Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Экономика недвижимости

Фактор времени на рынке недвижимости

Традиционно проблема времени рассматривается при изучении процессов рынка недвижимости в связи с изменением стоимости денег во времени.

Смысл концепции стоимости денег во времени состоит, как известно, в том, что ценность денежной единицы в настоящий период выше, чем в будущий: рубль сегодня дороже, чем рубль завтра. В основе этого тезиса лежит положение о том, что в силу инфляции происходит обесценивание денег, так что на одну и ту же в номинальном выражении денежную сумму сегодня можно приобрести больше товаров, чем в будущем. Разумеется, это лишь самое простое утверждение. На ценность инвестируемых денег существенное влияние оказывает также рискованность вложений – чем более рискованной является инвестиция, тем дороже вовлекаемые в нее деньги. С увеличением периода возврата инвестиций растут и риски, что также влияет на изменение стоимости денег. Таким образом, инфляция и риски – вот что определяет изменение стоимости денег во времени. Эти положения и лежат в основе всех расчетов, базирующихся па известной формуле:

PV=FV(1/ (1+i)),

где PV – настоящая стоимость будущей суммы денег; FV – будущая стоимость, т.е. получаемая в будущем сумма денег; i – норма процента (норма платы за использование денег (капитала)); 1 / (1 + i) коэффициент дисконтирования.

Заметим, что номинальная величина (i) включает в себя две составляющие: инфляционный процент и реальную ставку процента (плата за пользование деньгами). Реальная ставка процента, по общему правилу, определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Но, вообще говоря, безрисковых ставок не бывает – можно говорить лишь о минимальной величине риска, отражающего состояние экономики.

Вопросы, связанные с применением концепции стоимости денег во времени и соответствующими расчетами, подробно изучаются в финансовой математике, курсах финансового менеджмента, оценки стоимости имущества и т.д. Здесь же обратим внимание на некоторые другие аспекты проблемы времени на рынке недвижимости.

Инертность рынка. Как отмечалось выше, существенным фактором, влияющим на функционирование рынка недвижимости, является скорость реакции его отдельных сегментов на изменение экономической ситуации. Операторы первичного рынка, как правило, способны к более быстрой реакции при проведении ценовой политики, в то время как вторичный рынок более оперативно может увеличить объем предложения на рынке.

Инертность рынка – сохранение им определенного параметра или параметров (объема сделок, предложения, цен, арендной платы и т.д.) в течение относительно длительного времени (месяцы, кварталы).

С учетом различий между первичным и вторичным рынками недвижимости инертность проявляется по-разному: первичный рынок более инертен в объемах, вторичный – в ценах.

При исследованиях рынка следует учитывать особенности инертности рынка, прогнозируя его развитие.

Краткосрочный и долгосрочный периоды

В экономической теории для учета фактора времени используются такие понятия, как кратко-, средне- и долгосрочный периоды. При этом смысл этих понятий состоит в том, что в краткосрочном периоде все факторы производства неизменны, в среднесрочном – по крайней мере, некоторые факторы изменяются, в долгосрочном– все факторы переменны.

В течение краткосрочного периода производство не в состоянии изменить объемы выпуска, поэтому для рынка характерен рост цен при повышении спроса, в среднесрочном возможности производства возрастают и становятся еще большими в долгосрочном периоде, что обеспечивает сбалансирование спроса и предложения.

Обращаясь в связи с этими понятиями к рынку недвижимости, следует обратить внимание на то, что понятия кратко- и долгосрочного периодов для разных процессов и субъектов рынка будут наполнены совершенно разным содержанием.

Для риелторской фирмы краткосрочный период – это один-два месяца, в течение которых она не в состоянии изменить параметры своего бизнеса – набрать агентов, купить оргтехнику, изменить рекламную политику.

Для девелоперской компании краткосрочный период – это период, когда уже или почти нельзя изменить параметры проекта и его продолжительность составляет уже два-три года.

Астрономическое и социально-экономическое время

Следует заметить, что несмотря на то что экономические процессы, как и любые другие, протекают в астрономическом времени, тем не менее гораздо важнее для экономики экономическое время – скорость изменений экономических процессов. На рынке процессы могут протекать с совершенно разными скоростями, так что при одном и том же астрономическом периоде разница в изменении экономической ситуации может быть кардинальной.

Например, если взять относительно недавнюю историю, то за август – сентябрь 1998 г. ситуация в российской экономике изменилась не меньше, чем за весь предыдущий год. Еще более близкий пример: изменение социально-экономической ситуации в истекшем 2014 г.

В течение полугода под влиянием внешнеполитических (ситуация вокруг Украины) и внешнеэкономических условий (применение экономических санкций против России, ответное эмбарго на ввоз продовольственной продукции из ряда стран со стороны России и, безусловно, двукратное снижение цены на нефть, с более чем 100 долл, за баррель до 50 долл.) внешние условия для рынка недвижимости кардинально изменились.

Различия между астрономическим и экономическим временем чрезвычайно важно учитывать, например, при определении актуальности данных, полученных в результате оценки стоимости недвижимости: при стабильном состоянии рынка ее результаты могут быть актуальны относительно длительный период времени – квартал, полгода. В ситуациях резкого изменения в ситуации на рынке эти результаты могут потерять свою актуальность и в течение недели. То же относится и к доходности инвестиций в недвижимости, прогнозам по объемам продаж на рынке и т.д.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы