Вещные права на земельные участки и предприятия как имущественные комплексы

Важнейшими объектами права собственности и других вещных прав являются земельные участки (в том числе созданные искусственно). Их правовой режим (включая собственность, аренду и т.п.) устанавливают ГК, в частности гл. 17 (ст. 260–287), ЗК, Закон об обороте земель сельхозназначения, а также Федеральные законы от 22.07.2008 № 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" и от 19.07.2011 № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также действующим с 1 марта 2015 г. (в основном) Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Многократно изменявшиеся и дополнявшиеся основные действующие положения ЗК, касающиеся гражданских прав собственности и иных вещных прав на землю, сводятся, в частности, к следующему.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Граждане и юридические лица, в том числе члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 утвержден Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок. В числе этих документов значатся:

  • а) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
  • б) копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок;
  • в) копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
  • г) при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке – выписка из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
    • – уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и
    • – копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством РФ признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП;
  • д) выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:
    • – уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и
    • – копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством РФ признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП;
  • е) кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления нрав на него;
  • ж) копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду;
  • з) сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

При этом установлено, что документы, указанные в п. "б", "г" – "е" данного Перечня, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также на находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над ним и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник вправе продавать земельный участок, дарить его, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК). Собственник может с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка возводить на нем здания и сооружения, перестраивать и сносить их, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом в настоящее время нормы части второй ГК, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством, и не изменяет целевого назначения земель сельскохозяйственного и иного целевого назначения. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также изъятие земельного участка, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с грубым нарушением законодательства, регламентируется ст. 279–282, 284–286 ГК и земельным законодательством.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК, согласно ст. 17 которого в федеральной собственности находятся земельные участки: а) признанные таковыми федеральными законами; б) право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; в) приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: а) признанные таковыми федеральными законами; б) право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; в) приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: а) признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; б) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; в) приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт- Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ с даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности:

  • 1) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств федерального бюджета;
  • 2) субъекта РФ в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта РФ;
  • 3) муниципального образования в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;
  • 4) физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения;
  • 5) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц на приобретение в собственность искусственных земельных участков определяются в соответствии с ЗК, другими федеральными законами.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Граждане, уже обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, имеют право приобрести их в собственность. Более того, если ранее ни один из членов некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает:

  • – сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя);
  • – сведения о некоммерческом объединении, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию некоммерческого объединения, запрашиваются органом исполнительной власти и органом местного самоуправления, обладающими полномочиями на предоставление указанного земельного участка, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (в иных случаях сведения запрашиваются у заявителя).

Сведения о документах, удостоверяющих право такого объединения на землю, запрашиваются в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (в иных случаях указанные сведения запрашиваются в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении).

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Важные разъяснения по этим вопросам содержатся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК.

Сервитут. Различают сервитут частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274–277 ГК). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитуты могут устанавливаться:

  • 1) для прохода или проезда через земельный участок;
  • 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • 4) проведения дренажных работ на земельном участке;
  • 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
  • 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
  • 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
  • 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
  • 10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Например, в режиме публичного сервитута допускается исследование гражданами или юридическими лицами земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации (см. Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Заметим, что, по мнению некоторых авторов, все публичные сервитуты представляют собой не ограниченные вещные права сервитутного типа, а ограничения прав собственников соответствующих природных объектов, поскольку не имеют конкретных управомоченных лиц и предоставляют возможность неограниченному (неопределенному) кругу лиц использовать названные объекты[1].

  • [1] Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вести. Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 2002. № 1. С. 21-22.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >