Снос капитальных объектов

Снос капитальных объектов — такая же разновидность градостроительной деятельности, имеющая непосредственное отношение к существованию отдельных конкретных капитальных объектов, как архитектурно-строительное проектирование и строительство. В результате этой деятельности капитальные объекты ликвидируются и прекращают свое существование в качестве объекта недвижимости и объекта гражданских прав посредством их разрушения, разборки или демонтажа¹.

Снос капитальных объектов осуществляется по следующим основаниям^[1] :

• 1) по решению органа местного самоуправления;
• 2) по решению суда;
• 3) по решению их собственника.

Решения органов местного самоуправления и решения судов как основания сноса капитальных объектов взаимосвязаны. При наличии законных оснований вначале выносится соответствующее решение органа местного самоуправления. В случае конфликта с собственниками сносимого капитального объекта решение о его сносе выносится судом.

Законными основаниями решений органов местного самоуправления о сносе капитальных объектов могут быть:

• — признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу по установленным правилам;
• — реализация муниципальных программ по комплексному и устойчивому развитию территорий или схожих с ними программ, предполагающих снос находящихся на этих территориях капитальных объектов и строительство на их месте новых.

Признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу по установленным правилам

Снос многоквартирного жилого дома из-за признания его аварийным и подлежащим сносу — это вынужденная мера, следствие не запланированных мероприятий, а событий, по которым нужно принимать решения для обеспечения безопасности людей.

Жилой многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке¹.

Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, по общему правилу, принимается органом местного самоуправления на основании оценки и обследования дома межведомственной комиссией^[2] . Данное положение применяется и к домам, находящимся в частной собственности.

В состав комиссии включаются:

• — представители органа местного самоуправления;
• — представители органов архитектуры и градостроительства;
• — представители органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
• — представители органов контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной и иной безопасности;
• — эксперты, аттестованные на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, данные о которых включены в специальный реестр, который ведет Минстрой России¹.

Также в состав комиссии с правом совещательного голоса включаются представители собственника многоквартирного дома — лица, уполномоченные общим собранием собственников помещений^[3] .

Комиссия, с учетом результатов обследования и оценок, устанавливает наличие и достаточность законных оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Таких оснований может быть два.

Во-первых, основанием может быть ухудшение характеристик здания в связи со взрывами, авариями, пожарами, землетрясениями, просадками грунтов и иными подобными катастрофическими явлениями, а также в связи с износом в процессе эксплуатации, что приводит к недопустимому снижению уровня надежности объекта, прочности и устойчивости его строительных конструкций. В результате исчерпывается их несущая способность и возникает опасность обрушения.

Требования, при несоблюдении которых устанавливаются указанные ухудшения, определены Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также обязательными к соблюдению национальными стандартами и сводами правил.

Во-вторых, основанием для признания жилого дома аварийным может быть изменение окружающей среды и микроклимата, приводящее к несоблюдению необходимых санитарно-эпидемиологических требований к жилым помещениям¹. Необходимость их соблюдения также подтверждена Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также отдельными разделами национальных стандартов и сводов правил^[4] .

К таким изменениям окружающей среды относятся возникшие опасности схода оползней, селей и лавин, а также затопления территорий паводковыми водами, которые нельзя предотвратить методами инженерной защиты. К ним также относится попадание дома в зоны вероятных разрушений при техногенных авариях, установленные Ростехнадзором. В результате риск причинения вреда здоровью людей увеличивается до недопустимого уровня.

При наличии этих оснований жилые помещения в доме признаются непригодными для проживания, а многоквартирные дома, в которых они находятся, признаются подлежащими сносу и реконструкции.

Формальным основанием для обследования многоквартирного дома на предмет его аварийного и непригодного к проживанию состояния являются¹:

• — заявления жильцов или лиц, уполномоченных общим собранием собственников помещений. К заявлению прилагается установленный набор документов (правоустанавливающие документы на помещения дома, заключения специализированных организаций о его состоянии, письма и жалобы жильцов и др.)^[5] ;
• — заявления государственных надзорных органов с соответствующими заключениями по результатам проведенных ими проверок. Такие заявления с выводами надзорных органов об аварийности домов должны рассматриваться в обязательном порядке. В случае бездействия органов местного самоуправления или межведомственной комиссии, такое бездействие может быть обжаловано в суде.

В качестве государственных надзорных органов, выдающих заключения о необходимости оценки и обследования многоквартирных домов как аварийных и подлежащих сносу, согласно прямому установлению нормативных актов, могут выступить органы государственного жилищного надзора. Из законов также следует, что соответствующие акты могут выпустить и иные государственные органы, в ведении которых находится надзор за соблюдением соответствующих отдельных требований к жилым зданиям и помещениям.

Комиссия оценивает представленные документы и запрашивает недостающие; определяет, какие дополнительные обследования и экспертизы должны быть проведены, а также экспертов и специализированные организации, которые необходимо для этого привлечь¹.

Для определения необходимости привлечения экспертов и проведения дополнительных исследований проводятся обследования здания и помещений, результаты которых оформляются актами по установленной форме^[6] . В качестве экспертов для обследования надежности и безопасности строительных конструкций могут привлекаться лица, аттестованные на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в установленном законом порядке.

По результатам своей работы комиссия может вынести заключение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

При выявлении оснований для признания дома непригодным для проживания из-за вредных воздействий факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, комиссия направляет свое заключение в органы местного самоуправления и собственнику здания (лицу, уполномоченному общим собранием собственников помещений)¹.

На основании полученного заключения орган местного самоуправления в течение 30 дней должен принять решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, сроках отселения жильцов, проведении восстановительных работ или сносе^[7] .

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления принявшим такое решение органом к собственникам помещений этого дома требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в этот срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, то земельный участок, на котором он расположен, и все помещения в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Порядок такого изъятия установлен ГК РФ. Он предусматривает предоставление собственникам изымаемых помещений по соглашению с ними или по решению суда возмещения, равноценного стоимости этих помещений.

К правообладателям помещений в указанном доме, которые не являются их собственниками, вышеупомянутые положения закона применяются по аналогии. Правообладателям помещений в сносимом доме по договору социального найма взамен изъятых предоставляются равноценные помещения, которые должны быть указаны в решении суда о выселении.

Если комиссия сделает вывод об опасности для жизни проживающих в аварийном доме лиц, включая собственников жилых помещений, то органы местного самоуправления должны немедленно выселить их с предоставлением им для временного проживания помещений по договорам социального найма¹. Если непосредственной опасности нет, то выселение производится по мере возможности предоставить им жилье во внеочередном порядке^[8] . Собственники могут отказаться от предоставления жилья в качестве возмещения и получить денежную компенсацию.

• [1] Пункты 1, 14.4 ст. 1, ч. 1 ст. 4 ГрК РФ. 2 Часть 1 ст. 55.30 ГрК РФ. 3 Часть 1 ст. 263 ГК РФ; п. 16 ст. 1 ГрК РФ. 4 Определение многоквартирного дома см.: п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). См. также: Решение ВС РФ от 1 июля 2013 г. № АКПИ13-593 и кассационное определение СК по административным делам ВС РФ от 9 января 2018 г. № 77-КГ17-32.
• [2] Пункт 12 ст. 12, ч. 4 ст. 15 ЖК РФ; Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 2 Пункт 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); Решение ВС РФ от 15 июня 2016 г. № АКПИ16-355. 3 Решение ВС РФ от 16 сентября 2015 г. № АКПИ15-956; Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 2 февраля 2016 г. № АПЛ15-615. 4 Пункт 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 5 Статья 20 ЖК РФ; постановление Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 (с изм. и доп.) «О государственном жилищном надзоре». 6 Пункт 1 ч. 1, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (с изм. и доп.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; п. 3 Положения о федеральном государственном санитарно-эпидемиологическом надзоре, утв. постановлением Правительства РФ от 5 июня 2013 г. № 476 (с изм. и доп.); п. 1, 5.1.1, 5.9 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 322 (с изм. и доп.); ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изм. и доп.) «О пожарной безопасности»; п. 2 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре, утв. постановлением Правительства РФ от 12 апреля 2012 г. № 290 (с изм. и доп.).
• [3] Часть 4.6 ст. 49, ст. 49.1 ГрК РФ; приказ Минрегиона России от 15 марта 2012 г. № 100 «Об утверждении формы квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий»; Порядок ведения реестра лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, утв. приказом Минрегиона России от 16 марта 2012 г. № 102. 2 Пункты 3.3, 4.3, 5 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. 3 Пункт 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 4 Пункты 33, 39 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); Определение ВС РФ от 28 мая 2018 г. № 309-КГ17-23598. 5 Части 1, 4 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утв. постановлением Правительства РФ от 4 июля 2020 г. № 985; письма Минстроя России от 13 июля 2015 г. № 21606-АБ/08, от 17 июля 2015 г. № 22764-ОГ/08, от 13 апреля 2017 г. № 15648-ОГ/08.
• [4] Часть 1 ст. 23, ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (с изм. и доп.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; п. 3, 4 Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утв. постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 (с изм. и доп.); п. 13—21, 25—32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях; Определение Кассационной коллегии ВС РФ от 29 ноября 2011 г. № КАС11-659; Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 13 октября 2016 г. № АПЛ16-408. 2 Части 1, 4 ст. 6, ст. 19—29 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утв. постановлением Правительства РФ от 4 июля 2020 г. № 985; письма Минстроя России от 13 июля 2015 г. № 21606-АБ/08, от 17 июля 2015 г. № 22764-ОГ/08, от 13 апреля 2017 г. № 15648-ОГ/08. 3 Определение СК по административным делам ВС РФ от 26.01.2018 г. № 30-КГ17-4. 4 Пункт 6.2 Положения о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 401 (с изм. и доп.). См. также: Пункт 41 Руководства по безопасности «Методические основы по проведению анализа опасностей и оценки риска аварий на опасных производственных объектах», утв. приказом Ростехнадзора от 11 апреля 2016 г. № 144. 5 Пункты 33—39 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.).
• [5] Пункт 42 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 2 Пункт 45 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); письмо Минстроя России от 21 июля 2016 г. № 22985-ОБ/07. 3 Пункты 45.1, 46 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 4 Определение СК по административным делам ВС РФ от 1 июня 2017 г. № 1-КГ17-4. 5 Часть 2 ст. 20 ЖК РФ; подп. «а» п. 11 Положения о государственном жилищном надзоре, утв. постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 (с изм. и доп.). 6 Части 2, 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 44 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (с изм. и доп.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; п. 5.1.1, 5.9 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 322 (с изм. и доп.); подп. 5 п. 6 Административного регла-
• [6] мента, утв. приказом Роспотребнадзора от 16 июля 2012 г. № 764 (с изм. и доп.); ст. 6, 6.1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изм. и доп.) «О пожарной безопасности»; ст. 79 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; подп. «а» п. 5 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре, утв. постановлением Правительства РФ от 12 апреля 2012 г. № 290 (с изм. и доп.); подп. 5 п. 62, п. 74 Административного регламента, утв. приказом МЧС России от 30 ноября 2016 г. № 644. 2 Пункты 44—46 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.). 3 Пункт 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); форма акта обследования, установленная в приложении № 2 к этому Положению. 4 Часть 4.6 ст. 49, ст. 49.1 ГрК РФ; приказ Минрегиона России от 15 марта 2012 г. № 100 «Об утверждении формы квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий»; Порядок ведения реестра лиц, аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, утв. приказом Минрегиона России от 16 марта 2012 г. № 102. 5 Пункты 42, 47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); форма заключения комиссии, установленная в приложении № 1 к этому Положению.
• [7] Пункт 51 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); форма заключения комиссии, установленная в приложении № 1 к этому Положению. 2 Пункты 7, 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); форма заключения комиссии, установленная в приложении № 1 к этому Положению; Определение КС РФ от 3 ноября 2009 г. № 1368-0-0. 3 Часть 10 ст. 32 ЖК РФ; ст. 56.2, п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ; Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 309-КГ18-13252. 4 Части 1, 2 ст. 32 ЖК РФ; п. 3.2 ч. 2 ст. 235, ст. 239.2, 279—282 ГК РФ. 5 Части 5—9 ст. 32 ЖК РФ; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 23 мая 2017 г. № 1-КГ17-6. 6 Пункт 22 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 15 августа 2017 Г. № 70-КГ17-9. 7 Статьи 86, 89 ЖК РФ; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 8 ноября 2016 г. № 44-КГ16-23.
• [8] Пункт 3 Определения КС РФ от 3 ноября 2009 г. № 1368-0-0; определения СК по гражданским делам ВС РФ от 8 ноября 2016 г. № 44-КГ16-22 и № 44-КГ16-23; Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 23 августа 2018 г. № АПЛ18-305. 2 Пункт 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ; определения СК по гражданским делам ВС РФ от 14 января 2014 г. № 56-КГ13-10 и от 14 февраля 2017 г. № 66-КГ16-14. 3 Часть 8 ст. 32 ЖК РФ; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 15 августа 2017 г. № 66-КГ17-8. 4 Пункт 34 ст. 1, п. 1 ст. 2 ГрК РФ; Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 21 марта 2018 г. № 78-АПГ17-27. 5 Часть 5.1 ст. 30 ГрК РФ; Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 21 марта 2018 г. № 78-АПГ17-27. 6 Часть 4 ст. 57.3 ГрК РФ; письмо Минстроя России от 11 августа 2017 г. № 28588-ХМ/08.