Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым гражданам

Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования. Они сводятся к следующему:

  • а) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
  • б) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям;
  • в) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п. 2 ст. 50 ЖК РФ);
  • г) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ);
  • д) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).

Понятие "благоустроенное жилое помещение" включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.

Понятие "соответствие установленным санитарным и техническим требованиям" предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность).

Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. В случае когда жилое помещение не обеспечивает нормальные санитарно-эпидемиологические требования, оно может быть признано непригодным для проживания.

Признание жилых помещений непригодными для проживания

Порядок признания помещения непригодным для проживания предусмотрен следующими нормативными правовыми актами:

  • – постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещений жилыми помещениями для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу";
  • – постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказа в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое";
  • – постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. № 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов, жилых помещений к категории ветхих или аварийных". Ветхими признаются дома с физическим износом, при котором их прочность и деформационные характеристики находятся на пределе допустимого либо ниже этого предела.

Современное жилищное законодательство регулирует правовое положение не только собственников и нанимателей жилья, но и лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений. К ним относятся следующие лица:

  • – проживающие на основании завещательного отказа (легатарии);
  • – проживающие по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • – ссудополучатели;
  • – члены семьи собственника[1].

Признание жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания осуществляется потому, что такие жилые помещения не должны предоставляться гражданам, а если в них уже проживают граждане, то им должны быть предоставлены другие, пригодные для проживания, помещения. Основанием для предоставления пригодного для проживания жилого помещения является признание помещения, в котором проживают граждане, непригодным для проживания. Работу по признанию помещений непригодными для жилья проводит межведомственная комиссия, назначаемая местным исполнительным органом (администрацией). В состав этой комиссии входят:

  • – заместитель главы администрации;
  • – представитель жилищно-эксплуатационной организации или архитектора;
  • – представитель БТИ;
  • – представитель санитарного надзора;
  • – представитель пожарного надзора;
  • – технические эксперты.

Основанием для создания межведомственной комиссии могут быть:

  • – заявление владельца жилого дома;
  • – представление органов санитарного либо пожарного надзора;
  • – запрос суда и прокуратуры;
  • – аварийная ситуация.

В случае если основанием для создания межведомственной комиссии является заявление владельца жилого дома, последний должен приложить к заявлению следующие документы:

  • – технический паспорт дома;
  • – план помещений дома;
  • – акты осмотра помещений за последние три года с перечнем выполненных ремонтных работ;
  • – заключение санитарно-эпидемиологической станции;
  • – заключение государственного пожарного надзора;
  • – письменные жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
  • – техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ.

Межведомственная комиссия, изучив все материалы дела, принимает одно из двух решений: о признании данного помещения либо непригодным, либо годным для проживания.

В первом случае оформляется соответствующий акт, на основе которого выносится аналогичное решение уже местным органом исполнительной власти. Копия данного решения должна быть направлена владельцу жилого дома, а нанимателю жилого помещения выдается соответствующая справка.

Признание жилого помещения нежилым влечет за собой два правовых последствия:

  • а) такое помещение исключается из жилого жилищного фонда и переводится в нежилой жилищный фонд;
  • б) у лиц, проживающих в таком помещении, возникает право на получение другого жилого помещения.

Основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания:

  • – физический износ дома (для каменных домов он должен быть выше 70%, а для деревянных – 65%);
  • – неудачное расположение дома (в пределах опасных зон промышленных предприятий и транспорта);
  • – аварийное состояние дома, возникшее из-за стихийных явлений (землетрясения, просадки, неравномерной осадки, наводнения и др.);
  • – жилое помещение является бараком – строением, предназначенным для временного проживания, срок службы которого не более 20 лет;
  • – угроза аварии дома из-за износа его строительных конструкций;
  • – невозможность технической эксплуатации дома;
  • – наличие в жилом доме предприятия, создающего шум, вибрацию, загрязнение воздуха в том случае, если вывести его из дома невозможно;
  • – дефекты планировки и уровня благоустройства, предусмотренные соответствующими перечнями;
  • – несоответствие санитарно-технических условий в жилом помещении показателям, утвержденных перечнем;
  • – аварийное состояние дома в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (балок, панелей, колонн и т.п.).

В качестве примера перечней дефектов, дающих основание для признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания, можно привести Перечень объемнопланировочных дефектов, утвержденный приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529, в котором указаны дефекты, встречающиеся в размерах жилых помещений, их конструктивных элементах, размещении помещений и их благоустройстве. Так, дефектами считаются:

  • – ширина комнаты меньше 2 м в том случае, если она является предметом самостоятельного найма;
  • – ширина дверного проема меньше 70 см;
  • – расположение пола в комнате ниже поверхности двора;
  • – выход из жилой комнаты осуществляется непосредственно наружу, и оборудовать тамбур или пристройку невозможно;
  • – канализационные трубопроводы расположены над комнатой;
  • – вход в туалет осуществляется непосредственно из комнаты;
  • – размер кухни в коммунальной квартире меньше 10% всей площади квартиры и т.д.

В Перечне санитарно-гигиенических условий, дающих основание признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания, утвержденном тем же приказом, что и упомянутый выше Перечень, содержатся дефекты жилых помещений, касающиеся освещенности, вибрации, шума, температурно-влажностного режима. Так, дефектами считаются:

  • – отсутствие в комнате непосредственного естественного освещения либо освещение ее через окна, выходящие в другое помещение;
  • – невозможность снижения уровня вибрации либо уровня шума до величин, установленных нормами;
  • – отсутствие отопительных приборов и невозможность оборудования ими комнаты;
  • – температура воздуха в комнате больше +28 °С, если снизить ее до санитарной нормы невозможно.

Выявление непригодных для проживания жилых помещений должно осуществляться в плановом порядке представителями следующих служб:

  • – проектной организации жилищно-коммунального хозяйства;
  • – бюро технической инвентаризации;
  • – жилищно-эксплуатационной организации.

Перечисленные лица должны систематически осматривать жилые помещения, опрашивать их жильцов и документировать полученные результаты, в частности создавать списки таких помещений.

Особое место занимает вопрос о предоставлении жилых помещений гражданам, лишившимся жилища в результате чрезвычайных ситуаций. Он регулируется Бюджетным кодексом РФ от 31 июля 1998 г. № 145 и ЖК РФ, а также следующими федеральными законами и постановлениями Правительства РФ:

  • – Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера";
  • – Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации";
  • – Федеральным законом от 12 февраля 1998 г. № 28-ФЗ "О гражданской обороне";
  • – постановлением Правительства РФ от 26 октября 2000 г. № 810 "О порядке выделения средств из резервного фонда Правительства РФ по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий";
  • – постановлением Правительства РФ от 21 мая 2007 г. № 304 "О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера".

Кроме названных нормативных актов имеются и другие, нормы которых касаются определенных территорий, например Чеченской республики (постановление Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. № 510), Сахалинской области (распоряжение Правительства РФ от 27 сентября 2007 г. № 1281-р), отдельных объектов, например земельного налога (письмо ФНС России от 4 августа 2006 г. № ММ–6–21/764@), государственных жилищных сертификатов (постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 561).

Наличие нескольких действующих нормативных актов, изданных в разное время, затрудняет работу судей при применении этих актов на практике. Поэтому следует одобрить предложения авторов, направленные на устранение этих недостатков[2].

  • [1] См.: Суслова С.И. Правовое регулирование положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений // Жилищное право. 2006. № 12. С. 58–62;
  • [2] См., например: Терентьева Е. В. Предложения о совершенствовании законодательства о предоставлении жилья гражданам, лишившимся его в результате чрезвычайных событий // Жилищное право. 2008. № 6. С. 53–57.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >