Затратный подход

При этом подходе к оценке стоимости недвижимости оценщик обязан определить объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий воздействия экологического фактора (работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте и т.д.).

Доходный подход

При его использовании в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки, включаются обязательные экологические платежи за загрязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи за возмещение потерь хозяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении территории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям.

Сравнительный подход

Экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения. Это могут быть экологические и природные характеристики, связанные с местоположением и выраженные в описательной форме или в баллах (см. приведенный пример с оценкой квартиры в Санкт-Петербурге).

В международных стандартах указывается: "Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка"^[1].

В комплексной оценке состояния окружающей среды для жилых районов необходимо ориентироваться на следующие основные факторы, влияющие на состояние здоровья и безопасность проживания населения:

• • уровень загрязнения воздуха по суммарному безразмерному показателю индекса загрязнения атмосферы и др.;
• • загрязнение почв по суммарному показателю;
• • степень загрязнения вод в поверхностных водоемах;
• • площадь озеленения, количество и качество зеленых насаждений;
• • возможность проявления неблагоприятных физикогеологических процессов (подтопление территории, карстово-суффозионные процессы и пр.);
• • микроклиматические особенности территории;
• • уровень шумового дискомфорта;
• • наличие физических факторов воздействия (вибрации, радиация и пр.).

Санитарные правила разработаны в соответствии с законодательством РФ и устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания (кроме гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков)^[2].

Показатели, характеризующие экологическое состояние атмосферного воздуха, воды, почвы, шумовой обстановки, ионизирующего излучения, лесистости населенных мест, представлены в табл. 7.2.

Таблица 7.2

Критерии и показатели, характеризующие экологическое состояние окружающей среды населенных мест

• [1] Цит. по: Оценка имущественных активов для целей залога: метод, рекомендации / Комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. URL: audit-it.ru/articles/appraisal/al09/188103 . html
• [2] Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10".