Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность

Общие положения о праве частной собственности на жилье

Постоянное пользование жилыми помещениями возможно не только на основе их найма, но и в результате приобретения их на праве собственности^[1]. В ГК РФ содержатся нормы, посвященные праву собственности (гл. 13–16 и 18–20), которые распространяются и на правоотношения, возникающие в жилищной сфере. Из положений, содержащихся в указанных нормах ГК РФ, особенно важны следующие:

• а) субъектами жилищных правоотношений (собственниками) могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ);
• б) собственнику принадлежат три правомочия (ст. 209 ГК РФ):
  • – владение – реальное обладание жильем;
  • – пользование – извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов. Это полномочие ограничено законом: жилье должно использоваться только для проживания граждан, размещение в нем промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ);
  • – распоряжение – право собственника жилья определить его юридическую судьбу – продать, подарить, обменять и т.д.

Передача собственником жилья любого из трех или даже всех трех правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу;

• в) собственник жилья свободно осуществляет свои правомочия, однако они могут быть ограничены законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ);
• г) переход права собственности на жилье не влияет на права

граждан, проживающих в нем;

• д) количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничены (ст. 213 ГК РФ);
• е) частная собственность (собственность граждан и юридических лиц) подразделяется на индивидуальную и общую.

Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более лиц. Этот вид собственности делится на два подвида: общую совместную собственность (размер долей заранее не определен, но считается равным). Такой режим применяется к жилью супругов, приобретенному на общие средства, если это положение не изменено брачным договором (ст. 256 ГК РФ). Распоряжение жильем осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 246 ГК РФ). На эту собственность может быть установлена долевая собственность по решению суда либо по соглашению участников собственности. При невозможности выдела доли жилья в натуре выделяющийся собственник жилья имеет право на компенсацию его доли в денежном выражении (ст. 252 ГК РФ).

Вторым подвидом общей собственности является общая долевая собственность, при которой каждому из собственников одного жилья заранее определена часть в праве собственности. Соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в создание жилья. Владение и пользование таким жильем осуществляются по соглашению всех его участников либо в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ). При возмездном отчуждении своей доли одним из участников этой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права любой другой участник вправе потребовать в судебном порядке перевода на него правомочий покупателя в течение трех месяцев (ст. 250 ГК РФ).

Согласно Федеральному закону от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”" была изменена процедура и сроки регистрации сделок при продаже доли в праве общей собственности, в том числе в коммунальных квартирах. В соответствии с новым порядком при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Особое внимание на указанный Закон следует обратить, в частности, тем, кто владеет частью дома или участка в сельской местности, например в Московской области или близлежащих областях. Порядок, существовавший до принятия Федерального закона от 5 марта 2001 г., нередко создавал тупиковую ситуацию и не позволял владельцам долей собственности выделить свою долю из общей собственности и продать ее. Сейчас этот порядок существенно облегчен;

• ж) право самостоятельно приобретать и отчуждать жилье возникает лишь у дееспособных лиц. Лишение дееспособности гражданина влечет следующие последствия: все сделки с принадлежащим ему жильем совершает опекун, он же несет ответственность за вред, причиненный жилью подопечным;
• з) право частной собственности на жилье у граждан возникает по различным основаниям. Эти основания можно разделить на два вида: основания, по которым собственность на жилье возникает за плату, и основания, по которым собственность возникает бесплатно.

Возмездно приобретается жилье в собственность граждан путем:

• – покупки, в том числе на публичных торгах и на аукционе^[2];
• – выплаты полной суммы пая в ЖСК (ЖК);
• – мены занимаемого жилого помещения на другое;
• – ренты постоянной и пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;
• – выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;
• – жилищного строительства жилого помещения.

Основания безвозмездного приобретения жилья в собственность граждан следующие:

• – приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного, муниципального, ведомственного жилищного фонда;
• – вступление в наследство;
• – получение жилья в дар;
• – истечение срока приобретательной давности на занимаемое чужое жилое помещение;
• – получение жилищных сертификатов.

Наиболее сложно осуществимым способом безвозмездного приобретения жилого помещения является наследование^[3].

Определенное место в процессе приобретения жилья занимают вопросы о кредитах и субсидиях, предоставляемых под строительство и покупку жилья, а также ипотека.

• [1] О праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение см.: Свердлык Г. Л. Право собственности и другие вещные права на жилое помещение // Жилищное право. 2008. № 8. С. 32–48.
• [2] Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли- продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.
• [3] Подробнее об этом см.: Карпухин Д. В. Наследование жилых помещений: правоохранительные аспекты проблемы // Жилищное право. 2009. № 9. С. 110; Макаров С.Ю. Принятие наследства: особенности правоприменительной практики // Жилищное право. 2007. № 7. С. 52–72; Блинков О. Е., Никульский С. Е. Наследование пая жилищного кооператива: теоретические и практические проблемы конкуренции общих и специальных норм // Нотариус. 2007. № 3. С. 11–13.