Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3 УК РФ)

и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3 УК РФ)

Рассмотрим термины и определения для изучения состава преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ.

Договор долевого участия в строительстве — самостоятельный вид договора, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством РФ, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Эскроу счет — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

Специальное законодательство

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Непосредственный объект. Тема обеспечения законности при привлечении денежных средств физических и юридических лиц для строительства недвижимости, пожалуй, никогда не утратит своей актуальности. Статья 200.3 УК РФ направлена на защиту одной из групп лиц, вкладывающих денежные средства в строительство объектов недвижимости, — участников долевого строительства. При установлении уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ законодатель исходил из необходимости защитить законные интересы участников долевого строительства, исключить возможные на рушения при заключении договора. Законные интересы участников долевого строительства, являющиеся объектом уголовно-правовой охраны, можно определить следующим образом: в определенный в договоре долевого участия в строительстве срок по установленной стоимости приобрести право собственности на недвижимость, отвечающую требованиям качества. Таким образом, непосредственный объект рассматриваемого преступления — общественные отношения, возникающие на потребительском рынке в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве и обеспечением соблюдения законных интересов участников долевого строительства.

Объективная сторона преступления: привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Обязательным признаком преступления является привлечение денежных средств в крупном размере.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — ФЗ № 214) не содержит определения понятия «участник долевого строительства». В этой связи необходимо обратиться к общим нормам закона: в ст. 2 ФЗ № 214 содержатся определения понятий «застройщик» и «договор долевого участия в строительстве», а в ст. 4 закреплены существенные условия такого договора, заключаемого между застройщиком и участником, в ст. 1 определен круг регулируемых законом отношений. На основе анализа приведенных норм закона определим, что участник долевого строительства — это физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, оплатившее договорную стоимость и имеющее право на приобретение в собственность объекта недвижимости после ввода его в эксплуатацию.

В действующем специальном законодательстве предусмотрено несколько способов приобретения строящегося жилья. Первый и основной, безусловно, — это заключение договора долевого участия в порядке, предусмотренном ФЗ № 214. В ст. 2 ФЗ № 214, закрепляющей основные понятия, не приводится определение участника долевого строительства. В ст. 4 ФЗ № 214 установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст. 1 ФЗ № 214 указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Таким образом, участники долевого строительства — это физические и юридические лица, заключившие договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта, оплатившие договорную стоимость и имеющие права на приобретение в собственность объекта недвижимости после ввода его в эксплуатацию.

К участникам долевого строительства не относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели, заключившие иные договоры, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов). Указанные отношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Также не могут быть отнесены к участникам долевого строительства лица, чьи денежные средства фактически привлекаются для вложения в строительство объекта, но юридически оформляются иным образом: участники жилищно-строительных кооперативов. В этом случае вложение денежных средств в строительство объектов недвижимости регулируется ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Лица, приобретающие жилищные сертификаты — облигации особого вида, дающие право лицу, имеющему в собственности на праве аренды или субаренды земельный участок и получившему разрешение на строительство, привлекать денежные средства для такого строительства, — также не относятся к участникам долевого строительства. Регулирование такой формы вложения денежных средств в строительство осуществляется Федеральным законом от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». Статья 200.3 УК РФ не может быть применена во всех случаях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства, прямо не закрепленных в законе и используемых для «оптимизации» строительства. К таковым можно отнести договоры о совместной деятельности, где один участник вкладывает денежные средства, а другой (другие) осуществляет право на земельный участок и (или) работы по строительству; договоры займа под залог будущей недвижимости, заключаемые фактически для передачи в будущем в качестве отступного построенного объекта.

Таким образом, объем уголовно-правовой охраны, установленной в ст. 200.3 УК РФ, крайне ограничен. Фактически сложилась следующая ситуация: законодательство позволяет привлекать денежные средства физических и юридических лиц для строительства недвижимости различными способами, а уголовную ответственность в специальной норме предусматривает за нарушения только одного способа.

Норма ст. 200.3 УК РФ во многом носит превентивный характер: в примечании к статье определены условия освобождения от уголовной ответственности, к которым в том числе относится возмещение суммы привлеченных денежных средств в полном объеме. Фактически речь идет о возврате участнику долевого строительства стоимости, уплаченной им по договору, без компенсации причиненных убытков и без передачи завершенного строительством объекта. В этом случае фактически происходит расторжение договора долевого участия в строительстве, т. е. посредством уголовно-правовых запретов достигаются гражданско-правовые последствия.

Субъект прямо в законе не обозначен, но из содержания уголовно-правового запрета следует вывод, что субъект рассматриваемого деяния — специальный: уполномоченное лицо компании-застройщика.

Субъективная сторона — вина в виде прямого умысла.

Квалифицирующие признаки:

  • 1) групповой способ — совершенное группой лиц по предварительному сговору;
  • 2) стоимостной признак — в особо крупном размере.

Вопросы для самоконтроля

  • 1. Определите непосредственный объект преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ.
  • 2. Какими нормативными актами регулируется привлечение денежных средств граждан для осуществления долевого строительства?
  • 3. Какие действия образуют объективную сторону преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ? Назовите критерии отграничения от смежных составов преступлений.
  • 4. Назовите обязательные признаки объективной стороны преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ.
  • 5. Раскройте субъективные признаки преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ.

6. Назовите условия освобождения от уголовной ответственности при совершении преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >