Определение коэффициента капитализации при наличии заемного капитала

Ипотечно-инвестиционный анализ предполагает оценку стоимости собственности (с учетом инвестиций в собственный капитал, а также ипотечного кредита), которую можно проводить как на базе прямой капитализации, так и с использованием метода дисконтирования денежных потоков. Однако наличие заемного финансирования требует особых методов построения общего коэффициента капитализации. Это можно сделать различными способами. Рассмотрим подробно четыре из них: метод инвестиционной группы, метод коэффициента покрытия долга, метод Эллвуда и метод Акерсона.

Метод инвестиционной группы

Ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле в суммарном выкупном капитале) ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Этот метод получил название метода инвестиционной группы.

С помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется "инвестиционная группа с амортизацией", поскольку учитывает как возврат собственного капитала (СК), так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита (ИК). Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на СК, а коэффициент капитализации СК. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих двух средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации:

R0 = MRm + ERe, (5.18)

где М – коэффициент ипотечной задолженности (КИД=ИК / V0); Rm – ипотечная постоянная (коэффициент капитализации по ипотеке, Rm = ИП = ОД / ИК); Е – доля собственных средств в общей структуре капитала объекта, Е= 1 – М; Re – коэффициент капитализации собственного капитала

Пример 1

Кредит в сумме 400 000 долл. выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные. КИД = 80%. Ставка дохода на собственный капитал равна 15%. Чистый операционный доход от объекта равен 65 000 долл.

Найти ИП, общий коэффициент капитализации и стоимость объекта.

Решение

1) Находим ипотечную постоянную

РМТ × 12 = 0,12639.

По условиям задачи стоимость объекта не изменяется, следовательно, ставка дохода на собственный капитал (Ye) равна коэффициенту капитализации собственного капитала (Re).

2) Общий коэффициент капитализации согласно (5.18)

R0 = 0,8 × 0,12639 + 0,2 × 0,15 = 0,13111 (= 13,11%).

3) Стоимость объекта

V0 = 65 000 / 0,13111 = 495 805 долл., или округленно 496 000 долл.

Таблица 5.6

Реализация традиционной ипотечно-инвестиционной техники для объекта с переменным доходом

Недостатки метода•.

• • при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита (например, в данной задаче – 25 лет). Но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок;
• • не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов.