  • — для наследования и налогообложений;
  • — для оценивания портфелей недвижимости.

Результаты оценки необходимы для риелторов, финансовых организаций, налоговых служб и физических лиц.

В Польше оценочная деятельность осуществляется на основании принятого в 1948 г. с изменениями и дополнениями в последующие годы закона об управлении недвижимостью. Оценочное законодательство, как часть этого закона, содержит стандарты оценки и требования к фирмам и специалистам, занимающимся оценкой, регламенты процедур, цели и периодичность оценки объектов недвижимости, правовую ответственность оценщика за результаты оценки. Польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости без различия массовой и индивидуальной оценки.

В экономических условиях Чехии потребителями в результатах оценочной деятельности являются кредитные организации. Оценка производится при слияниях и поглощениях, задолженностях по кредитам, определении размеров налога на недвижимость, определении стоимости ценных бумаг. Деятельность всех оценщиков в стране регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках», лицензированием и стандартами.

Оценщики могут иметь лицензии на оценку:

  • — недвижимого имущества;
  • — движимого имущества;
  • — финансовых активов.

По сферам деятельности они разделены на две группы.

  • 1. Судебные эксперты, зарегистрированные в реестре судов и назначаемые для проведения оценки председателем суда.
  • 2. Физические лица со статусом сертифицированных оценщиков.

Большой процент Сингапурских оценщиков работают в агентствах

недвижимости или являются их сотрудниками. В зависимости от размеров предприятия эксперт занимается оценкой или совмещает эту деятельность с услугами консультанта по управлению и вопросам о недвижимости. Определенная часть экспертов-оценщиков работает на государственные структуры или банки. Такие оценщики не предлагают свои услуги клиентам со стороны, а проводят только внутреннее оценивание. Вся деятельность относительно управления недвижимым имуществом в Сингапуре осуществляется согласно Закону о лицензировании[16].

Следует отметить, что практически во всех странах в основе оценочной деятельности лежат международные, европейские и национальные стандарты оценки. Подробно вопросы стандартизации в России и за рубежом рассмотрены в предыдущем параграфе данного учебника.

  • [1] Герман И. Е. История межевого законодательства от Уложения до генеральногомежевания (1649—1765). М. : Тип. И. Я. Полякова, 1893.
  • [2] Полное собрание законов Российской империи, с 1649 года. СПб., 1830. Т. 17.№ 12474. С. 329 ; Ключевский В. О. Курс русской истории. Т. 5, лекция 83.
  • [3] URL: http://base.garant.rU/58101088/#ixzz4k43dMv4h).
  • [4] Ключевский В. О. Курс русской истории. Т. 5, лекция 83.
  • [5] Высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложенияземскими сборами // Полное собрание законов Российской империи. Собрание третье.СПб., 1897. Т. XIII (1893). С. 187—189.
  • [6] См.: Свод законов Российской империи. Т. X, XI: Законы гражданские. СПб., 1857.
  • [7] Зимин В. С., Лаптева Е. В. Исторические аспекты развития оценочной деятельности в России : монография / под общ. ред. М. А. Федотовой. М. : Финансовый университет, 2013. С. 34.
  • [8] Полное собрание законов Российской империи. Собрание второе. Т. 46, 2-е отд.от 49098—49762.
  • [9] Постановление Экономического совещания РСФСР «Об утверждении Положенияоб инвентаризации имущества местных советов» от 21 мая 1927 года (СУ. 1927. № 55.С. 379).
  • [10] См.: Закон СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР». Ст. 4, п. 1 ;Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР». Ст. 2, п. 3.
  • [11] См.: Конституция РФ. Ч. 2. Ст. 8 ; Гражданский Кодекс РФ. Ст. 212, п. 1.
  • [12] См.: Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 № 285 и Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (с изм.).
  • [13] См.: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.
  • [14] См.: «Договор о Евразийском экономическом союзе» (подписан в г. Астане29.05.2014) (ред. от 08.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.02.2017).
  • [15] URL: http://www.nestor.minsk.by/sn/2002/32/sn23213.html.
  • [16] URL: http://www.ocenka-stoimosti.ru/ocenochnaya-deyatelnost-v-rossii-i-za-rubezhom.htm.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >