Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Экономика недвижимости

Анализ рыночной информации. Технический и фундаментальный анализ рынка

Сбор и обработка рыночной информации – важный, но лишь первый этап в исследовании рынка. Второй, гораздо более сложный этап состоит в анализе, интерпретации, объяснении полученной информации и, соответственно, в прогнозировании дальнейшего развития рынка.

Так же как и на финансовом рынке, анализ рынка недвижимости может проводиться но двум относительно самостоятельным направлениям, традиционно именуемыми техническим анализом и фундаментальным анализом рынка.

Технический анализ рынка – подход к изучению рынка, имеющий целью прогнозирование развития рынка на основе анализа наблюдаемых или прошлых тенденций его развития.

В основе концепции технического анализа рынка лежат следующие основные посылки.

  • 1. Рынок учитывает все: цена является следствием и исчерпывающим отражением всех движущих сил рынка.
  • 2. Движение цен подчинено тенденциям: жизнь рынка состоит из чередующихся периодов роста и падения цен, так что внутри каждого периода происходит развитие господствующей тенденции, которая действует до тех пор, пока не начнется движение рынка в обратном направлении.
  • 3. История повторяется: ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого.

Вопросы теории

Основу технического анализа составляют принципы так называемой теории Чарльза Доу, которые изначально использовались для анализа созданных им американских индексов – промышленного и железнодорожного.

Краткое изложение этих принципов выглядит следующим образом.

  • 1. Индексы учитывают все. Согласно теории Доу любой фактор, способный так или иначе повлиять на спрос или предложение, неизменно найдет свое отражение в динамике индекса (цены). Причем любой, пусть это будет даже землетрясение, катастрофа или любой другой фактор. Разумеется, эти события непредсказуемы, тем не менее они мгновенно учитываются рынком и отражаются на динамике цен.
  • 2. На рынке существует три варианта тенденций. При восходящей тенденции каждый последующий пик и каждый последующий спад выше предыдущего. Другими словами, у "бычьей" (возрастающей) тенденции должен быть абрис кривой с последовательно возрастающими пиками и спадами.

При нисходящей тенденции каждый последующий пик и спад будет ниже, чем предыдущий. Такое определение тенденции является основополагающим и служит отправной точкой в анализе тенденций. При боковой тенденции нет явно выраженного движения цен вниз или вверх.

3. Основная тенденция имеет три фазы. Первая фаза, когда наиболее дальновидные и информированные инвесторы начинают покупать, так как вся неблагоприятная экономическая информация уже была учтена рынком.

Вторая фаза наступает, когда в игру включаются те, кто использует технические методы следования за тенденциями. Цены уже стремительно возрастают, и экономическая информация становится все более оптимистической.

Третья, заключительная фаза начинается, когда в действие вступает широкая публика и на рынке начинается ажиотаж, подогреваемый средствами массовой информации: экономические прогнозы исполнены оптимизма, возрастает объем спекуляций. И именно сейчас те информированные инвесторы, которые накапливали во время взлета "медвежьего рынка", когда никто не хотел покупать, начинают продавать, когда все, наоборот, стараются купить. Тенденция завершается.

  • 4. Индексы должны подтверждать друг друга. Доу имел в виду промышленный и железнодорожный индексы. Он полагал, что любой важный сигнал к повышению или понижению курса на рынке должен пройти в значениях обоих индексов.
  • 5. Объем торговли должен подтверждать характер тенденции. Доу считал объем торговли чрезвычайно важным фактором для подтверждения сигналов, полученных на ценовых графиках, т.е. объем должен повышаться в направлении основной тенденции.
  • 6. Тенденция действует до тех пор, пока не подаст явных сигналов о том, что она изменилась. Тенденция, начавшая движение, будет стремиться его продолжать. Определить сигналы перелома тенденции не так просто. Но анализ уровня поддержки и сопротивления, ценовых моделей, линии тренда, скользящих средних значений – все это, в числе прочих технических инструментов, поможет понять, что в динамике существующей тенденции наметился перелом. Самая сложная задача заключается в том, чтобы отличить обычную промежуточную поправку к существующей тенденции от первого отрезка новой тенденции в противоположном направлении.

Как следует из постулатов, лежащих в основе технического анализа рынка, его практическое применение состоит в исследовании рыночных тенденций: динамики цен, арендной платы, рыночной активности.

Технический анализ рынка сам по себе, безусловно, полезен, однако он не в состоянии дать полностью правильные ответы на вопрос о будущих тенденциях развития рынка, поскольку исходит не из идеи развития, а из идеи повторяемости рыночных событий. Между тем будущее рынка не является зеркальным отражением прошлых тенденций, так как изменяется внешняя среда рынка: экономика и общество в целом. Поэтому более достоверные результаты может дать фундаментальный анализ рынка, под которым понимается анализ рынка с точки зрения факторов, которые влияют на его функционирование и развитие.

Фундаментальный анализ рынка – исследование рынка на основе изучения факторов, определяющих закономерности и тенденции его развития.

Пример использования принципов фундаментального анализа приведен в табл. 4.1, где представлены факторы, выделенные в гл. 3 для регионального уровня и влияющие на ситуацию на рынке продаж жилой недвижимости.

Таблица 4.1

Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке продаж недвижимости на региональном уровне

Факторы

Влияние на предложение

Влияние на спрос

Экономические

Изменение уровня доходов населения:

рост

-

увеличение

сокращение

увеличение предложения на вторичном рынке жилья

уменьшение

Изменение уровня доходов бизнеса:

рост

увеличение

сокращение

увеличение предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости

уменьшение

Доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов:

рост

увеличение

увеличение

сокращение

уменьшение

уменьшение

Ставки арендной платы:

рост

уменьшение

уменьшение

сокращение

увеличение

увеличение

Стоимость строительства:

рост

уменьшение

-

сокращение

увеличение

Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:

увеличение

-

уменьшение

увеличение

увеличение

Социальные

Изменение численности населения:

рост

увеличение

сокращение

увеличение

уменьшение

Изменение образовательного уровня:

рост

увеличение

понижение

уменьшение

Изменение уровня преступности:

рост

-

уменьшение

сокращение

увеличение

Административные

Реальная налоговая ставка: рост

понижение,

-

уменьшение

в том числе:

увеличение

уровень налога на имущество:

рост

увеличение

уменьшение

понижение

уровень земельного налога:

рост

увеличение

уменьшение

сокращение

Зональные ограничения:

более строгие

менее строгие

увеличение

увеличение

Условия совершения сделок:

либеральные

увеличение

увеличение

ограничительные

уменьшение

уменьшение

Условия получения прав на застройку:

либеральные

увеличение

-

ограничительные

уменьшение

Условия окружающей среды

Экологическая обстановка:

улучшение

-

увеличение

ухудшение

увеличение

уменьшение

Уровень развития инфраструктуры:

высокий

увеличение

низкий

уменьшение

Противопоставление технического и фундаментального анализа условно. Как отмечалось ранее, они органически связаны друг с другом, а кроме того, фундаментальный анализ рынка не может не базироваться на техническом анализе. Так что для получения надежного прогноза движения рынка аналитик рынка недвижимости должен владеть средствами как того, так и другого.

При прогнозировании рынка недвижимости еще раз следует обратить внимание на его зависимость от процессов, происходящих как в сфере реальной экономики, так и в финансовой сфере.

С учетом зависимости ситуации на рынке недвижимости от конечного спроса на генерируемые недвижимостью услуги по обеспечению бизнеса и населения пространством для хозяйственной деятельности и жизнеобеспечения особое внимание следует обратить на следующие группы показателей экономического и социального развития.

1. Показатели, отражающие структуру экономики по видам деятельности и ее тенденции. Структура экономики определяет структуру спроса на коммерческую и индустриальную недвижимость (соотношение между спросом на коммерческую недвижимость и спросом на индустриальную недвижимость, структуру спроса по видам коммерческой и индустриальной недвижимости) и, следовательно, долго- и среднесрочные тенденции в динамике спроса на указанных сегментах рынка недвижимости. В качестве показателей, характеризующих структуру экономики, могут быть выделены: структура валового внутреннего продукта и регионального валового продукта, структура занятости по видам экономической деятельности и т.п.

Данные, отражающие изменения структуры экономики Санкт- Петербурга, приведены на рис. 4.8.

Изменения в структуре экономики Санкт-Петербурга в 1960-2012 гг.

Рис. 4.8. Изменения в структуре экономики Санкт-Петербурга в 1960-2012 гг.:

а – структура экономики Санкт-Петербурга в 1960 г.; б – структура экономики Санкт-Петербурга в 2012 г.

  • 2. Показатели, отражающие тенденции в организации трудовой деятельности и требования к организации рабочего пространства. Здесь следует обратить внимание на изменения, происходящие в структуре занятости, с точки зрения сдвигов в численности занятых на предприятиях в разных сферах экономики, изменений в соотношении занятости по различным категориям работников (рабочие, служащие и пр.), изменений в организации труда (в частности, увеличение доли надомного труда). Все эти обстоятельства также влияют на структуру спроса на рынке индустриальной и коммерческой недвижимости, определяя требования к площади требуемых помещений, их техническим параметрам и оснащенности и пр. В частности, такого рода анализ полезен при прогнозировании спроса на рынке офисной недвижимости.
  • 3. Показатели, отражающие объемы и динамику розничного товарооборота как в целом, так и по отдельным группам товаров и услуг. Эти факторы оказывают прямое влияние на развитие торговой недвижимости, определяя не только динамику спроса на торговую недвижимость в целом, но и позволяя спрогнозировать потребность в торговых площадях для различных форматов торговли, а следовательно, и более точно установить требования к земельным участкам (их площади, местоположению) при выборе местоположения для реализации проектов по развитию торговой недвижимости.
  • 4. Показатели, отражающие динамику доходов населения в единстве с изменениями структуры потребления по мере изменения доходов. Рассматриваемые в единстве с показателями предыдущей группы, они полезны при прогнозировании потребностей в торговых площадях, площадей для сервиса, а также при оценке возможностей населения по участию в системе ипотечного кредитования.

Технический и фундаментальный анализ рынка являются теми инструментами, которые позволяют адекватно оценить состояние и тенденции развития рынка и представляют собой основу для проведения исследования рынка как в целом, так и при анализе рынка для принятия решений относительно отдельных объектов недвижимости.

Зарубежные информационно-аналитические институты, указанные выше, помимо информации, характеризующей общее состояние и динамику рынка, готовят и специализированные исследования. Содержание таких исследований представлено в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Виды информационных исследований, предлагаемых информационно-аналитическими центрами на рынке недвижимости

Направление анализа

Форма представления результатов

Услуги по анализу портфеля – способ управления активами: цифры промышленных стандартов для директоров, доверительных управляющих, акционеров, кредиторов и инвестиционных консультантов; основа для установления достоверных показателей целей и вознаграждения менеджеров; экстенсивный анализ для оценки и улучшения инвестиционной стратегии. Применяется инвесторами на рынке недвижимости

  • 1. Стандартные базовые отчеты.
  • 2. Специальные базовые отчеты.
  • 3. Комбинированные портфельные отчеты.
  • 4. Субпортфельные отчеты.
  • 5. Отчеты для управляющих компаний.
  • 6. Квартальная отчетность.
  • 7. Анализ индивидуальных показателей по объектам недвижимости

Сравнительная отчетность

  • 1. Окончательное измерение полной прибыли на капитал, занятый в инвестициях всех типов недвижимости, рассчитанное на основе промышленных стандартов.
  • 2. Сравнение доходов инвесторов с образцом, представленным как средний по всем инвесторам
  • 3. Дополнительные сравнения с примерами, которые представляют сравниваемые инвесторы или специализированные сегменты рынка, если требуется.
  • 4. Детализированное исследование других особенностей портфеля: структура, потоки инвестиций, набор из местоположения лота и возраста здания, структуры аренды и обеспечения дохода

Гибкая отчетность

1. Отчеты покрывают все формы инвестиций

в недвижимость: прямые инвестиции в недвижимость, в акции, инвестиционные доверительные фонды или партнерства, в наличность и производные инструменты как на внеплановой, так и на запланированной основе.

  • 2. Частота отчетности соответствует оценке клиента и отчетным циклам: ежемесячные, ежеквартальные, полугодовые или годовые.
  • 3. Отчетные опции имеют дело с портфелями объемом от небольшого количества до сотен объектов недвижимости, от отдельных портфелей до управления зданиями, входящими в несколько портфелей, от широко разбитых до узкоспециализированных портфелей. Отчеты могут быть изготовлены на заказ, чтобы позволить клиентам определить их собственную сегментацию, что будет применено по всему их базовому отчету.
  • 4. Отчетность обычно в местной валюте, но не может исключаться валютная конвертация

Анализ показателей (арендаторы, доходы, проценты за кредиты, договорная сила)

Дополняет бизнес-информацию на каждого арендатора, чтобы дать инвесторам уникальную базу уровня входного качества портфеля и договорную силу индивидуальных арендаторов. Применяется для отчета по уровню входного качества, установления стратегий управления рисками, установления структуры кредитного контроля и анализа цен на недвижимость. Основана на данных аренды, обеспеченной стандартными услугами

Обзор издержек управления

Единственный источник всесторонней основы полной стоимости управления портфелем, эффективность внутренних управленческих команд и начисленные ставки внешних провайдеров. Применяется для контроля и определения целей

Рыночная информация для управляющих портфелями

Ежемесячно модифицируемая информация но всем ключевым сериям показателей но недвижимости из всех источников, с квартальными краткими исключениями для подписчиков. Охватывает доходы на недвижимость против иных активов, фундаментальные экономические и финансовые путеводители по показателям по недвижимости, основные индикаторы, возможно наиболее полно детализированные пробои в трендах и поворотные точки типа недвижимости, местоположения и характеристик зданий

Одна из задач, которая часто ставится при исследованиях рынка при принятии решений о создании или реконструкции объектов недвижимости, – определение емкости рынка.

Емкость рынка – количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода времени.

Определение емкости рынка основывается на сопоставлении объемов предложения и спроса на рынке.

Объем предложения на рынке в данный момент времени, на кратко- и среднесрочный периоды (до 2–3 лет) может быть в значительной мере оценен на основе непосредственного анализа рыночных данных об объеме предложения в данный момент, об объеме строящейся недвижимости, о выходящих на рынок проектах.

Что касается спроса, то с учетом инертности рынка его объем на ближайшую перспективу также можно оценить на основе данных об объемах продаж, однако делать на этой основе среднесрочные и тем более долгосрочные прогнозы невозможно. Именно здесь и появляется потребность в фундаментальном анализе, в выявлении факторов, которые могут повлиять на объемы спроса. Анализ в данном случае базируется на том, что спрос на рынке недвижимости произволен от состояния экономики и ее развития в том или ином регионе. Отсюда можно вывести алгоритм формирования спроса на региональном (городском) рынке недвижимости (рис. 4.9):

  • 1) уровень и динамика экономического развития региона (объем валового регионального продукта и его динамика по объему и структуре) определяют динамику занятости;
  • 2) занятость и ее динамика (объемные и структурные изменения), во-первых, определяют потребность в офисной недвижимости и индустриальной недвижимости, а во-вторых, общую численность населения и его структуру (профессиональную, образовательную, демографическую), что, в свою очередь, обусловливает спрос на рынке жилья.

В общей занятости может быть выделена базисная занятость (лица, занятые на градообразующих предприятиях) и занятость в градообслуживающих предприятиях и организациях. Базисная занятость играет ведущую роль, создавая спрос на градообслуживающий сектор. Занятость и ее динамика определяют уровень доходов населения и структуру его расходов, что влияет на спрос на торговую недвижимость.

Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости

Рис. 4.9. Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости

Еще один подход к определению емкости рынка – анализ таких параметров, как потенциал рынка, объем рынка, объем поглощения и доля рынка.

Потенцией рынка – возможный объем потребления продукта на рынке.

Потенциал рынка может быть определен па основе изучения потребностей в том или ином виде продукта или, что более реально, на основе сравнения имеющегося уровня потребления с мировыми стандартами. Например, если говорить о потенциале рынка жилья, то разумным было бы начать со сравнения обеспеченности жильем в нашей стране с аналогичными данными по другим, более развитым странам.

Потенциал рынка показывает общие масштабы возможных потребностей в продукте. Большее практическое значение имеет показатель объема рынка.

Объем рынка – количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

Если в основе потенциала спроса лежат потребности в продукте, то основу объема рынка составляет платежеспособный спрос – количество объектов, которое потребители (покупатели, арендаторы) не только желают, но и могут приобрести на рынке за конкретный период времени.

Величина спроса определяется объемом потребностей в продукте, доходами его потенциальных потребителей, а кроме того, степенью зависимости динамики объемов спроса от динамики доходов.

С показателем объема рынка тесно связан другой показатель, которым чаще всего оперируют на практике, – объем поглощения.

Объем поглощения – фактический объем проданных (сданных в аренду) объектов недвижимости за определенный период времени.

На основании сопоставления совокупного объема предложения на рынке, включающего в себя как вторичный, так и первичный рынок, и объема поглощения можно определить норму поглощения как отношение объема поглощения к объему совокупного предложения.

Доля рынка – зто та часть общей величины спроса, на которую может рассчитывать фирма, предлагающая свой продукт на рынке недвижимости.

 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы