Арендные отношения в государственном секторе экономики

В отличие от большинства зарубежных стран, где основной формой присвоения государством и муниципалитетами рентного дохода являются налоги на недвижимость, в современной России главной формой получения дохода от недвижимости на региональном и местном уровнях выступает арендная плата от земельных участков, зданий и помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендным отношениям в сфере государственной и муниципальной недвижимости в России присущи следующие характерные черты:

  • • разделение арендной платы за земельные участки, с одной стороны, и за здания и помещения – с другой;
  • • использование различных методик определения уровня арендных ставок на федеральном, региональном и местном уровнях.

Особенно активно передача в аренду развивалась в крупнейших столичных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, в 1990-е гг. и первые годы XXI в. Причина этого состоит в том, что именно в этих городах наблюдаются наиболее высокие темпы роста деловой активности, в том числе малого и среднего бизнеса, что сделало недвижимость одним из важнейших городских активов.

Данные о доходах Санкт-Петербурга от сдачи в аренду объектов нежилого фонда и земельных участков в последние годы (2009–2013 гг.) приведены в табл. 6.2.

Таблица 6.2

Поступления арендных платежей в бюджет Санкт-Петербурга (2009-2013 гг.)

Год

Поступления арендной платы, млн руб.

2009

15011,5 (в том числе арендная плата за объекты нежилого фонда – 8,125,6, за земельные участки – 6885,6)

2010

17 734,9 (в том числе арендная плата за объекты нежилого фонда – 7552,9, за земельные участки – 10 182,0)

2011

16 683,5 (в том числе арендная плата за объекты нежилого фонда – 6886,9, за земельные участки – 9796,6)

2012

16 900,5 (в том числе арендная плата за объекты нежилого фонда – 6132,1, за земельные участки – 10 768,4)

2013

15 659,1 (в том числе арендная плата за объекты нежилого фонда – 5070,5, за земельные участки – 10 588,6)

В общем объеме доходов от государственного имущества в Санкт- Петербурге доля арендных платежей составляет примерно 50–60%, а в бюджете города – 3–5%. Заметим, что в предыдущие годы эта доля была существенно выше. Так, в 2006 г. доля арендных платежей составляла около 8%[1].

Важная роль доходов от недвижимости как источников доходов бюджета стала существенным мотивом к разработке как в Москве, так и в Санкт-Петербурге специальных методик определения уровня арендной платы.

Так, в Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется законом от 14 июля 2004 г. № 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее – Методика определения арендной платы), в соответствии с которым арендная плата за объекты нежилого фонда (далее – арендная плата) устанавливается на основании ес рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Массовая оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, правовых условий (например, условий договоров аренды)[2].

При этом индивидуальная оценка, согласно утвержденной законом методике имеет ограниченный круг применения и используется при определении ставок арендной платы для следующих объектов:

  • • гаражей индивидуального пользования;
  • • зданий общей площадью более 1500 м2, являющихся объектом аренды в целом;
  • • зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.);
  • • совокупности объектов, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения).

Кроме того, индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы при передаче объекта в аренду на срок более 10 лет.

Основным приемом определения ставок арендной платы является, по методике, использование массовой оценки недвижимости.

При этом при определении величины ставок арендной платы принимаются о внимание следующие факторы:

  • • местоположение;
  • • общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта нежилого фонда в метрах квадратных;
  • • занимаемые этажи;
  • • состояние объекта нежилого фонда, определяемое арендодателем;
  • • тип входа в объект нежилого фонда;
  • • тип здания, в котором находится объект нежилого фонда;
  • • наличие элементов благоустройства.

Оценка производится с применением следующего алгоритма.

Базовая рыночная ставка аренды (Аб) за метр квадратный в год в условных единицах определяется для трех функций использования объекта (офисной, торговой, производственно-складской) по следующей формуле:

Аб = А0 • К1 • К2 • К3 • К4 • К5 • К6 • К7 • I,

где Аб – базовая расчетная ставка арендной платы; А0 – базовая ставка (за метр квадратный в год в рублях); К, – коэффициент местоположения; К2 – коэффициент площади; К3 – коэффициент этажа; К4 – коэффициент состояния; К5 – коэффициент типа входа; К6 – коэффициент типа здания; К7 – коэффициент благоустройства; I – индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 г. № 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, А6 для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение Аб.max (наилучшее использование объекта).

Расчетную ставку вычисляют по формуле

Арасч=Аб.max• Kap

где Кар – арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду в соответствии с Методикой определения арендной платы по сравнению с практикой вторичного рынка недвижимости. Коэффициент Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Общая сумма выплат, руб., за аренду объекта (Апл) нежилого фонда за квартал определяется по формуле

Апл = (Арасч / 4) • S,

где Арасч – расчетная ставка арендной платы, руб./м2 в год; S – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта нежилого фонда, м2.

В Методике определения арендной платы применяются следующие коэффициенты:

К1 – коэффициент местоположения, который учитывает влияние локальных центров (станций метрополитена), центра города, магистралей на арендную плату для объектов различного назначения;

К2 – коэффициент площади. Определяется для основной части города и пригородных территорий по специальной формуле;

К3 – коэффициент этажа в диапазоне от 0 до 1,0;

К4 – коэффициент состояния в диапазоне от 0,74 до 1,4;

К5 – коэффициент входа в диапазоне от 0 до 1,0;

К6 – коэффициент типа здания для основной части города – равен 1,0, а для пригородных территорий – в диапазоне 0,75 до 1,0 в зависимости от уровня капитальности объекта;

К7 – коэффициент благоустройства в диапазоне от 0,6 до 0,9 в зависимости от имеющихся элементов благоустройства (электро-, водо-, теплоснабжение, канализация).

Кроме того, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. № 377-57 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт- Петербург" применяется коэффициент социальной значимости Кс, необходимый для корректировки рыночной ставки аренды с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения.

В случае если рыночная ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с Методикой определения арендной платы, при заключении договора аренды превышает 150 д.е. за 1 м2 в год, коэффициент социальной значимости не применяется.

Значения коэффициента социальной значимости колеблются в диапазоне от 0,03 до 0,6 в зависимости от вида социально значимой для города деятельности арендатора. Наименьшие значения Кс установлены, например:

  • • для организаций и граждан, арендующих помещения, включенные в фонд творческих мастерских, – 0,03;
  • • федеральных органов государственной власти, органов государственной власти Санкт-Петербурга – 0,05;
  • • учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург, – 0,10;
  • • коммерческих организаций, учредителями и участниками которых являются исключительно инвалиды или общественные организации инвалидов, среднесписочная численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50% и выплаты инвалидам в среднегодовом фонде оплаты труда составляют более 50%, – 0,10;
  • • редакций средств массовой информации, в которых осуществляется официальное опубликование законов Санкт-Петербурга и иных нормативно-правовых актов губернатора, а также выпускающих продукцию, связанную с образованием, наукой, культурой, – 0,1;
  • • организаций, осуществляющих розничную продажу периодических печатных изданий, связанных с образованием, наукой, культурой, – 0,2.

Наибольшие значения Кс установлены, в частности:

  • • для коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг в системе образования, – 0,50;
  • • коммерческих организаций, а также индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предоставление услуг несовершеннолетним в области физкультуры и спорта, – 0,40 и др.

Законом также устанавливается сумма выпадающих из бюджета доходов, в пределах которой допускается предоставление льгот по арендной плате за городскую недвижимость. Однако с арендаторов, имеющих льготы и сдающих недвижимость города в субаренду, арендную плату начинают взимать в полном объеме.

Таким образом, подход, который заложен в Методике определения арендной платы, основан на массовой оценке рыночных ставок аренды с применением ряда факторных коэффициентов и учетом социальной значимости вида деятельности. Основой для определения ставок арендной платы являются данные о ее рыночном уровне, т.е. Методика определения арендной платы предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости и учет динамики рыночных ставок арендной платы.

В Москве арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в собственности Москвы, устанавливается в соответствии с постановлением Правительства города от 14 октября 2003 г. № 861-ПП "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" (в ред. постановления Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. № 838-ПП).

В соответствии с этой методикой величина арендной платы за нежилые помещения рассчитывается на основе комбинации затратного и доходного подходов и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

  • затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
  • доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

Формула расчета арендной платы имеет вид:

Апл = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + ОЦ•S•Кд• Кв.д • Ккор,

где Азатр – затратная составляющая арендной платы; Адох – доходная составляющая арендной платы; ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие в себя амортизационные отчисления в размере не менее 2% полной восстановительной стоимости объекта аренды; НКЛР – величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду (накладные расходы); СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект; ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 м2 арендуемого объекта; S – площадь арендуемого объекта; Кд – коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом Москвы; Кв д – коэффициент видов деятельности; Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Отчисления на реновацию нежилого фонда определяют по следующей формуле:

ОТ = Спвс • Кот,

где Спвс – полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом Москвы.

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка.

Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета Москвы па очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, (Кот, НКЛР, СТР, Кд), обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

Коэффициент видов деятельности Кв.д. колеблется от 4 (для помещений, используемых под проведение азартных игр) до 1 (для некоммерческих организаций).

Корректирующий коэффициент Ккор характеризует категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражает объем прав пользования арендуемым имуществом. Этот коэффициент колеблется от 0 – для арендаторов, которым правовым актом Москвы установлена минимальная арендная плата, до 1 – для остальных арендаторов. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до трех лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы.

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается нулевая доходность города за пользование нежилыми помещениями. Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

Наряду с методиками, определяющими уровень арендной платы за нежилые помещения, разработаны также методики определения арендной платы за земельные участки.

В Санкт-Петербурге определение ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории города, осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 21 ноября 2007 г. 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (с изменениями на 29 октября 2014 г.).

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле

A = Bs • Ктр • Ps Кф • Кп • Кд • Кк,

где Bs – базовая ставка арендной платы; Ктр – коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга; Ps – площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов); Кф – коэффициент функционального использования, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка); Кн – коэффициент площади функционального использования, который применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов; Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости; Кк – корректирующий коэффициент – интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Размеры базовых ставок и применяемых коэффициентов в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21 ноября 2007 г. № 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга. Во исполнение этого закона в 2009 г. было принято постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 г. № 1379 (в ред. от 28 декабря 2009 г.) "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга “О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга”", регулярно пересматриваемое.

Размеры базовых ставок в соответствии с этим постановлением устанавливаются на основе зон градостроительной ценности (их на территории Санкт-Петербурга выделено 19), при этом они различаются существенно для капитальных объектов, временных объектов и для особых территорий, причем различия могут быть очень существенны.

Приведем в качестве примера только данные по первой зоне градостроительной ценности: для капитальных объектов базовая ставка установлена в размере 2518 руб. за 1 м2, а для временных объектов – 18 888 руб. Что касается дифференциации по зонам градостроительной ценности, то здесь различия также существенны: для капитальных объектов в первой зоне базовая ставка – 2518 руб. за 1 м2, а для девятнадцатой – 210 руб. за 1 м2.

Как видно из приведенных данных, методика предусматривает также изменение ставок аренды с учетом динамики рыночных ставок арендной платы. В соответствии с ней Правительство Санкт-Петербурга должно регулярно утверждать соответствующий коэффициент. Так, па последние годы были установлены следующие коэффициенты: в 2010 г. – 1,01; в 2011 г. – 1,05; в 2012 г. – 1,10; в 2013 г. – 1,15; в 2014 г. – 1,20 но отношению к 2009 г.[3]

Оценивая рассматриваемую методику в целом, нужно отметить несколько существенных обстоятельств, отличающих ее от методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда. Во-первых, если последняя целиком базируется на рыночных данных, то здесь они учитываются лишь косвенно (через коэффициент динамики рынка). Во-вторых, в данном случае учитывается такой фактор, как функциональное использование территории. Следовательно, за один итот же участок земли арендная плата для арендаторов, выполняющих разные функции (занятых разными видами хозяйственной деятельности), будет отличаться в противоположность методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, где за основу берется максимальная ставка (фактически на основе принципа наилучшего использования недвижимости). В-третьих, в методике выделен такой фактор, как площадь земельного участка, причем таким образом, что чем больше площадь земельного участка, тем ниже ставка в расчете на единицу площади.

С учетом всех указанных обстоятельств представляется, что методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда является более совершенной с точки зрения ее научного обоснования, поскольку в ней более последовательно выдержано соблюдение концепции наилучшего использования.

Обращаясь к федеральному уровню регулирования арендных отношений, нужно отметить, что в первые годы XXI в. был принят ряд методических рекомендаций по оценке стоимости земли и стоимости права аренды земельных участков на федеральном уровне: "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. за № 2314-р), "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" (утв. распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. за № 1102-р).

Последним же нормативным документом правительственного уровня стало постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"[4] (далее – Правила определения размера арендной платы).

Значение этого документа состоит в том, что в нем сформулированы принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно:

  • принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
  • принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
  • принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
  • принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
  • принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, нс превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
  • принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Одновременно с этим в Правилах определения размера арендной платы указано, что в общем случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С • Р,

где С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за шесть месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования Банка России.

Как видим, здесь арендная плата определяется, по существу, на основе рыночной стоимости земли и безрисковой ставки капитализации, за которую может быть принята ставка рефинансирования Банка России. В методическом плане такой подход представляется вполне обоснованным.

Завершая анализ арендных отношений на рынке недвижимости, отметим в качестве выводов следующее.

  • 1. Арендные отношения являются наиболее развитой формой экономических отношений по поводу использования недвижимости.
  • 2. Арендная плата как плата за владение и (или) пользование недвижимостью, как правило, устанавливается в абсолютном размере на единицу площади или в процентах от выручки арендатора.
  • 3. Различают чистую и общую арендную плату в зависимости от включения в нее операционных расходов.
  • 4. Арендные отношения в государственном секторе в разных регионах страны устанавливаются на основе определенных методик, отличающихся своей методологической основой.
  • 5. Наиболее обоснованная методика определения арендной платы за нежилые помещения применяется в Санкт-Петербурге.

  • [1] Данные Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (см.: URL: commim.spb.ru).
  • [2] Более подробно вопросы оценки стоимости недвижимости рассматриваются в гл. 8 учебника.
  • [3] Подробнее о методике см.: URL: gov.spb.ru/kw?d&nd=891821762&nh=0&ssect=0.
  • [4] URL: base.garant.rU/12168567/#ixzz30zIqfarX.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >