Права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения

В ЖК РФ более четко, чем в ЖК РСФСР, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения имеет право:

  • 1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ);
  • 2) запрещать в письменной форме вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (п. 1 ст. 70 ЖК РФ);
  • 3) давать согласие (в письменной форме) нанимателю на обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК РФ);
  • 4) запрещать обмен жилыми помещениями в случае несоблюдения условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается (п. 4 ст. 74 и ст. 73 ЖК РФ);
  • 5) давать согласие (в письменной форме) на передачу части занимаемого жилого помещения в поднаем (п. 1 ст. 76 ЖК РФ);
  • 6) запрещать проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего человека составит менее учетной нормы для отдельной квартиры, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления (п. 1 ст. 80 ЖК РФ);
  • 7) признать дееспособного члена семьи нанимателя (в случае смерти последнего) нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ);
  • 8) выселить в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случаях использования жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения прав и законных интересов соседей, либо разрушения ими жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК РФ);
  • 9) иные указанные в законах права.

Наймодатель жилого помещения обязан:

  • 1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • 2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (подп. 2 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (подп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (подп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • 5) предоставить нанимателю жилого помещения другое жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня подачи им заявления об этом (п. 1 ст. 81 ЖК РФ);
  • 6) предоставить гражданам по договору социального найма другое благоустроенное жилое помещение в связи с переводом занимаемого жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
  • 7) предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в данном доме, на время проведения капитального ремонта или реконструкции (п. 1 ст. 88 ЖК РФ);
  • 8) иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Основание такой ответственности указано в п. 1 ст. 66 ЖК РФ. Им является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Данная статья содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду гражданско-правовое, уголовное, административное законодательство. Так, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение:

  • – правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22);
  • – нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Гражданско-правовая ответственность наступает в случае, если наймодатель не исполняет обязанность по своевременному проведению капитального ремонта следующих объектов:

  • 1) жилого помещения, переданного внаем;
  • 2) общего имущества в многоквартирном доме;
  • 3) устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить наймодателю любое из следующих требований (п. 2 ст. 66 ЖК РФ):

  • 1) уменьшить плату за пользование занимаемым жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме;
  • 2) возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
  • 3) возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Наниматель жилого помещения имеет право (п. 1 ст. 67 ЖК РФ):

  • 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, но только с согласия в письменной форме членов своей семьи (в том числе временно отсутствующих) (п. 1 ст. 70 ЖК РФ):
    • – своего супруга, своих детей и родителей;
    • – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи с согласия не только указанных выше лиц, но и с согласия в письменной форме наймодателя.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел исключение из данного правила: на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве члена семьи нанимателя влечет за собой юридические последствия: изменение заключенного договора социального найма жилого помещения: необходимо указать в нем нового члена семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ);

  • 2) сдавать жилое помещение в поднаем. Однако сдать в поднаем часть занимаемого им жилого помещения, в случае временного выезда – все жилое помещение, наниматель вправе только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (п. 1 ст. 76 ЖК РФ);
  • 3) разрешать проживание в жилом помещении безвозмездно временных жильцов, но только по взаимному согласию членов семьи нанимателя, проживающих с ним совместно, и с предварительным уведомлением наймодателя и только тогда, когда после вселения временных жильцов размер общей площади на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – не менее нормы предоставления (п. 1 ст. 80 ЖК РФ);
  • 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, не выходя за пределы требований, установленных ЖК РФ и иными актами жилищного законодательства;
  • 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
  • 6) иные права нанимателя жилого помещения определяются в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (п. 2 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения обязан (п. 3 ст. 67 ЖК РФ):

  • 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
  • 2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • 4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • 6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма в сроки, установленные договором.

Иные обязанности нанимателя жилого помещения определяются в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (п. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность в соответствии с законом (ст. 68 ЖК РФ), в частности ГК РФ и КоАП РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающих совместно с ним, относятся (п. 1 ст. 69 ЖК РФ):

  • – его супруг;
  • – его дети;
  • – его родители;
  • – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;
  • – иные лица, признанные членами семьи нанимателя в судебном порядке.

В п. 2–4 ст. 69 ЖК РФ установлены следующие правомочия членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

  • 1) члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности;
  • 2) дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;
  • 3) члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения;
  • 4) если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма;
  • 5) временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Договор найма помещений специализированного жилищного фонда имеет особенности по сравнению с обычными договорами социального найма помещений государственного и муниципального фонда[1].

Виды договоров найма помещений специализированного фонда также имеют свои особенности[2].

Любой договор найма жилого помещения может быть изменен и расторгнут[3].

Общеизвестно, что договор найма жилого помещения может осуществляться путем заключения договора коммерческого найма. Последний отличается от договора социального найма по содержанию, правилам оформления и источникам правового регулирования (в основном регулируется ГК РФ).

  • [1] См.: Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилья" // Жилищное право. 2005. № 3. С. 2–13.
  • [2] См. об этом: Шипунова Е. Ю. Договор найма служебного жилого помещения // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 5; она же. Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания // Жилищное право. 2008. № 12. С. 41–46.
  • [3] Подробнее об этом см.: Воротынцева А. А. Расторжение найма жилого помещения // Юрист. 2008. № 7. С. 34–39; Новиков О. Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольной переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. 2007. № 1. С. 19–21; Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма // Адвокат. 2005. № 11. С. 50–62; Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения" // Жилищное право. 2006. № 12. С. 52–57.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >