Концептуальные основы оценки бизнеса

Нормативно-правовая база в сфере оценочной деятельности

В результате изучения этой главы студент должен:

знать

  • • законодательные и нормативные правовые акты (прежде всего Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Φ3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки), регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации по определению соответствующего вида стоимости объекта оценки;
  • • руководящие и методические материалы, регламентирующие порядок кадастровой оценки объекта оценки;

уметь

• профессионально составлять договор на оценку, следуя требованиям нормативных документов в сфере оценки в Российской Федерации;

владеть

• этикой делового общения с клиентами, опираясь на знание Кодекса этики оценщика.

Нормативное регулирование в сфере оценки

Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Стремительное за последние несколько лет внедрение в терминологию оценочной деятельности понятия "саморегулирование" и широкое обсуждение связанных с этим вопросов в оценочном сообществе (как в профессиональных организациях, так и на профессиональных сайтах Интернета) напрямую связано с глобальными процессами, происходящими в экономике (и имеющими свое отражение в том числе в сфере оценочной деятельности), и объективно обусловлено ими.

К таким процессам относятся интеграционные процессы, лежащие в основе решения Правительства РФ о вступлении России во Всемирную торговую организацию (ВТО), и связанные с этим отмена лицензирования оценочной деятельности государством и переход к саморегулированию; формирование международных (в том числе европейских) сертификационных структур, обеспечивающих контроль и гарантирующих стандартное качество предоставляемых потребителю услуг в различных сферах профессиональной деятельности, в том числе и в оценке.

Наличие этих процессов подтверждено и широко отражено в информационном поле окружающей нас действительности и непосредственно касается каждого из оценщиков.

В течение последних лет шла интенсивная разработка регламентов и нормативов ведения экспертной деятельности в сфере оценки, формирование процедур и методов экспертизы, служащей инструментом контроля для саморегулируемых организаций (СРО) в их обязанности отслеживания и повышения качества проведения оценочных работ их членами (по Федеральному закону от 1 декабря 2007 г. № 315-Φ3 "О саморегулируемых организациях", далее – Закон о СРО).

Кроме элиты профессионалов-оценщиков в этой работе принимал участие и ряд государственных структур (в частности, ФЛУФИ[1]), а также представители крупнейших потребителей оценочных услуг на рынках России.

Рассматривая экспертную деятельность[2] как одно из наиболее мощных средств повышения качества услуг по оценке, следует отметить также тот привносимый ею позитивный момент, который состоит в предоставлении образовательным структурам, готовящим специалистов в сфере оценки, высокого уровня требуемых профессиональных ориентиров.

Другим направлением в борьбе за повышение качества работы оценщиков является интенсивно проходящая (на уровне Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России) работа по созданию национальных российских стандартов оценки, позволяющих получить нормативно-методическую основу деятельности оценщика в дополнение к постоянно развивающейся теории оценки. Федеральные стандарты оценки, базовый блок которых (ФСО № 1–3) был принят еще в 2007 г., также должны служить инструментом повышения качества предоставляемых профессиональных услуг в сфере оценки.

Все это требует отнестись весьма серьезно и уделить достаточное внимание изучению и анализу вопросов теории и методологии проведения оценки, заложенных в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность и представляющих собой то правовое поле, в рамках которого вынужден действовать оценщик.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) был принят Государственной Думой 16 июля 1998 г. и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. В настоящее время он действует в редакциях следующих федеральных законов: от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143-Φ3, от 10 января 2003 г. № 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, от 5 января 2006 г. № 7-ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 13-Φ3, от 13 июля 2007 г. № 129-ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ, от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ; а также по Собранию законодательства РФ, где отражены новые редакции закона[3].

Данный закон практически ежегодно претерпевает ряд изменений, отражаемых в его все новых редакциях – соответствующих федеральных законах, что свидетельствует не только о незрелости его изначальной версии и недостаточной компетенции разработчиков, но и об активном участии в последующей его разработке профессионального оценочного сообщества, неравнодушного к несовершенству "буквы закона".

Причина разработки Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”" (далее – Закон № 157-ФЗ) была связана с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства к профессиональным СРО оценщиков и необходимой при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования. Однако помимо значительного внимания вопросам организации новой формы регулирования оценочной деятельностью (посредством саморегулирования с участием СРО) и усиления имущественной ответственности оценщика были введены изменения и в определения ряда базовых терминов, таких как "оценочная деятельность" (ст. 3), "субъект оценочной деятельности" (ст. 4), а также определены требования к договору на проведение оценки (ст. 10) и обязанности оценщика как единственного "субъекта оценочной деятельности" (ст. 15).

В соответствии с данным законом под оценочной деятельностью теперь понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной[4] или иной стоимости.

Как деятельность оценка действительно предполагает наличие субъектов и объектов оценки, и до появления Закона № 157-ФЗ спорным в среде оценщиков оставался лишь вопрос об отнесении потребителей оценочных услуг (юридических или физических лиц, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке) к субъектам оценки (которые не обязательно являются заказчиками оценки, как это констатировала ст. 4 Закона об оценочной деятельности[5]).

Однако согласно новой редакции Закона об оценочной деятельности единственными[6] субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона № 157-ФЗ (далее – оценщики). При этом оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 151 Законам 157-ФЗ. В соответствии со ст. 5 указанного закона к объектам оценки относятся:

  • • отдельные материальные объекты (вещи);
  • • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • • права требования, обязательства (долги);
  • • работы, услуги, информация;
  • • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

По мнению авторов, к объектам оценки следует относить только те объекты, в отношении которых установлены (или могут быть установлены) какие-либо имущественные права, поскольку никогда и ни у кого не возникнет потребности и повода оценивать такой "отдельный материальный объект (вещь)", как ворона на заборе.

Следовало бы убрать все эти перечисления и частности (а как минимум, исключить из определения строку "отдельные материальные объекты (вещи)") и отметить самое важное: объект оценки – это всегда объект гражданских прав, т.е. в абсолютном большинстве случаев – это имущество в совокупности с относящимся к нему правом собственности (либо теми или иными имущественными правами, выражающими чей-либо имущественный интерес). А что такое "услуги", "работы" или "ущербы" – оценщику не известно, поскольку его даже не учат оценивать подобные "объекты".

Таким образом, даже беглый анализ законодательной базы оценочной деятельности показывает необходимость тщательного рассмотрения таких базовых понятий, как "оценка", "оценочная деятельность", "субъект" и "объект оценки", "оценщик". Можно даже назвать эти понятия системообразующими для данной профессии, поскольку они формируют (задают) систему условий в государстве, в которых вынужден строить свою деятельность оценщик, а также определяют его статус.

В Законе № 157-ФЗ устанавливаются случаи обязательного проведения оценки (ст. 8).

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • • использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • • продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • • переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • • передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
  • • национализации имущества;
  • • ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • • составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • • выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • • проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества".

В соответствии со ст. 10 Закона № 157-ФЗ договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме.

"Договор на проведение оценки должен содержать:

  • • объект оценки[7];
  • • вид стоимости имущества (способ оценки)[8]:
  • • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
  • • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор".

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор па проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

  • [1] Федеральное агентство но управлению государственным имуществом.
  • [2] Под экспертной деятельностью здесь подразумевается деятельность по экспертизе (рецензированию) отчетов об оценке, а не техническая, судебная или иная ведомственная экспертиза (см. подробнее параграф 2.5).
  • [3] Собрание законодательства РФ: 2008. № 27. Ст. 3126; 2009. Ms 19. Ст. 2281; № 29. Ст. 3582; № 52. Ст. 6419, 6450. В 2010 г. вышла новая редакция Закона (с изменениями от 03.12.2011 и от 28.07.2012).
  • [4] Понятие рыночной стоимости и условия ее применения рассматриваются в подпараграфе 5.5.1.
  • [5] Заказчиком оценки, например, может быть собственник объекта, а результаты оценки может использовать банк для начисления суммы кредита. Однако именно заказчик является первейшим и легитимным потребителем оценки, оплачивая ее и используя ее результаты в своих целях. Мотивом отнесения заказчика к субъектам оценочной деятельности, по-видимому, являлся тот факт, что в Законе об оценочной деятельности к данным лицам предъявляются определенные требования по составлению договора на проведение оценочных работ.
  • [6] См. параграф 2.2.
  • [7] "Содержать" объект оценки в договоре вряд ли представляется возможным. Следовало бы поправить текст: договор на проведение оценки должен содержать описание, идентифицирующее объект оценки, важнейшие сведения о нем.
  • [8] "Вид стоимости" и "способ оценки" – разные вещи! Но это вопрос плохой стилистики. Кроме того, в оценочном лексиконе принят термин "метод", а не "способ" оценки.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >