Методы определения рыночной стоимости основных фондов автотранспортного предприятия

С целью получения объективной оценки стоимости основных фондов с учетом изменения цен на ресурсы для сопоставления объектов недвижимости, вводимых в различные временные периоды в течении многих лет, применялся метод переоценки, основанный на использовании индексов пересчета цен, утвержденных соответствующими постановлениями правительства.

При переходе на рыночные отношения в сфере автотранспортного предпринимательства существенно расширилась сфера ситуаций, обуславливающих целесообразность, а в ряде случаев и обязательность расчета рыночной стоимости имущественного комплекса автотранспортных предприятий (организаций) и, в первую очередь, объектов основных фондов (зданий и автотранспортных средств).

Цели определения рыночной стоимости [19, 20]

Развитие автотранспортного бизнеса и активизация рынка недвижимости определили перечень целей оценки рыночной стоимости имущества:

  • — продажа имущественного комплекса или части недвижимости (в случаях погашения задолженности перед государством и контрагентами, передислокации предприятия по решению органов исполнительной власти, освобождения от неэффективного имущества;
  • — приобретение недвижимости и автотранспортных средств;
  • — сдача в аренду имущества, лизинговые операции;
  • — залог для получения кредитов;
  • — внесение имущества в уставной капитал, определение доли имущественных прав;
  • — передача в доверительное управление;
  • — оценка рыночной стоимости с целью переоценки основных средств;
  • — страхование;
  • — налогообложение;
  • — приватизация;
  • — национализация;
  • — конфискация имущества по решению судебных органов;
  • — возмещение ущерба;
  • — разрешение имущественных споров;
  • — передача прав собственности;
  • — процедура банкротства и ликвидация предприятия.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности

осуществляется в соответствии с федеральным законодательством.

Краткая характеристика основных подходов и методов оценки

В соответствии со Стандартами оценки существуют три подхода к определению рыночной стоимости основных фондов [40]:

  • — затратный;
  • — сравнительный;
  • — доходный.

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, за вычетом накопленного износа. Важнейший принцип, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-то объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта. Достоинство затратного подхода заключается в расчете существующих активов данного предприятия (объекта оценки) без привлечения информации объектов — аналогов. Недостатками подхода являются его статичный характер (не учитывает перспективы), отсутствие учета показателей доходности бизнеса, значительная трудоемкость расчетов на основе нормативно-сметной документации. Последовательность расчетных операций по определению рыночной стоимости объекта недвижимости укрупненно представлена на рис. 4.2.

Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки — принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке. Главное условие применения сравнительного подхода — наличие активного сегмента рынка недвижимости, на котором оценщик отслеживает информацию о свершившихся сделках купли-продажи объекта — аналога (или обработка цен предложения и спроса по аналогичным объектам). В основе подхода используется метод корректировки основных информационных параметров (количественных и качественных) объектов аналогов.

Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости

Рис. 4.2. Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости

Достоинства метода:

  • — единственный подход, базирующийся, главным образом, на рыночных данных;
  • — отражает реальную современную практику поведения покупателей и продавцов.

Недостатки метода заключаются в следующем:

  • — трудность в получении объективных данных по сопоставимым объектам;
  • — необходимость привлечения значительных объемов информации для введения корректировки;
  • — не учитывает будущие ожидания рынка.

Доходный метод базируется на принципе ожидания — постулат о том, что любой актив, приобретенный с целью извлечения доходов, будет стоить столько, сколько принесет доходов. Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следующие два метода оценки:

  • — прямой капитализации;
  • — дисконтирования чистого денежного потока.

Выбор метода зависит от того, ожидается ли изменение денежного потока от оцениваемого объекта во времени. При стабильности ожидаемого уровня доходов, близком к текущему, оценщик применяет метод прямой капитализации. Дисконтирование денежных потоков — приведение будущих доходов, ожидаемых от объекта оценки, к их текущей стоимости на дату оценки с использованием ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как минимально допустимая отдача на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению средств в другой проект со сопоставимой степенью риска. Коэффициент капитализации определяется как отношение дохода, получаемого от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, учитывает не только ожидаемую отдачу (доходность) на вложенный капитал, но и его возврат.

Достоинства подхода:

  • — единственный подход, учитывающий будущее ожидание относительно затрат на автотранспортное производство, цен на услуги, инвестиционные изменения и другие рыночные тенденции;
  • — учет ставок дисконта и капитализации в условиях рынка.

Недостатки подхода:

  • — трудность получения внутренней финансовой и коммерческой информации;
  • — сложность прогноза состояния рынка автотранспортных услуг.

Согласование результатов оценки объекта недвижимости различными методами осуществляется экспертно (на основе опыта оценщика) с учетом введения ранга (значимости) каждому методу и последующим взвешиванием оценок для получения средней величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >