Предпроектный архитектурный менеджмент

Плохо продуманные и не подготовленные проекты не могут быть успешными. Это можно объяснить, как правило, отсутствием координации в финансировании или масштабировании. Необходимость формулировать на первый взгляд банальные вещи в соответствии с правилами позволяет заказчику определиться с достаточным финансированием, подрядчику — с формами, методами и технологиями, проектировщику — с объемом проектирования, стадийностью, инженерными изысканиями и т. д. Дело в том, что предпроектная документация состоит из самого главного, что не делается больше ни на одной стадии проектирования и строительства: во-первых, разрабатывается и утверждается бизнес-концепция, во-вторых, проводится анализ рынка бизнес-среды, в которой будет находиться будущий строительный объект, в-третьих, проводится анализ рынка и социально-экономической среды и наконец разрабатываются эскизы, макеты, переносятся на удобные для использования носители и согласовываются со всеми заинтересованными лицами.

Целью создания предпроектной документации является определение категории открытых организационных систем, основным принципом которых является позиционирование объекта управления во внешней среде — это значит, что из внешней среды выделяются или приобретаются все необходимые ресурсы для существования проекта: капитал, сырье, энергия, информация и т. д. Основным результатом предпроектной документации является возможность проектным организациям приступить к выполнению комплекта рабочей документации в соответствии с действующим законодательством и согласованными техническими заданиями и техническими условиями, правилами, стандартами и нормами, действующими на территории размещения будущего объекта капитального строительства.

Разработка предпроектной документации осуществляется только юридическими лицами, имеющими право на осуществление этого вида деятельности, прописанное в юридическом договоре между хозяйствующими субъектами, неотъемлемой частью которого является задание на проектирование, составленное в соответствии с действующими законодательно-нормативными актами. Таким образом, основной задачей разработки предпроектной документации является:

1) формализация процесса подготовки проектной документации объектов капитального строительства;

  • 2) повышение формализации требований к размещению, обоснованности мощности и качеству проектирования и строительства объектов капитального строительства с учетом эффективного использования земель и специфики населенных пунктов, где будет размещаться объект капитального строительства;
  • 3) оптимизация порядка согласования и утверждения технических заданий и заданий на проектирование, технических условий на подключение объектов капитального строительства.

В качестве основных понятий, используемых для осуществления предпроектной документации, можно выделить следующие:

  • 1) предпроектная документация — комплект документов, включающий в себя обоснование будущих инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения зданий и сооружений, на основании которого возможно составление проекта, а также для получения разрешительных актов, в том числе и градостроительного плана;
  • 2) архитектурный эскиз как предпроектное предложение формирует цельный взгляд на проект, оценивая масштаб будущих работ, определяет эстетическое, объемно-планировочное и технологическое предложение будущего объекта капитального строительства;
  • 3) задание на разработку предпроектной документации — задание для уполномоченных проектных организаций, включающее весь комплекс основных требований государственного и негосударственного заказчика, городских структур и контрольных (надзорных) органов;
  • 4) техническое задание — обоснование основных технико-экономических показателей объекта, содержит подробное описание исходных данных, технических условий, требований о размещении объекта строительства, условиях присоединения его к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, мощности объекта, перечень основных помещений, их площади, основные требования к ним;
  • 5) задание на проектирование — обоснование применяемых в проекте основных инженерно-технических решений, материалов и конструкций, определение порядка оформления и комплектации проектной документации;
  • 6) государственный заказчик — исполнительный орган государственной власти РФ, определенный ответственным исполнителем государственной программы РФ или уполномоченным органом субъекта РФ на реализацию федеральных целевых программ, при осуществлении проектирования и строительства объекта капитального строительства за счет бюджетных и внебюджетных источников финансирования;
  • 7) заказчик — юридическое лицо, к полномочиям которого отнесены вопросы в соответствующей сфере деятельности, обеспечивающие на основе государственного контракта (договора подряда) подготовку предпроектной документации на проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, (в качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия);
  • 8) объект гражданского назначения — жилые (относятся предназначенные для постоянного проживания квартирные дома, общежития, интернаты) и общественные (здания учебно-воспитательных и научных учреждений, зрелищные, лечебно профилактические, коммунальные и т. п., т. е. социально-культурные объекты обеспечения бытовых, общественных и культурных потребностей человека);
  • 9) объект производственного назначения — объекты, предназначенные для обеспечения нормальных условий производственных процессов (относятся основные и вспомогательные здания промышленных предприятий различного назначения и т. п.);
  • 10) объект повышенной ответственности — технически сложный и уникальный для субъекта объект капитального строительства, для строительства которого требуется подготовка индивидуальной проектной документации, в отличие от проекта повторного применения. Отнесение к объекту повышенной ответственности определяется государственным заказчиком совместно с органом исполнительной власти субъекта, к полномочиям которых отнесены вопросы в соответствующей сфере деятельности.

Составной частью предпроектной документации является архитектурно-градостроительное решение — архитектурный проект. Архитектурно-градостроительное решение может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации в зависимости от решения Заказчика и Проектировщика.

Архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект) объекта подлежит согласованию и утверждению органом архитектуры и градостроительства муниципалитета или субъекта, в зависимости от значения объекта и источников финансирования.

Архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект) объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации.

Изменение технико-экономических показателей объектов, установленных в исходно-разрешительной документации более чем на 10 %, утверждается Архитектурным советом административного образования при условии внесении изменений в правоустанавливающие документы на пользование объектом недвижимости.

При этом изменение технико-экономических показателей объекта должно быть предварительно согласовано с организациями, согласовавшими исходно-разрешительную документацию, и внесены соответствующие изменения в Градостроительное заключение.

По объектам, расположенным на основных магистралях и площадях центральной части населенного пункта, изменения технико-экономических показателей, установленных в исходно-разрешительной документации более чем на 10 %, утверждаются решением законодательного собрания административного образования по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города на основании представления главного архитектора населенного пункта.

Принципиальная схема рассмотрения представленной предпроектной документации в КГА в соответствии с Градостроительным кодексом

Рис. 4.4. Принципиальная схема рассмотрения представленной предпроектной документации в КГА в соответствии с Градостроительным кодексом

Согласования архитектурно-градостроительного решения оформляются соответствующим протоколом, в котором представленные материалы или согласовываются, или устанавливаются требования по их корректировке и определяется порядок дальнейшего рассмотрения.

Утверждение архитектурно-градостроительного решения оформляется соответствующим Свидетельством по установленной форме, согласовывающим принципиальное градостроительное и объемнопространственное решение, расположение, габариты объекта, его дизайнерское и художественное решение и не содержащим указаний о повторном представлении материалов на рассмотрение после устранения замечаний, а также штампом Управления подготовки согласования проектов Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) на титульном листе тома проектных материалов, на чертежах генплана и фасадов объекта.

Примерный порядок осуществления предпроектной подготовки строительства в субъектах РФ уполномоченными организациями после заключения контракта на выполнение работ будет следующим.

Первым шагом стадии работ является получение разрешения (согласования) на разработку предпроектной документации, которое заказчику выдает Комитет по градостроительству и архитектуре (разрешительное/согласовательное письмо) с указанием согласования места, градостроительных условий и требований к размещению объекта, составу и порядку согласующих организаций в соответствии с требованиями в субъекте. По объектам, состоящим в списках памятников истории и культуры, а также в случае размещения проектируемого объекта в границах зон охраны памятников Комитет по охране памятников (КГИОП) выдает предварительное архитектурно-реставрационное задание (или разрешительное письмо, предварительное заключение или иной документ, принятый в данном субъекте).

Вторым шагом является разработка генплана участка, объемнопланировочных решений объекта и его архитектурного решения. При этом заказчик уже должен выбрать проектную организацию, заключить с ней договор и обеспечить ее необходимой информацией для работы. Как правило, объем исходной информации для проектирования на предпроектной стадии относительно небольшой (разрешительное письмо, топосъемка, задание на проектирование, аналоги и др.). Проектировщик готовит по утвержденному заказчиком варианту демонстрационные материалы и представляет их на согласование в КГА (районному архитектору, главному архитектору или на градостроительный совет).

В случае особо ответственного местоположения предполагаемого объекта, его особо значимого влияния на окружающую застройку КГА может принять решение о проведении архитектурного

(творческого) конкурса на объемно-планировочные и архитектурные решения по данному месту застройки. Тогда требование о проведении конкурса будет включено в разрешительное письмо и станет обязательным для заказчика.

Третий шаг. По согласованным объемно-планировочным решениям подготавливаются остальные разделы предпроектных проработок (пояснительная записка, расчет инженерных нагрузок, принципиальные конструктивные решения, подготовка экологического раздела и другие по необходимости), в которых прорабатываются следующие вопросы.

  • 1. Принципиальные конструктивные решения, основные параметры наиболее крупных и сложных зданий и сооружений, сроки и очередность строительства, потребность в строительной продукции и материалах, соображения по организации строительства.
  • 2. Принципиальные решения по обеспечению электроэнергией, водой, теплом, газом, по организации водоотвода и т. д. Определение нагрузок на существующие инженерные сети. Обоснование, если необходимо, локального источника энерго- и теплоснабжения, очистных сооружений.
  • 3. Определяются проблемы проекта, связанные с воздействием построенного объекта на окружающую среду, а также самого процесса строительства.
  • 4. Определяются возможные компенсирующие меры и мероприятия, обосновываются принятые принципиальные решения по охране окружающей среды.

Четвертым шагом является получение принципиальных заключений о возможности подключения расчетных инженерных нагрузок к сетям поставщиков инженерных ресурсов (водопровод, канализация, электричество, газ, тепло). Такие документы принято называть техническими условиями на подключение. Обычно эта процедура платная, регулируется местными органами исполнительной власти и энергоснабжающими организациями. Опыт показывает, что энергетики часто пытаются решать собственные проблемы за счет вновь вводимых объектов путем обременений их по перекладке и модернизации сетей, что негативно сказывается на инвестиционной привлекательности субъектов.

Пятый шаг — согласование разработанных предпроектных проработок в необходимых согласующих инстанциях (в соответствии с разрешительным письмом КГА). Список согласовывающих организаций может расшириться, если возникнет необходимость получить предварительно заключения специализированных организаций (например, по технологии предполагаемой деятельности, организации дорожного движения, охране и безопасности или принадлежности объектов к категории опасных или уникальных зданий и сооружений).

Шестой шаг — проведение публичных слушаний по принимаемым решениям (корректировке проекта планировки, разработке или корректировке градостроительного регламента, предпроект- ных предложений): «Общественные обсуждения, публичные слушания по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

«Процедура проведения общественных обсуждений состоит из следующих этапов:

  • 1) оповещение о начале общественных обсуждений;
  • 2) размещение проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, и информационных материалов к нему на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее в настоящей статье — официальный сайт) и (или) в государственной или муниципальной информационной системе, обеспечивающей проведение общественных обсуждений с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет (далее также — сеть Интернет) либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг (далее в настоящей статье — информационные системы) и открытие экспозиции или экспозиций такого проекта;
  • 3) проведение экспозиции или экспозиций проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях;
  • 4) подготовка и оформление протокола общественных обсуждений;
  • 5) ...опубликование заключения о результатах общественных обсуждений» [104].

Седьмой шаг — оценка экономической эффективности, экспертиза и утверждение предпроектных проработок. В зависимости от типа заказчика (государственный или частный), указаний разрешительного письма, потребности заказчика состав работ на данном шаге может быть очень разным. Для частного заказчика, например, могут отсутствовать работы по оценке экономической эффективности или прохождению государственной экспертизы [105].

Представленный подход к разбивке работ предпроектной стадии на последовательные и локализованные шаги достаточно условный. В реальной практике отдельные работы, описанные в различных шагах, могут выполняться параллельно, а некоторые отставать или забегать вперед. Кроме того, на субъектном уровне могут быть приняты инструкции и рекомендации, меняющие или уточняющие последовательность подготовки документации.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >