Предприятие как земельно-имущественный комплекс

В современной литературе по проблемам управления можно выделить два подхода к понятию "земельно-имущественный комплекс".

• 1. Социально-правовой подход, при котором земельноимущественный комплекс (ЗИК) рассматривается как совокупность понятий "земля" и "имущество" – объект имущественных прав и обязанностей различных субъектов прав по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости. При этом, как правило, исследуется каждый вид имущества (земельные участки, объекты недвижимости, оборудование, средства транспорта и т.д.) изолированно друг от друга или чаще всего земельные участки в совокупности с расположенными на них другими объектами недвижимости. Некоторые авторы рассматривают региональные ЗИК как совокупность земли и расположенных на ней других объектов недвижимости относительно целей и функций их использования и накопления.
• 2. Экономический подход, определяющий земельно-имущественный комплекс как совокупность земельных и других связанных с ними ресурсов в многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, производительных сил общества. Здесь земельно-имущественный комплекс рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе. В обоих случаях он рассматривается как система имущественных элементов и отношений между ними, складывающихся в процессах использования и накопления общественно полезных свойств этих элементов.

Земельно-имущественный комплекс – это совокупность земли и другого имущества, имеющая определенное функциональное назначение. При этом земля – не просто функциональная часть этой совокупности, а ее база, системообразующий элемент.

Земельный участок – это обязательный элемент любого земельно-имущественного комплекса. Другие его элементы – это расположенные на данном земельном участке экономически и юридически привязанные к нему имущественные объекты (возможные элементы этого комплекса). Все элементы земельно-имущественного комплекса объединяют в систему их взаимосвязей в процессах реализации его функционального назначения с глобальной и другими целями (социальной, экономической, политической, экологической и т.д.) в обществе. Для эффективной реализации этих целей формируются и развиваются составляющие структуру земельно-имущественного комплекса элементы и взаимосвязи^[1].

Состав элементов и границы земельно-имущественного комплекса оцениваются с позиции самодостаточности выполнения его хозяйственной функции. Так, например, земельно- имущественный комплекс текстильного предприятия включает в себя земельный участок, расположенные на его территории здания и сооружения, оборудование, произведенные товары, системы коммуникаций и другие имущественные объекты – элементы системы, пригодные для организации на их базе текстильного производства – функции системы. Отдельное здание цеха с земельным участком, на котором он расположен, может рассматриваться как комплекс только в том случае, если на его основе может быть организовано самостоятельное, т.е. независимое от остальных элементов, производство.

Объекты недвижимого имущества – обязательные элементы земельно-имущественного комплекса, но не все земельно-имущественные комплексы относятся к недвижимому имуществу, так же как не все объекты недвижимого имущества составляют земельно-имущественный комплекс. Например, согласно Гражданскому кодексу РФ любое предприятие относится к недвижимому имуществу и в единстве своего предназначенного для использования имущества представляет имущественный комплекс. "В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором" (ст. 132 ГК РФ). В этом определении не имеется прямого указания на отношения как предприятия, так и ряда других объектов имущественных прав, относимых действующим законодательством к недвижимому имуществу, к земельному участку. "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (ст. 130 ГК РФ). В соответствии с этим определением любое предприятие относится к недвижимому имуществу. К земельно-имущественным комплексам относятся только предприятия, в составе имущества которых имеется земельный участок. Так, к земельно-имущественным комплексам не могут быть отнесены имущественные комплексы предприятий без образования юридического лица, обществ с ограниченной ответственностью и предприятий других организационно-правовых форм хозяйствования, в составе имущества которых нет земельных участков, находящихся у них в собственности, аренде, оперативном управлении и т.д.• То же относится и к совокупностям земельных участков и расположенных на них вещных объектов. Из ГК РФ следует, что с юридической точки зрения к недвижимому имуществу относится любой объект гражданского права, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с законодательством. В законодательстве нс определяется необходимость функционального единства частей совокупности, относящихся к недвижимости, и их системности, присущего частям земельно-имущественного комплекса.

В практике управления экономикой РФ вышеуказанные признаки выделения земельно-имущественного комплекса как управляемой системы относятся к нижнему уровню иерархии и соответствуют в физическом смысле границам земельного участка (или определенной совокупности земельных участков, выделенной из общего их состава по каким-либо признакам), используемого хозяйствующим субъектом^[2] в своей деятельности. В экономическом смысле это соответствует экономическим границам хозяйствующего субъекта^[3] при наличии земельного участка (земельных участков) в составе его средств.

Объединенные по территориальному и функциональному признакам земельно-имущественные комплексы первого уровня представляют собой следующий – более высокий уровень системной организации, включение которого позволяет по-новому рассматривать вопросы управления развитием и использованием собственности. Примером такого рода объектов могут служить производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. Объединение земельно-имущественных комплексов этого уровня формирует земельноимущественные комплексы следующего уровня иерархии и т.д. – до земельно-имущественных комплексов субъектов Федерации и страны в целом (табл. 1.2). На каждом уровне иерархии системы управления земельно-имущественным комплексом осуществляются функции управления его элементами, находящимися под юрисдикцией данного уровня, и функции регулирования элементов, находящихся под юрисдикцией нижестоящих уровней.

На уровне субъекта Федерации объектом управления и регулирования являются земельно-имущественные комплексы, расположенные на его территории или за его пределами, находящиеся в государственной субфедеральной собственности, а именно:

• – субфедеральный и муниципальный жилищный фонд с занимаемыми им земельными участками и используемыми коммуникациями;
• – находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельно-имущественные комплексы и отдельные их объекты недвижимого имущества, в том числе переданного хозяйствующим субъектам других форм собственности в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

Таблица 1.2

Уровни иерархии системы земельно-имущественных комплексов страны и их основные элементы

• – субфедеральные и муниципальные земельно-имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимости, закрепленные на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями или на нраве оперативного управления за субфедеральными и муниципальными казенными предприятиями и учреждениями;
• – недвижимость, приобретенная субфедеральными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями;
• – иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств субфедерального и местных бюджетов, а также переданное в дар;
• – казенные земельно-имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимого имущества.

Значительная часть субфедеральных и муниципальных земельно-имущественных комплексов и их элементов находится на балансе отраслевых структурных аппаратов управления субъектов Федерации и муниципалитетов на их территории – управлений, комитетов и департаментов образования, здравоохранения, культуры и т.д. Территориальный подход реализован также в больших по размерам муниципальных образованиях с территориальным делением, например в городах с районами. В этом случае управление земельно-имущественными комплексами на территории административных районов могут осуществлять районные администрации при условии четкого разграничения компетенции по уровням управления. Например, управа муниципального района "Соколиная гора" г. Москвы как самостоятельное территориальное структурное подразделение мэрии города, будучи юридическим лицом, осуществляет управление муниципальными земельно-имущественными комплексами и их элементами, закрепленными за администрацией района на праве оперативного управления. В районах также могут создаваться агентства или филиалы функциональных органов управления земельно-имущественным комплексом города.

Очень важной особенностью земельно-имущественного комплекса является то, что это не просто определенный состав имущественных объектов (элементов), а их совокупность по обеспечению жизнедеятельности людей, что определяет ее системность и социальную направленность. Это система, созданная людьми (искусственная система) для удовлетворения своих потребностей, функционирующая и развивающаяся посредством их деятельности. Люди – ее активные элементы, опосредующие всю совокупность взаимосвязей элементов системы через свою деятельность, обеспечивающую и определяющую все протекающие в ее рамках процессы. При исследовании земельно-имущественного комплекса должны рассматриваться не составляющие его земельный участок и другие имущественные объекты как таковые и как объекты права, а деятельность людей, предприятий и организаций, функционирование земельно-имущественного комплекса в определенных пространственно-экономических условиях. Вышеизложенное позволяет отнести ЗИК к классу социально-экономических систем и исследовать управление им с позиций, общих для этого класса систем принципов, законов и закономерностей формирования, функционирования и развития.

Основными характеристиками любой социально-экономической системы являются используемые ресурсы (вход), структура, функции, процессы и результаты (выход). Применительно к земельно-имущественному комплексу как социально-экономической системе эти характеристики имеют специфическое содержание, определяемое составом и характеристиками его имущественных элементов и функциональным назначением конкретного комплекса. Их разнообразие является основой классификации земельно-имущественных комплексов как объектов управления, главным признаком которой выступает функциональное назначение конкретного комплекса.

Земельно-имущественные комплексы, как и любые социально-экономические системы, могут быть классифицированы по различным признакам. При этом выделяются:

• – жилые земельно-имущественные комплексы – это различного рода имущественные комплексы, предназначенные для постоянного проживания людей и включающие в свой состав как единое целое земельный участок (или совокупность земельных участков) и имущество (здания, сооружения, коммуникации и т.д.), необходимое для обеспечения жизненного пространства и условий жизнедеятельности на данном участке или совокупности участков. В их составе выделяются (часто значительно отличающиеся друг от друга по составу имущественных элементов, задачам и процессам организации и управления) городские, сельские и индивидуальные земельно-имущественные комплексы. Особенно это различие очевидно на уровне города и сельского административного района. Оно определяется хотя бы тем, что в городе жилые комплексы имеют компактное территориальное расположение и, как правило, тесно связаны с расположенными на территории города нежилыми земельно-имущественными комплексами и вместе с ними составляют единый земельно-имущественный комплекс данного города как объект управления городских органов власти. В сельских поселениях жилые комплексы могут быть рассредоточены на значительных расстояниях и друг от друга, и от центров коммуникаций. Они редко связаны с земельно-имущественными комплексами других видов и редко составляют с ними единое целое;
• – коммерческие земельно-имущественные комплексы предназначены для осуществления розничной и оптовой торговли (торговые центры) и других видов деятельности в сфере обслуживания (социально-бытового, коммунального, финансового и др.) с целью получения прибыли. Это – биржи, офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и т.п.;
• – производственные (индустриальные) земельно-имущественные комплексы используются в целях производства продукции и производственного назначения услуг (действующие производственные предприятия, технопарки, складские хозяйства и др.). Они в свою очередь подразделяются на виды, соответствующие классификации отраслей производства (промышленные, сельскохозяйственные, строительные, транспортные и др.);
• – рекреационные земельно-имущественные комплексы представляют сферу отдыха и спорта. Это различного рода курорты, зоны отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений и др.;
• – институциональные земельно-имущественные комплексы – комплексы, предназначенные для реализации функций федерального, субфедерального и муниципального управления, научных исследований, проектирования, обучения, профилактики здоровья, лечения и других функций специального назначения;
• – комплексные земельно-имущественные комплексы включают в свой состав два или несколько вышеперечисленных видов комплексов. К ним относятся земельно-имущественные комплексы городов, их территориально-административных единиц, муниципальных образований, единиц административно-территориального деления страны и др.
• 13 рамках предприятия, хотя оно и признано действующим законодательством единым имущественным (земельноимущественным) комплексом, подсистемы управления различными видами его элементов (земельными участками, объектами недвижимого имущества, оборудованием и т.д.) функционируют относительно изолированно друг от друга. Предприятия в управлении своей деятельностью не используют системных преимуществ и свойств земельно-имущественного комплекса как единого объекта управления, обладающего свойствами недвижимости и, соответственно, свойствами финансового актива.

Все процессы, протекающие в рамках земельно-имущественного комплекса как социально-экономической системы, по их содержанию и функциональному назначению можно разделить на три группы:

• 1) создание, содержание, развитие и ликвидация земельноимущественного комплекса (или его элементов) как товара, блага и источника дохода;
• 2) рыночное обращение;
• 3) управление.

В процессах создания, содержания, развития и ликвидации как товара, блат и источника дохода земельно-имущественный комплекс выступает как материальный носитель экономических отношений, предмет труда в процессах соответствующей социально-экономической системы. В системе общественных отношений на этом уровне формируется, используется и развивается группа так называемых производственно-технических (технологических) отношений, определяемых техническим разделением труда. В их рамках действует система соответствующих организационных и управленческих отношений. Организационные и управленческие отношения выступают каналами взаимосвязей (взаимодействия) общественных отношений разных уровней, обеспечивая пропорциональность и соотносительность их развития и вместе с этим ускорение или замедление темпов развития общества. В рамках земельно-имущественного комплекса, как в зеркале, отражается вся система общественных отношений в стране, на территории которой он расположен. Система его отношений – часть общественных отношений, и в тоже время в рамках каждого земельно-имущественного комплекса имеется система отношений, отражающая особенности данного вида социально-экономических систем и его специфику. Это определяет необходимость использования в управлении земельно-имущественным комплексом всей совокупности действующих в нем отношений.

В системе производственно-технических отношений реализуется функциональное назначение земельно-имущественного комплекса, поддерживаются и улучшаются его свойства и как фактора жизнедеятельности человека, и как товара, обращающегося на рынке, обеспечивается жизненный цикл комплекса и его элементов. Существенной особенностью земельно-имущественного комплекса с точки зрения управления является значительное несовпадение жизненных циклов различных видов составляющих сто элементов и возможность большинства из них независимо от других элементов вступать в обращение. Так, жизненный цикл объектов недвижимого имущества во много раз превышает жизненные циклы объектов движимого имущества, особенно объектов имущества, относящихся к оборотным средствам, которые имеют величину жизненного цикла, равную величине их оборота в данном земельно-имущественном комплексе. Длительность жизненного цикла объектов недвижимого имущества может быть значительно увеличена путем его реконструкции и модернизации. Системообразующий элемент земельно-имущественного комплекса – земельный участок – вообще имеет по сравнению со всеми другими его элементами бесконечный жизненный цикл. Его общественная полезность в течение этого цикла может возрастать с ростом его освоения или падать с ухудшением его полезных для конкретной хозяйственной функции свойств. При изменении хозяйственной функции (например, при переводе истощенного земельного участка из сельскохозяйственного комплекса в промышленный или жилой) его общественно полезные свойства могут значительно возрасти и вместе с этим может резко возрасти его рыночная стоимость. Кроме того, затраты на создание земельного участка как элемента земельно-имущественного комплекса, включающие только затраты па геодезию, оформление разрешительных документов и государственную регистрацию, мизерные по сравнению с затратами по созданию других его элементов.

В составе земельно-имущественного комплекса следует рассматривать следующие виды элементов:

• – земельные участки;
• – объекты недвижимого имущества;
• – объекты движимого имущества, относящиеся к основным фондам;
• – движимое имущество, относящееся к оборотным средствам;
• – движимое имущество, относящееся к нематериальным активам.

Предназначение для длительного использования земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, входящих в состав земельно-имущественного комплекса и представляющих его основу, определяет инвестиционный характер комплекса. Инвестиции необходимы для поддержания элементов недвижимости в данном состоянии и проведения изменений их свойств для противодействия физическому и моральному износу (реконструкция зданий и сооружений, рекультивация земель, особенно сельскохозяйственного назначения).

Вторая группа процессов – процессы рыночного обращения земельно-имущественного комплекса и его элементов – носит чисто рыночный характер и отражается в финансовых потоках, где ЗИК и его элементы в вещественной форме выступают их обеспечением. Земельно-имущественный комплекс и его элементы могут быть использованы в качестве источника дохода (проданы, сданы в аренду, доверительное управление и т.д.). Следует отметить, что в обращении могут участвовать только комплексы, обладающие свойствами товара, т.е. соответствующие требованиям отнесения их к категории недвижимого имущества.

С точки зрения действующего российского гражданского законодательства, земельно-имущественный комплекс (и его элементы) как объект гражданского права, может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (купли-продажи, внесения в уставный капитал, реорганизации предприятия и т.д.) либо иным способом, т.е. он имеет определенную оборотоспособность. При этом некоторые виды элементов комплекса могут быть изъяты из оборота (например, имущество предприятий и организаций, включенных в перечень Президента РФ), другие имеют ограниченную оборотоспособность, т.е. могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, для третьих видов определен специальный режим оборота (например, земли сельскохозяйственного назначения).

Вышеизложенное позволяет разделить процессы рыночного обращения земельно-имущественного комплекса и его элементов на две специфические группы – процессы с изменением и процессы без изменения собственника. Каждая из них характеризуется особыми требованиями к процессам управления. Процессы управления направлены на повышение эффективности земельно-имущественного комплекса, каждого его процесса и элемента путем увеличения социально-экономического потенциала системы и повышения уровня его использования. При этом если увеличение социально-экономического потенциала земельно-имущественного комплекса можно осуществлять путем или увеличения потенциала его ресурсов, или совершенствования технологии процессов, или повышения уровня организации, или по этим трем направлениям одновременно, то эффективность использования потенциала можно повысить только через повышение эффективности управления, побуждающего людей наиболее эффективно использовать элементы земельно-имущественного комплекса в его процессах.

• [1] В теории управления под структурой системы понимается состав элементов и отношения между ними в процессах реализации ее функций по достижению целей функционирования и развития.
• [2] Хозяйствующий субъект, или субъект экономических отношений (англ, entity, economic unit), – в узком смысле осуществляющий предпринимательскую деятельность. Может быть как юридическим, так и физическим лицом.
• [3] Под экономическими границами хозяйствующего субъекта как социально-экономической системы понимаются пространственные границы взаимодействия данного предприятия с внешней средой. Например, склад данного предприятия, место приемки-передачи получаемого предприятием материального объекта, где ответственность за данный объект переходит от одного хозяйствующего субъекта к другому, проходная предприятия, место регистрации прихода работника на предприятие и принятия предприятием ответственности за жизнеобеспечение этого работника, банк, место передачи предприятием денежных средств их получателям и т.д. См.: Справочник директора предприятия. 7-е изд. М.: ИНФРА, 2003.