Договор мены жилого помещения

Замена одного жилого помещения на другое по договору мены возможна лишь в отношении жилых помещений, находящихся в собственности сторон. Этот договор имеет следующие особенности:

  • – по договору мены переходит право собственности на жилье (а не права нанимателя, как в договоре об обмене жилыми помещениями по договору социального найма). Различие состоит в том, что по договору найма жилого помещения наниматель имеет право пользоваться и владеть им, а по договору мены собственник жилого помещения получает еще дополнительное правомочие – распоряжение жилым помещениям, т.е. право отчуждать его;
  • – договор мены жилыми помещениями регулируется ст. 567–571 ГК РФ;
  • – мена жилыми помещениями производится, как правило, гражданами – собственниками жилых помещений, однако может осуществляться и юридическими лицами;
  • – договор мены является возмездным, но деньги при его совершении не платятся, за исключением того случая, когда меняются жилые помещения разной стоимости;
  • – в случае мены неравноценных жилых помещений сторона, получающая менее ценное помещение, должна оплатить разницу в цене. Неравноценность стоимости, сумма и порядок доплаты должны быть указаны в договоре мены;
  • – мена осуществляется по правилам договора купли- продажи;
  • – права собственности сторон на полученное жилое помещение возникают после их передачи (ст. 570 ГК РФ); на практике моментом возникновения права собственности считается момент государственной регистрации договора мены (ст. 551 ГК РФ);
  • – в случае изъятия третьим лицом жилого помещения, приобретенного по договору мены, потерпевшая сторона вправе (при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК РФ) потребовать от другой стороны договора возврата жилого помещения, переданного им по договору мены, а также возмещения убытков (ст. 571 ГК РФ);
  • – по договору мены в настоящее время оформляется сторонами передача приватизированных квартир;
  • – согласие на мену конкретного жилого помещения должно быть удостоверено нотариусом либо лицом, специально уполномоченным на это законом.

Договор поднайма жилого помещения

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируют ст. 76–79 ЖК РФ. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. 1–3 ст. 685 ГК РФ.

К особенностям поднаема жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относятся следующие (ст. 76 ЖК РФ):

  • а) наниматель жилого помещения вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя;
  • б) договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если в результате его общая площадь жилого помещения одного проживающего составит не менее учетной нормы, в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления;
  • в) для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей;
  • г) поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением;
  • д) ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель;
  • е) передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
  • ж) запреты на передачу жилого помещения или его части в поднаем могут быть указаны помимо ЖК РФ только в федеральных законах;
  • з) до введения в действие ЖК РФ запреты на передачу жилого помещения в поднаем устанавливались постановлениями Правительства РФ. Такого рода нормативные акты в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, установленные ст. 77 ЖК РФ, являются новыми и сводятся к следующему:

  • а) договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме в трех экземплярах;
  • б) один экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения;
  • в) договор поднайма должен содержать данные, идентифицирующие конкретных граждан, вселяющихся в жилое помещение совместно с поднанимателем (если они имеются);
  • г) срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если такой срок не определен, то договор считается заключенным на один год;
  • д) договор поднайма является возмездным (п. 1 ст. 78 ЖК РФ);
  • е) наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма порядок, условия, срок внесения и размер платы за поднаем жилого помещения (п. 2 ст. 78 ЖК РФ).

Правила о прекращении и расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, таковы:

  • 1) договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по следующим основаниям (п. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ):
    • а) по истечении срока, на который он был заключен;
    • б) при прекращении договора социального найма жилого помещения;
  • 2) договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по следующим основаниям (п. 3 и 4 ст. 79 ЖК РФ):
    • а) по соглашению сторон;
    • б) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения;
    • в) в случае вынесения решения судом о выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
      • – использует это жилое помещение не по назначению;
      • – систематически нарушает права и законные интересы соседей;
      • – бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение;
      • – отказывается от проведения в разумный срок ремонта разрушенного ими жилого помещения;
  • 3) если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то поднаниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК РФ);
  • 4) если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (п. 6 ст. 79 ЖК РФ).
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >