ФОРМЫ И ВИДЫ КРЕДИТА

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • • сущность, функции и роль кредита в современных условиях;
  • • особенности проявления различных форм кредитных отношений в современных условиях и в процессе их исторического развития;
  • • основные технологии выдачи и погашения кредита;
  • • современные тенденции развития кредитных отношений;

уметь

  • • классифицировать существующие формы и виды кредитов;
  • • ориентироваться в кредитных продуктах, предлагаемых различными кредитно-финансовыми институтами;
  • • объяснять значение и возможности использования кредитных технологий в банковской практике;
  • • анализировать современные тенденции развития кредитных отношений;

владеть

  • • навыками оценки достоинств и недостатков различных форм и методов кредитования с учетом критериев социально-экономической эффективности, рисков и возможных социально-экономических последствий;
  • • навыками выбора оптимального способа выдачи и погашения кредита.

Формы кредита

Форма кредита характеризует особенности организации кредитных отношений, их внешнее проявление, характер ссуженной стоимости, состав участников, условия предоставления заемных средств и выражает в целом содержание кредита как экономической категории. Каждая форма кредита характеризует сущность кредитных отношений, сложившихся в определенный момент времени под воздействием производственных, товарно-денежных, общественных отношений, изменение которых и приводит к появлению новой формы кредита, снижению роли или модификации ранее существовавших форм.

Формы кредита могут быть классифицированы по виду ссужаемой стоимости и по характеру кредитора и заемщика. В зависимости от вида ссужаемой стоимости выделяют товарный кредит, денежный кредит и смешанный, товарно-денежный кредит.

Товарный кредит — это исторически первая форма кредитных отношений, которая существовала в период проведения натуральных товарных сделок. Она не предполагает использования денежных средств. В настоящее время практически не применяется, за исключением случаев пользования вещью за плату или в рамках бартерных сделок.

Денежный кредит в более поздние времена, с развитием денежных отношений и появлением финансовых посредников (в частности, банковских учреждений) становится преобладающей формой кредита (выдача в виде наличных и безналичных денежных средств). Сегодня денежный кредит является наиболее распространенной формой кредита.

Смешанный, товарно-денежный кредит имеет место в том случае, когда в кредитной сделке участвуют и товары, и деньги. Например, кредит предоставляется в товарной форме, а его возврат осуществляется денежными средствами: при предоставлении поставщиком покупателю отсрочки платежа, при приобретении товаров на условиях лизинга и т. п. И наоборот, кредит предоставляется в денежной форме, а расплачиваться по нему заемщик будет производимыми товарами (в частности, кредитование сельхозпроизводителей).

В зависимости от характера кредитора и заемщика кредит может быть представлен в следующих формах: ростовщический, коммерческий, банковский, государственный, международный, потребительский и ипотечный.

Ростовщический кредит считается самой простейшей формой кредита. Он был историческим предшественником ссудного капитала и характерен для докапиталистических формаций.

Ростовщический кредит имел следующие особенности: денежные средства, полученные в заем использовались не в качестве капитала, а как платежное и покупательное средство; процентная ставка по кредиту была достаточно высокая, и ее уровень имел существенную степень дифференциации (например, в Древней Греции в IV в. до н. э. были известны случаи ростовщических ссуд с уплатой свыше 570 % годовых)[1].

Благодаря сосредоточению в руках ростовщиков крупных денежных сумм, ростовщический кредит способствовал первоначальному накоплению промышленного капитала, который при инвестировании превращался в ссудный капитал. Одновременно ростовщический кредит усиливал разорение крестьянских хозяйств и тем самым способствовал увеличению числа наемных работников. С развитием капиталистической кредитной системы, появлением коммерческих банков, предоставлявших кредиты по относительно низким процентным ставкам, позиции ростовщического капитала были подорваны.

В современных условиях ростовщический кредит частично сохраняется в ряде стран с недостаточно развитым внутренним рынком и товарно-денежными отношениями с преобладанием мелкотоварных форм хозяйства, слабой кредитной системой (Пакистан, Индонезия, некоторые страны Африки и Латинской Америки). В большинстве развитых стран ростовщический кредит запрещен законом, существует нелегально или в скрытом виде (при сращивании ростовщического капитала с капиталистическим кредитом в форме потребительского кредита).

Коммерческий кредит появился непосредственно в результате осуществления процесса производства и реализации товаров. Объектом кредитной сделки в коммерческом кредите является товарный капитал — капитал, выступающий в виде реализованных товаров, выполненных работ (услуг), относительно которых продавцом предоставляется отсрочка платежа.

Основой появления коммерческого кредита служит различная продолжительность производства и реализации товаров у разных товаропроизводителей. Продавцы имеют готовую продукцию для реализации, однако потенциальные покупатели еще не продали свои товары, поэтому не могут ее оплатить. Основной целью коммерческого кредита является не получение прибыли, а содействие реализации своих товаров. По этой причине уровень ссудного процента здесь ниже, чем по банковскому кредиту. Современный коммерческий кредит — это кредит, предоставляемый предприятиями друг другу в виде денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками (ст. 832 ГК РФ). В России в соответствии с ГК РФ договорами может предусматриваться предоставление коммерческого кредита в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг. Коммерческий кредит имеет определенные границы своего использования: по срокам (краткосрочен, так как поставщик долго ждать оплаты не может); по объемам (размер кредита не может быть больше, чем стоимость готовой продукции, точнее, ее части, которую можно поставить на условиях отсрочки платежа); по составу заемщиков (коммерческим кредитом могут пользоваться только предприятия — покупатели соответствующих товаров); по направлению (кредит предоставляется всегда поставщиком покупателю, напрямую).

Для оформления коммерческого кредита часто используется вексель (от нем. wechsel — размен, денежный перевод) — безусловное письменное долговое обязательство строго установленной законом формы, дающее его владельцу бесспорное право по наступлении срока платежа требовать от должника оплаты обозначенной в векселе денежной суммы. Вексель может быть простым и переводным.

Простой вексель (соло-вексель) — это ничем не обусловленное (безусловное) обязательство должника уплатить денежный долг кредитору в размере и на условиях, обозначенных в векселе и только в нем.

Переводной вексель (тратта) — это безусловный приказ лица, выдавшего вексель (векселедателя), своему должнику (плательщику) уплатить указанную в векселе денежную сумму в соответствии с условиями данного векселя третьему лицу (векселедержателю).

По форме взыскания дохода по векселю (платы за вексель) выделяют процентный, и дисконтный векселя. В оформлении процентного векселя указывается процент, который должен быть выплачен предъявителю на дату гашения векселя (номинальная сумма векселя соответствует размеру заложенности покупателя перед поставщиком). Дисконтный вексель приобретается по цене ниже номинальной, а погашается в конце срока по номиналу (т. е. выпуск векселя осуществляется с дисконтом (скидкой) от номинала, а разница между ценой продажи векселя и его номиналом и составляет доход держателя).

При помощи передаточной надписи «индоссамента» векселедержатель имеет возможность передать вместе с векселем другому лицу права на получение им платежа по данному векселю, что способствует повышению обращаемости платежей, расширяет границы коммерческого кредита, однако полностью не устраняет его ограниченности. Стремление преодолеть узость границ коммерческого кредита приводит к возникновению банковского кредита и одновременно к модификации самого коммерческого кредита.

Предприятия активно используют следующие виды кредитных взаимоотношений:

  • - консигнация — способ реализации товаров, при котором розничный торговец получает товарно-материальные ценности без обязательства их продажи; если товар не будет реализован, он возвращается производителю без выплаты неустойки;
  • - открытый счет — согласно договору открытого счета покупатель имеет возможность получать товары в необходимом количестве без обращения за кредитом в каждом отдельном случае; в обусловленные контрактом сроки — раз в квартал, месяц, неделю — покупатель погашает свою задолженность по открытому счету;
  • - сезонный кредит (фрэнчайз) — этот способ разрешает розничным торговцам покупать товары в течение всего года с целью организации необходимых запасов перед пиком сезонных продаж и позволяет отсрочить платеж производителю до конца распродажи;
  • - скидка при условии оплаты в определенный срок (сконто) — данный вид договора предусматривает условие, что если платеж будет произведен покупателем в течение оговоренного в контракте периода после выписки счета, то из цены будет вычтена скидка.

В современных условиях все более широкое применение получает коммерческое кредитование в денежной форме — беспроцентный и процентный договор займа между юридическими лицами. Они также стремятся выпускать и размещать на других предприятиях краткосрочные коммерческие векселя (до шести месяцев), чтобы тем самым обеспечить привлечение заемных средств.

Банковский кредит это основная на сегодняшний день форма кредитных отношений, при которой владельцы свободных денежных средств предоставляют их в ссуду заемщикам через посредничество кредитных организаций. Выступая в денежной форме, банковский кредит преодолевает ограниченность коммерческого кредита по многим параметрам — размерам, срокам, направлению. В процессе финансово-посреднической деятельности коммерческих банков происходит качественная трансформация активов. Привлекая денежные средства от вкладчиков в небольших объемах и на короткие сроки, банки способны предоставлять долгосрочные кредиты на крупные суммы.

Банковский кредит выполняет различную роль в процессе общественного воспроизводства. Он может использоваться как на расширение производства и долгосрочных инвестиций (ссуда капитала), так и для совершения платежей, погашения старых долговых обязательств (ссуда денег). Ссуда денег происходит во всех случаях, когда кредитная операция сопровождается покупкой банком части финансовых активов клиента (счетов дебиторов[2], прав требования, долговых обязательств и т. п.). Она лишь опосредует кругооборот капитала, но не обеспечивает его расширение, в то время как ссуда капитала непосредственно способствует росту производства и увеличивает размер капитала, которым располагает товаропроизводитель[3].

Банковский кредит может быть предоставлен различным категориям заемщиков — предприятиям и корпорациям, населению, кредитным организациям, а также государственным органам власти и органам власти местного самоуправления. В зависимости от характера деятельности и правового положения каждой из названных групп банки вступают с ними в соответствующие кредитные отношения, определяют условия кредитования.

Банковский кредит, предоставляемый предприятиям и корпорациям, опосредует воспроизводственный процесс. Банковский кредит населению предоставляется на различные цели — приобретение дорогостоящих товаров и жилья, капитальный ремонт жилых домов, приобретение вещей первой необходимости, оплаты услуг и др. Банковский кредит органам власти предоставляется в случае возникновения кассового разрыва в результате несовпадения сроков поступления доходов и осуществления бюджетных расходов. Банковский кредит может использоваться также на инвестиционные проекты, осуществляемые органами власти различного уровня.

Банковский кредит может выступать как самостоятельная форма кредита или как порождение коммерческого кредита. В последнем случае банк осуществляет операции по учету векселей (покупка векселя банком до наступления срока его погашения). При этом банк взимает с лица, предъявившего вексель к учету, определенную плату за проводимую операцию, выплачивая ему сумму, меньшую, чем та, которую заплатит по векселю должник. Эта сумма, взимаемая банком, называется учетным процентом, или дисконтом.

Особая разновидность банковского кредита — кредит, предоставляемый одним банком другому, или межбанковский кредит. Система межбанковского кредитования имеет два уровня: первый отражает движение средств между Банком России и коммерческими банками, второй — между различными коммерческими банками.

На первом уровне главным кредитором выступает Банк России, который предоставляет денежные средства коммерческим банкам на конкурсной основе путем прямого кредитования или рефинансирования. Рефинансирование банков способствует укреплению банковской системы, стабильности и надежности платежных систем, а также является инструментом реализации денежно-кредитной политики государства, направленной на изменение показателей денежного обращения (денежной массы, ее структуры, скорости обращения денег, коэффициента монетизации, банковского мультипликатора, стоимости и объема банковских кредитов, валютного курса и др.), а через них — на изменение основных макроэкономических показателей (объема инвестиций в основной капитал, ВВП, уровня безработицы, состояния платежного баланса, темпов роста цен и пр.).

Второй уровень — это кредитование между коммерческими банками. Банки-кредиторы предоставляют в ссуду свободные ресурсы либо с целью поддержания своей доходности на необходимом уровне, либо для обеспечения развития корреспондентских отношений с другими банками. Для банков-заемщиков такие кредиты служат средством для регулирования ликвидности, поддержания платежеспособности и обеспечения бесперебойности выполнения обязательств, а также источником ресурсов для расширения доходных вложений.

Государственный кредит - это особая форма кредита, в которой государство может выступать в качестве как кредитора, так и заемщика. Также государство может быть гарантом по кредитам, предоставленным другим лицам, что означает принятие государством на себя ответственности за погашение обязательств указанных лиц.

Исторически раньше стала развиваться заемная деятельность государства, и она же получила наибольшее распространение. Средства, взятые взаймы государством, чаще всего не имеют инвестиционного характера, т. е. не направляются на обеспечение процесса расширенного воспроизводства и создание новой стоимости, а трансформируются в дополнительные финансовые ресурсы и направляются на покрытие всей совокупности государственных расходов. Источником погашения государственных займов и выплаты процентов по ним выступают бюджетные средства. Таким образом, функционирование механизма государственного кредита приводит к появлению государственного долга, который представляет собой сумму всех непогашенных финансовых обязательств государства (включая проценты, начисленные на них к определенному моменту времени) перед физическими и юридическими лицами, иностранными государствами, международными организациями и другими субъектами международного права для покрытия бюджетных дефицитов. Государственные займы, составляющие государственный долг, могут быть классифицированы по ряду признаков (рис. 7. 1).

Виды государственных займов

Рис. 7.1. Виды государственных займов

По месту размещения займы подразделяются на внешние (обязательства государства перед нерезидентами), образующие внутренний государственный долг и внутренние (обязательства государства перед резидентами), образующие внешний государственный долг.

По способу обращения выделяют рыночные (оформленные в ценные бумаги, которые свободно обращаются и перепродаются после их первичного размещения на рынке) и нерыночные (оформленные в фондовые инструменты, не имеющие вторичного фондового рынка) займы,

По форме выплаты дохода государственные займы можно разделить на следующие виды:

  • - процентные займы, доход по которым устанавливается в виде фиксированного процента от номинала;
  • - дисконтные займы, доход по которым инвестор получает за счет приобретения долговых обязательств с дисконтом и последующим их погашением по номинальной стоимости по окончании срока, на который средства были предоставлены заемщику;
  • - выигрышные займы, доход по которым осуществляется на основе тиражей выигрыша;
  • - индексационные займы, доход по которым выплачивается посредством индексирования номинальной стоимости первоначально приобретенных инвестором ценных бумаг.

Заимствуя средства, государство привлекает их от частных лиц, предприятий и организаций, а также от других государств. Основная часть государственных займов в настоящее время реализуется в облигационной форме. Государственные ценные бумаги предоставляют их держателям определенные преимущества. Так, облигация дает право на получение фиксированного в ней процента номинальной стоимости либо иные имущественные права. Кроме того, владельцы государственных ценных бумаг имеют налоговые льготы.

Существование государственного долга автоматически подразумевает наличие обязанности государства по управлению им. Под управлением государственным долгом понимается совокупность действий государства в лице его уполномоченных органов по регулированию величины, структуры и стоимости обслуживания государственного долга с целью нахождения оптимального соотношения между потребностями государства в дополнительных финансовых ресурсах и затратами по их привлечению, обслуживанию и погашению.

Государство выступает не только как должник, но и как активный кредитор. В последнем случае оно не конкурирует с частными банками. Государство направляет свои кредиты в такие отрасли хозяйства, которые с точки зрения частного капитала малоприбыльны: сельское хозяйство, жилищное строительство, экспортные операции, объекты экономической и социальной инфраструктуры. Условия кредитования у государства более льготные, чем у частных кредиторов: низкий процент, длительные сроки. Можно выделить следующие виды кредитов, предоставляемых государством:

  • - предоставление денежных средств в безналичной форме во временное пользование;
  • - покупка долговых ценных бумаг предприятий и организаций;
  • - налоговый кредит — перенос установленного срока уплаты налога и сбора на более поздний срок. Предоставляется в следующих случаях: ущерб от обстоятельств непреодолимой силы, задержание предусмотренного бюджетного финансирования, сезонный характер производства и реализации продукции, нахождение на грани банкротства;
  • - инвестиционный налоговый кредит — это форма изменения срока исполнения налогового обязательства, при которой налогоплательщику предоставляется возможность уменьшить платежи по налогу на прибыль организации с последующей уплатой суммы кредита и процентов. Предоставляется на научные исследования и опытно-конструкторские разработки, техническое перевооружение, инновационные проекты.

Международный кредит - это кредит, предоставляемый государствами, банками, юридическими и физическими лицами одних стран государствам, банкам и иным юридическим и физическим лицам других стран на условиях срочности, возвратности и уплаты процентов. В настоящее время это очень широкое понятие, которое объединяет разнообразные по формам и субъектам кредитные отношения, обслуживающие движение кредитных ресурсов между странами.

Международный кредит может выступать как международный коммерческий и международный финансовый. Первый связан с внешней торговлей и предоставляется предприятиями друг другу в товарной форме. Второй (международный финансовый) часто не связан с торговыми операциями и предполагает использование средств на различные цели, такие как финансирование инвестиционных проектов, покупка ценных бумаг, наращивание золотовалютных резервов, поддержание курса национальной валюты и др. Движение ссудного капитала между странами может осуществляться как при помощи посредников, так и без их участия (двусторонние правительственные кредиты). В качестве посредника могут выступать крупные национальные и транснациональные банки, международные и региональные валютно-кредитные и финансовые организации.

Потребительский кредит - это широкое понятие, объединяющее различные виды кредитов, предоставляемых частным лицам на потребительские нужды. Потребительский кредит — это предоставление населению заемных средств для использования их на потребительские нужды на основе возвратности и, как правило, с выплатой процента. В качестве кредитора могут выступать банки, торговые организации, микрофинансовые организации, ломбарды, кооперативные кредитные институты, ссудо-сберегательные организации, пункты проката, предприятия и организации (займы, предоставляемые сотрудникам), а также сами граждане.

Потребительские кредиты могут предоставляться как в товарной, так и в денежной формах. В товарной форме[4] потребительский кредит предоставляется населению в виде рассрочки платежа торгующими организациями для приобретения товаров длительного пользования; строительными компаниями на покупку квартиры; автосалонами при покупке автомобилей в автосалонах; в виде проката предметов потребления, предоставляемый отдельными компаниями и т. п. Размеры этих кредитов определяются стоимостью товаров, продаваемых в кредит, товаров, сдаваемых в ломбард, а также реальными доходами заемщика (физического лица).

Банковский потребительский кредит — один из видов банковского кредита, обслуживающий финансирование личных и хозяйственных нужд домохозяйств как конечных потребителей валового внутреннего продукта. Предоставляется только в денежной форме.

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, обеспечением исполнения обязательства по которой является залог недвижимого имущества (ипотека[5]). В отличие от ранее рассмотренных форм кредита, которые предполагают определенный состав заемщиков и (или) кредиторов[6], при ипотечном кредитовании в качестве как кредиторов, так и заемщиков могут выступать и физические, и юридические лица, в том числе финансовые посредники.

Особенностью ипотечного обеспечения является то, что предмет залога не передается во владение лицу, которому оно гарантирует выполнение обязательств, что дает возможность владельцу недвижимости по-прежнему использовать его для собственных нужд, в том числе и для извлечения прибыли. При этом государственная регистрация ипотеки в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дает возможность кредитору в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, обратить взыскание на заложенное имущество с целью возмещения понесенных им убытков в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или в части.

Обеспечением ипотечного кредита могут служить: один объект недвижимости, его неделимая часть[7], несколько объектов недвижимости или несколько частей одного и того же объекта недвижимости. Вместе с недвижимым имуществом может быть заложено оборудование, являющееся частью недвижимости, или предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости.

Ипотечные кредиты могут быть предоставлены под залог недвижимости, как принадлежащей залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ипотека в силу договора), так и приобретаемой с использованием кредитных средств (ипотека в силу закона); как находящейся или находившейся какое-то время в эксплуатации, так и строящейся (т. е. незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке). Предметом ипотеки может быть также право аренды на недвижимое имущество.

Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.

В большинстве случаев ипотечный кредит имеет целевое назначение, он может быть использован для покупки недвижимости; строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; улучшения качества земельного участка и повышения плодородия почвы; покупки дополнительного земельного участка и т. д. В то же время под залог недвижимого имущества может быть предоставлен кредит на любые цели как физическим, так и юридическим лицам. В частности, заемщику может быть открыта кредитная линия с лимитом задолженности 50— 60 % стоимости предмета залога.

Таким образом, в понятие «ипотечные кредиты» включается широкая группа кредитов, объединенная общим признаком, — в качестве обеспечения выступает залог недвижимого имущества.

В зависимости от целевого назначения долгосрочных кредитов в качестве обеспечения могут выступать различные виды недвижимого имущества[8], что служит основанием для классификации ипотечных кредитов (табл. 7.1).

Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве предмета ипотеки также могут выступать воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, машино-места[9].

Виды ипотечных кредитов

Таблица 7.1

Вид кредита

Недвижимое имущество, выступающее в качестве обеспечения кредита

Объекты кредитования

Производственный

ипотечный

кредит

Предприятие как единый имущественный комплекс; производственные помещения, здания, сооружения; земельные участки, используемые в производственных целях

Становление и развитие производства; новое строительство, расширение, реконструкция, модернизация действующих производственных зданий и сооружений, приобретение техники, оборудования, транспортных средств и т. п.

Ипотечный кредит под коммерческую недвижимость

Здания и помещения, используемые в предпринимательской деятельности[10]

Строительство и приобретение объектов нежилого фонда; становление и развитие предпринимательской деятельности

Сельскохозяйственный

ипотечный

кредит

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций; земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств; полевые земельные участки личных подсобных хозяйств

Приобретение объекта недвижимости для развития сель- хозпроизводства, земельного участка, имущественного комплекса; приобретение (воспроизводство) основных фондов в животноводстве (растениеводстве); повышение почвенного плодородия (мелиорация); развитие сельскохозяйственной инфраструктуры и обустройство территории и т. п.

Строительный ипотечный кредит

Земельные участки, предназначенные для застройки и расположенные на них объекты незавершенного строительства

Строительство объекта недвижимости с целью его дальнейшей продажи

Жилищный

ипотечный

кредит

Жилые дома, квартиры; части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, и другие строения потребительского назначения

Приобретение или строительство жилого дома или квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого дома, квартиры; погашение ранее предоставленных кредитов или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры; удовлетворение потребительских нужд под залог имеющейся недвижимости[11] и т. п.

Потребительский кредит под залог недвижимости

Жилые дома, квартиры

Потребительские нужды

Относительно высокая стоимость обеспечения, используемого при ипотечном кредитовании, обусловливает возможность выдачи нескольких кредитов под залог одного и того же объекта недвижимости[12]. При этом общая сумма долга по всем кредитам, выданным под обеспечение одного объекта недвижимости, как правило, не должна превышать 70—80 % его оценочной стоимости.

Долгосрочный характер ипотечных кредитов, которые выдаются, как правило, на срок до 30 лет, обусловливает возможность изменения финансовой ситуации как у заемщика, так и у кредитора в течение кредитного периода. Поэтому в мировой практике разработаны и используются кредитными организациями инструменты ипотечного кредитования, позволяющие «подстроить» выплаты по кредиту под заемщика, сделав их более доступными, в частности с точки зрения доступности ежемесячного платежа, и удобными для него, сохранив при этом доходность ипотечных операций для кредитора. Среди наиболее распространенных можно отметить ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой, с индексацией основной суммы долга. Существуют инструменты, которые используются при кредитовании под залог коммерческой недвижимости, предполагающие участие кредитора в доходе (или риске) инвестиций в недвижимое имущество: ипотека с дисконтом, ипотека с финансовым интересом кредитора (более подробно инструменты ипотечного кредитования, используемые при погашении долга, будут рассмотрены в параграфе 7.3).

Особенности недвижимого имущества как предмета залога (ограниченная оборотоспособность, низкий риск гибели или внезапного исчезновения, тенденция к постоянному росту стоимости) повышают надежность обеспечения. Но в то же время эти особенности вызывают определенные требования к оформлению договора залога.

В частности, недвижимое имущество должно быть застраховано; его оценка должна быть произведена независимым оценщиком; предмет ипотеки должен быть зарегистрирован в соответствующем реестре и идентифицирован договором об ипотеке. При жилищном ипотечном кредитовании встает вопрос защиты интересов несовершеннолетних детей, проживающих в закладываемых квартирах. Поэтому кредиторы в процессе организации выдачи и обслуживания ипотечных кредитов взаимодействуют с широким кругом участников рынка (страховые и оценочные компании, строительные организации, риелторы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариаты, паспортные службы, юридические консультации, кредитные бюро, коллекторские агентства и т. п.).

Таким образом, ипотечная сделка представляет собой совокупность сделок, направленных на заключение кредитного договора по предоставлению ипотечного кредита, а также на заключение иных сопутствующих договоров, обеспечивающих исполнение заемщиком своих обязательств. Только при оформлении сопутствующих договоров может быть оформлен кредитный договор — договор между банком и заемщиком, в котором оговариваются сумма, сроки и все прочие условия предоставления кредита, включая процентную ставку, всевозможные комиссии, право на замену предмета ипотеки (или его отсутствие). Сотрудничество со страховыми и оценочными компаниями, риелторскими организациями позволяет снизить риски ипотечных операций. Усиление их координации и консолидации содействует укреплению позиций на ипотечном рынке.

Договор кредитора и должника (заемщика) об установлении ипотеки может быть оформлен специальным документом — закладной. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная может храниться у кредитора в качестве обеспечения обязательств должника. В то же время, как и любая именная ценная бумага, закладная может переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования. Таким образом, она может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, и сам ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной[13].

При продаже закладной к ее новому владельцу переходят все права, которые она обеспечивает, а именно получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В случае выпуска ценных бумаг на основе закладных права инвесторов обеспечиваются поступлением денежных средств от заемщиков по кредитным договорам.

  • [1] Деньги, кредит, банки / под ред. В. Э. Кроливецкой. С. 48.
  • [2] Дебитор (от лат. debitor — должник) — юридическое или физическое лицо, имеющее задолженность перед организацией. Он является дебитором по отношению к данной организации.
  • [3] Финансы, денежное обращение и кредит : учебник / М. В. Романовский и др. ;под ред. М. В. Романовского, О. В. Врублевской., 2006. С. 345.
  • [4] В данном параграфе была рассмотрена товарная форма кредита, при которой кредитывыдаются и погашаются в товарной форме. В этом конкретном случае в товарной формепроисходит только выдача кредита, погашение его осуществляется в денежной форме.
  • [5] Ипотека — это одна из форм материального обеспечения обязательств должника,при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредиторв случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получитьудовлетворение за счет реализации данного имущества.
  • [6] Например, при потребительском кредитовании в качестве заемщика могут выступать только физические лица, при государственном кредитовании один из участников — государство, при коммерческом кредитовании в качестве кредитора и заемщикавыступают предприятия и организации.
  • [7] Самостоятельным предметом ипотеки часть имущества может быть только в случае, если она не является частью неделимой вещи (имущества, раздел которого в натуреневозможен без изменения его назначения).
  • [8] Полный перечень недвижимого имущества, которое может выступать в качествепредмета ипотеки, содержится в ст. 5 Федерального закона »Об ипотеке (залоге недвижимости)».
  • [9] Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, котораяне ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
  • [10] Офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания
  • [11] Например, на покупку автомобиля, бытовой техники.
  • [12] Одно и то же недвижимое имущество может одновременно обеспечиватьнесколько различного вида обязательств.
  • [13] Кредитные организации, выдававшие кредиты в форме закладных, существовалив XVIII и XIX вв. в Германии, Дании, России и т. д. Закладывая кредитной организациипринадлежащее ему недвижимое имущество, заемщик оформлял закладную, которуюон в любой момент мог продать на вторичном рынке.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >