Кредиты и субсидии при строительстве и покупке жилья

Право граждан на кредиты и субсидии при строительстве жилья довольно подробно регламентировано законодательством. Так, возможность получения гражданами кредита на строительство предусмотрена Указами Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы", от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах" и др.

Под жилищными кредитами следует понимать получаемые гражданами заемные средства для строительства и приобретения жилья и земельных участков на коммерческой основе.

О жилищных кредитах необходимо знать следующее:

  • а) кредитные правоотношения оформляются кредитным договором, в соответствии с которым кредитор (банк или иная кредитная организация) обязуется предоставить кредит (денежные средства) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Этот консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий договор является разновидностью договора займа. Заключению этого договора предшествует подача заявления с просьбой о выдаче кредита, в котором указываются цель и срок использования, а также форма его обеспечения (например, залог недвижимости);
  • б) при решении кредитором вопроса о целесообразности предоставления кредита заявителю учитывается его кредитоспособность, поэтому к заявлению должны быть приложены соответствующие документы;
  • в) выдача кредита для строительства дома может осуществляться по частям в соответствии с этапами строительства, предусмотренными его графиком. При этом банк контролирует ход работы и целевое расходование денежных средств;
  • г) различают три вида жилищных кредитов:
    • – земельный кредит – краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам на приобретение и обустройство земельного участка под жилищное строительство;
    • – строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования работ по строительству;
    • – кредит на приобретение жилья –долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для покупки жилья;
  • д) условия предоставления кредита:
    • – отвод застройщику земельного участка для строительства;
    • – наличие разрешения у заемщика на строительство жилья;
  • е) кредит предоставляется в рамках сроков строительства и его стоимости;
  • ж) размер кредита, выдаваемого банком на строительство, не должен превышать 70% стоимости приобретенной земли и затрат, необходимых для постройки дома;
  • з) принципы жилищного кредитования:
    • – целевое использование кредита;
    • – срочность кредитования;
    • – обеспеченность кредита заемщиком;
    • – платность предоставления кредита;
    • – возвратность кредита заемщиком в определенный срок (в случае невыполнения этого требования банк может обратить взыскание на заложенное ему заемщиком имущество для покрытия своих убытков).

Под субсидией, предоставляемой гражданам на строительство и покупку жилья, понимают денежную сумму, выдаваемую безвозмездно.

Этот вид помощи гражданам в настоящее время урегулирован рядом нормативных правовых актов, например:

  • – постановлением Правительства РФ от 27 января 2009 г. № 63 "О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения";
  • – постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2006 г. № 765 "О порядке предоставления молодым ученым субсидий на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 годы";
  • – распоряжением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. № 1337-р "О размере безвозмездной финансовой помощи, предоставляемой за счет средств федерального бюджета военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, на строительство (покупку) индивидуальных жилых домов (квартир)".

О сказанных выше субсидиях необходимо знать следующее:

  • а) субсидии предоставляются только двум категориям граждан:
    • – нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по этому поводу (вместо получения бесплатного жилья);
    • – лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья;
  • б) субсидию предоставляют:
    • – органы государственной исполнительной власти различного уровня;
    • – организации;
    • – воинские части и формирования.

При этом используются денежные средства государственных бюджетов соответствующих уровней либо средства организаций;

  • в) размер субсидий для различных категорий граждан (военнослужащих, отставников, членов казачьих обществ, граждан, лишившихся жилья в результате аварий и стихийных бедствий) составляет от 5 до 100% средней рыночной стоимости строительства или приобретенного жилья;
  • г) получение субсидий происходит в следующем порядке:
    • – претендент направляет в компетентный орган предварительную заявку с приложенными документами, подтверждающими право на получение субсидии;
    • – компетентный орган обязан рассмотреть предварительную заявку в течение одного месяца и сообщить заявителю о подтверждении его права на подачу заявления либо отказе;
    • – полученный заявителем отказ может быть обжалован либо в административном, либо в судебном порядке;
    • – при положительном решении, вынесенном по предварительной заявке, претендент составляет основное заявление, к которому должны быть приложены соответствующие документы, и направляет его компетентному органу;
    • – компетентный орган сообщает заявителю о предоставлении субсидии, указав ее размер, либо о постановке на очередь, указав номер очереди;
    • – гражданин, получивший решение о выделении ему субсидии, подает в этот же орган заявление с просьбой о направлении платежей по субсидии в банк;
    • – перечисление денег в банк происходит только после проверки последним документов, обосновывающих предоставление субсидии;
    • – после этого банк переводит деньги на счет получателя согласно его заявлению.
  • д) в случае использования субсидии не по назначению с ее получателя взыскивается в судебном порядке полученная денежная сумма с учетом индексации на инфляцию и величины судебных издержек[1].

Особое место в деле обеспечения граждан, нуждающихся в жилом помещении, занимает государственный жилищный сертификат. Институт государственного жилищного сертификата был предусмотрен в рамках программы "Жилище".

Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов содержатся в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002–2010 гг. Эти Правила состоят из следующих разделов:

I. Общие положения.

II. Порядок формирования списков граждан – участников подпрограммы и подготовка выпуска сертификатов.

III. Организация работы по выдаче сертификатов.

IV. Заключение договора банковского счета.

V. Порядок оплаты приобретенного жилого помещения.

VI. Заключение.

Государственный жилищный сертификат – именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина – участника подпрограммы на получение субсидии для приобретения жилого помещения за счет средств федерального бюджета. Этот сертификат не является ценной бумагой. Документ этот бланковый. Бланк сертификата выпускается государственным заказчиком подпрограммы – Минрегионом России по форме согласно приложению к указанной выше Программе. Изготавливаются бланки типографским способом.

Срок действия сертификата – девять месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, выдающего сертификат.

Предоставление гражданам жилищных сертификатов урегулировано и другими нормативными правовыми актами, например:

  • – Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, утвержденный постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982;
  • – постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 561 "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в результате стихийных ситуаций и стихийных бедствий".

Основные положения о жилищном сертификате следующие.

  • 1. Главной целью подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2001–2010 гг., входящей в программу "Жилище" на 2002–2010 гг., является обеспечение бесплатного получения некоторыми категориями граждан субсидий из фонда государственного бюджета на приобретение жилых помещений в случае, если они стоят на учете лиц, нуждающихся в получении жилья.
  • 2. Категории лиц, которым могут быть выданы субсидии на основании полученных ими сертификатов, предусмотрены в соответствующих нормативных правовых актах. К таким категориям лиц относятся:
    • – семьи военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы;
    • – сотрудники некоторых ведомств (органов внутренних дел, содержащихся за счет средств федерального бюджета, государственной противопожарной службы, милиции, по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста России);
    • – граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, и др.
  • 3. Граждане, имеющие право на получение жилищного сертификата, подают соответствующее заявление в органы местного самоуправления либо по месту их службы, в которых они состоят на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  • 4. Право на получение субсидии на основании жилищного сертификата можно реализовать только один раз.
  • 5. Лицо, выдающее сертификат, обязано проинформировать заявителя об условиях получения и реализации жилищного сертификата, а последний обязан выразить свое согласие на его получение в письменной форме.
  • 6. Порядок заполнения бланка жилищного сертификата определен приказом Минрегиона России от 4 сентября 2009 г. № 394.
  • 7. Расчет размера субсидии, получаемой по сертификату, производится исходя из следующих обстоятельств:
    • – общей площади жилого помещения, установленной для семей в соответствии с численностью их членов, по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности;
    • – средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья.

Суммы, подлежащие выплате гражданам из средств федерального бюджета для приобретения жилья в порядке оказания социальной помощи, зависят от стоимости 1 кв. м общей площади. Стоимость эта определяется Минрегионом России.

На II квартал 2009 г. она была определена для Сахалинской области в размере 43 300 руб., для Санкт-Петербурга – 52500 руб., а для Москвы – 83 750 руб., т.е. стоимость 1 кв. м общей площади варьируется в зависимости от ее места нахождения.

  • 8. Общая площадь устанавливается в следующих размерах:
    • – для семей численностью один человек – 33 кв. м;
    • – для семей численностью два человека – 42 кв. м;
    • – для семей численностью три человека и более – п х 18 кв. м, где п – число членов семьи лица, получающего сертификат.
  • 9. Полученный сертификат сдается в банк (имеющий специальное разрешение), который открывает лицевой счет на имя владельца сертификата. На этот счет будут начисляться субсидии.
  • 10. Владелец сертификата в течение срока его действия должен представить в банк договор на приобретение жилого помещения и правоустанавливающие документы.
  • 11. Банк обязан проверить представленные документы в течение 10 рабочих дней и оплатить стоимость покупаемого жилого помещения. Оплата производится безналичным способом.
  • 12. После приобретения жилья с помощью сертификата его владелец исключается из списка очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий[2].

Законодательством РФ предусмотрена также компенсация гражданам утраченного жилья в связи с чрезвычайными обстоятельствами. В качестве примера можно привести постановление Правительства РФ от 4 июля 2003 г. № 404 "О порядке осуществления компенсационных выплат за утраченное жилье и имущество пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской республике гражданам, постоянно проживающим на ее территории".

В завершение данной темы рассмотрим вопрос о залоге жилых домов и квартир (ипотеке).

Договор ипотеки жилых домов и квартир является частным случаем ипотеки. Поэтому на данный вид ипотеки распространяются общие положения об ипотеке, объем которых значителен, но в то же время имеются некоторые особенности.

  • [1] Документы, предоставляемые гражданином в компетентные органы при получении кредитов и субсидий, см.: Казачева С. А. Справочник по жилищному законодательству. М., 1998. С. 107–128. О правилах предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья см.: Гуляева И. Ф. // Жилищное право. 2007. № 5. С. 23. О правилах предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья см.: Гуляева И. Ф. Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья // Жилищное право. 2007. № 5. С. 23.
  • [2] О жилищных сертификатах см: Афонина А. В. Жилищный сертификат военнослужащего // Жилищное право. 2007. № 8. С. 13–25; Абрамова E. Н. Жилищный сертификат // Право и экономика. 2007. Ns 6. С. 55–61.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >