Государственная регистрация в жилищной сфере

Государственная регистрация, будучи административным актом, осуществляется в жилищной сфере относительно:

  • – прав на жилое помещение;
  • – сделок с жилым помещением;
  • – учета граждан по месту жительства.

Под государственной регистрацией прав на жилое помещение и сделку с ним понимают юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода либо прекращения прав на жилое помещение.

Подлежат государственной регистрации вещные права: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования жилыми помещениями.

Сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации, направлены, как правило, на передачу таких помещений в собственность (например, договоры купли- продажи, мены, дарения, ренты) либо пользование (например, договоры найма, поднайма).

Значение государственной регистрации сделок состоит в том, что документы о ней являются единственным доказательством права собственности на жилое помещение конкретного лица либо права пользования им и действительности совершенной сделки с ним. Это доказательство может быть оспорено только в судебном порядке.

Основные положения о регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним:

  • а) такая регистрация обязательна, если она предусмотрена законом;
  • б) осуществляется она путем записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в) совершают такие действия должностные лица Росреестра, Положение о котором утверждено постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457;
  • г) Росреестр действует через свои территориальные органы;
  • д) государственная регистрация большинства видов сделок (например, купли-продажи, мены, дарения жилого помещения) исключает необходимость в нотариальном оформлении этих сделок предварительно, а некоторых сделок (например, договора ренты) не освобождает участников сделки от удостоверения их нотариусом;
  • е) государственная регистрация является единственным доказательством существования права на жилое помещение и совершенной сделки. Это доказательство может быть оспорено только в судебном порядке;
  • ж) регистрация осуществляется учреждением юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения. Его обязанности:
    • – проверка действительности документов, поданных заявителем, и наличия соответствующих прав у него;
    • – проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав;
    • – государственная регистрация прав;
    • – выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и сделок;
    • – выдача информации о зарегистрированных правах и сделках;
  • з) основанием для проведения государственной регистрации является заявление правообладателя или уполномоченного им лица (при наличии у него доверенности). К заявлению должны быть приложены:
    • – документы, необходимые для государственной регистрации;
    • – документ об оплате государственной регистрации;
    • – документ, удостоверяющий личность заявителя;
    • – план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ;
    • – план жилого помещения с указанием его кадастрового номера.

Документы (за исключением актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) должны быть представлены в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником;

  • и) о представленных заявителем документах делается соответствующая запись в книге учета поступивших документов, а заявителю выдается расписка об их принятии. Подлинники документов при этом возвращаются правообладателю;
  • к) основанием для государственной регистрации прав на жилое помещение являются следующие документы:
    • – договоры и другие сделки в отношении жилых помещений;
    • – свидетельства о приватизации жилых помещений;
    • – свидетельства о праве на наследство;
    • – судебные решения и т.д.;
  • л) поступившие документы подвергаются правовой экспертизе, а сделка проверяется на предмет законности;
  • м) в случае принятия положительного решения по этому делу производится государственная регистрация прав на жилье или сделки с ним. Осуществляется она путем внесения записи на жилое помещение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После этого на правоустанавливающих документах совершаются надписи и выдаются заявителям удостоверения о произведенной государственной регистрации;
  • н) процедура государственной регистрации может быть приостановлена на срок не более одного месяца до устранения причин, вызвавших приостановление, с письменным уведомлением заявителя;
  • о) в государственной регистрации может быть отказано в следующих случаях:
    • – право на жилое помещение, указанное заявителем, не подлежит государственной регистрации;
    • – заявитель не является уполномоченным лицом на заявление о государственной регистрации;
    • – представленные заявителем документы по содержанию или по форме не соответствуют требованиям законодательства;
    • – правоустанавливающий документ на жилое помещение свидетельствует об отсутствии у заявителя права на него;
    • – правоустанавливающий документ на жилое помещение выдан лицу, не имеющему права распоряжаться им.

Заявитель, получивший отказ в государственной регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним, может обжаловать его в судебном порядке[1];

  • п) датой государственной регистрации является дата соответствующей записи в Едином государственном реестре. С этого момента государственная регистрация считается совершенной, а правовые последствия – наступившими. Только после этого государственная регистрация договоров удостоверяется надписью на них, а государственная регистрация возникновения и перехода прав на жилое помещение удостоверяется соответствующим свидетельством;
  • р) государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним носит относительно открытый характер: регистрационный орган в течение пяти дней обязан предоставить информацию о государственной регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним лицу, запросившему ее, либо отказать ему в этом. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки о переходе прав на жилое помещение предоставляются только следующим лицам:
    • – наследникам правообладателя;
    • – судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с жилыми помещениями;
    • – налоговым органам;
    • – руководителям органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;
    • – самим правообладателям и их представителям, действующим на основе доверенности;
    • – органам государственной статистики и др.

Новшеством для отечественной практики является необходимость присвоения объектам недвижимости органами, их учитывающими, кадастровых номеров и оформление соответствующей документации – кадастровых паспортов. По этому вопросу принят ряд нормативных актов, а именно:

  • – приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка";
  • – приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества"[2].

Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости осуществляется по инициативе обладателей последних. Однако отсутствие их препятствует совершению гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение и использование объектов недвижимости. Оформляют кадастровые паспорта на жилые помещения местные БТИ, а на земельные участки – местные отделы Управления Роснедвижимости.

В качестве примера того, как должны оформляться сделки с недвижимостью, можно привести Распоряжение

Правительства Москвы от 25 ноября 2008 г. № 2774-РП "Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве". Согласно данному акту наниматель (поднаниматель) обязан после заключения договора найма (поднайма) зарегистрировать его в Государственном унитарном предприятии "Московский городской центр арендного жилья", который передает информацию о заключенном договоре в налоговую и миграционную службы[3].

  • [1] См.: Яковлева А. В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Закон. 2005. № 1. С. 70–77.
  • [2] Подробнее см.: Жилищное право. 2008. № 4.
  • [3] О судебных спорах по поводу сделок с недвижимостью см.: Осипов А. А. Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам // Жилищное право. 2008. № 9. С. 23–30.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >