Особенности обеспечения жилыми помещениями работников организаций

Правовое регулирование отношений, связанных с обеспечением работников жилыми помещениями

Вопросы, связанные с обеспечением граждан жильем, получили правовое закрепление и в ведомственных нормативных правовых актах – в актах, которые приняты для работников организаций. Например, в настоящее время в системе железнодорожного транспорта действует ряд правовых актов, предусматривающих разнообразные формы решения жилищного вопроса. При этом используются более эффективные формы корпоративной поддержки работников.

Касаясь правовой базы, следует отметить, что распоряжением Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ОАО "РЖД") от 25.05.2005 № 780-р "Обутверждении Концепции жилищной политики ОАО “РЖД” на 2005–2007 годы и на период до 2015 года и нормативных документов, необходимых для ее реализации" утверждены и введены в действие с 1 июня 2005 г. следующие документы:

  • – Концепция жилищной политики ОАО "РЖД" на 2005–2007 годы и на период до 2015 года (далее – Концепция). В настоящее время она действует в редакции распоряжения ОАО "РЖД" от 03.12.2010 № 2495р;
  • – Положение о формировании специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД";
  • – Перечень основных профессий и должностей работников ОАО "РЖД", обеспечивающих соответствующие производственно-технологические процессы, которым в связи с характером трудовой деятельности необходимо проживать вблизи от места работы, приглашенных, перемещенных руководителей и специалистов ОАО "РЖД", которые могут проживать в жилых помещениях специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД" (далее – Перечень основных профессий и должностей работников ОАО "РЖД");
  • – Правила предоставления и пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД" работниками основных профессий и должностей, обеспечивающими соответствующие производственно-технологические процессы, приглашенными, перемещенными руководителями и специалистами ОАО "РЖД";
  • – Положение о комиссиях по жилищным вопросам в ОАО "РЖД";
  • – Правила предоставления работникам ОАО "РЖД" корпоративной поддержки при приобретении (строительстве) ими жилых помещений в собственность;
  • – Положение о субсидировании работникам ОАО "РЖД" части затрат на уплату начисленных процентов по договорам ипотечного кредита;
  • – Положение о купле-продаже работниками ОАО "РЖД" в кредит с рассрочкой платежа и залогом недвижимости (ипотекой) жилых помещений, приобретенных (построенных) ЗАО и Фонд на средства, полученные этими организациями от ОАО "РЖД" (далее – Положение о купле-продаже работникам ОАО "РЖД" в кредит на условиях ипотеки жилых помещений);
  • – Положение о предоставлении за счет средств ОАО "РЖД" безвозмездных субсидий отдельным категориям работников ОАО "РЖД", приобретающим (строящим) жилые помещения в собственность (далее – Положение о предоставлении за счет средств ОАО "РЖД" безвозмездных субсидий).

Указанные выше правовые акты приняты на базе действующего законодательства, в том числе ЖК РФ. При этом руководителям филиалов и других структурных подразделений ОАО "РЖД" предложено:

  • • создать комиссии по жилищным вопросам в соответствии с Положением о комиссиях по жилищным вопросам в ОАО "РЖД";
  • • обеспечить в 2-месячный срок постановку на учет для предоставления корпоративной поддержки работников ОАО "РЖД", желающих приобрести (построить) жилые помещения в собственность, из числа очередников, состоявших в очереди на улучшение жилищных условий по социальному найму до 1 марта 2005 г., на основании Правил предоставления работникам ОАО "РЖД" корпоративной поддержки и учета работников ОАО "РЖД" для предоставления корпоративной поддержки при приобретении (строительстве) жилого помещения в собственность;
  • • принять меры по обеспечению целевого использования жилых помещений специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД".

Конечно, среди названных девяти правовых актов главным документом является Концепция, которая разработана в соответствии со стратегической программой развития ОАО "РЖД" па 2005–2007 гг. и на период до 2015 г. Данная Концепция определяет основные цели и задачи ОАО "РЖД" в жилищной сфере, этапы и наиболее эффективные способы их осуществления, а также необходимую ресурсную базу для реализации указанных задач. В развитие Концепции ОАО "РЖД" принимает нормативные документы, регламентирующие различные аспекты отношений в жилищной сфере ОАО "РЖД".

В Концепции отмечается, что до структурной реформы на железнодорожном транспорте в ведении организаций железнодорожного транспорта находилось свыше 54 млн кв. м жилых помещений, из которых непосредственно для проживания работников, обеспечивающих перевозочный процесс, использовалось до 17 млн кв. м. Содержание жилищного фонда, значительно превышающего фактические производственные потребности, обусловливалось несовершенством жилищного законодательства РФ. Весь жилищный фонд, находившийся на балансе железных дорог, относился к федеральной собственности, и жилые помещения в нем предоставлялись работникам на условиях социального найма, а после приватизации переходили в собственность нанимателей.

Текучесть кадров и приватизация жилых помещений неуклонно уменьшали жилищный фонд, используемый для предоставления работникам, обеспечивающим производственно-технологический процесс. В ходе структурной реформы на железнодорожном транспорте все жилые помещения переданы в муниципальную собственность, кроме жилых помещений общей площадью 1,2 млн кв. м, размещенных в служебно-технических зданиях (0,08 млн кв. м) и общежитиях (1,12 млн кв. м), предназначенных для работников ОАО "РЖД", которые в связи с характером их трудовой деятельности должны проживать в непосредственной близости от места работы. Однако имеющийся сегодня жилищный фонд не удовлетворяет потребности ОАО "РЖД", так как его размер и структура должны быть определены, исходя из штатной численности работников основных профессий и должностей, а также планируемой численности приглашаемых и перемещаемых руководителей и специалистов ОАО "РЖД". Указанным категориям работников ОАО "РЖД" предоставляется право проживания в специализированном жилищном фонде ОАО "РЖД" (далее – ЖФК) на период выполнения ими должностных обязанностей. Жилые помещения предоставляются работникам по договору найма в соответствии с жилищным законодательством РФ, не подлежат отчуждению и передаче в аренду (ст. 92–109 ЖК РФ).

ОАО "РЖД", являясь социально ответственной компанией, несет обязательства по обеспечению работникам социальных гарантий, одной из которых является создание доступных условий для приобретения (строительства) работниками ОАО "РЖД"[1] жилых помещений в собственность. В этих целях ОАО "РЖД" оказывает корпоративную поддержку работникам ОАО "РЖД", улучшающим жилищные условия за счет собственных средств.

На учете по улучшению жилищных условий на 1 января 2005 г. состояло около 200 тыс. работников ОАО "РЖД". В настоящее время ОАО "РЖД" осуществляет корпоративную поддержку работников, приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность путем покупки построенных ЗАО "Желдорипотека" (далее – ЗАО) и ПО "Фонд “Жилсоципотека” (далее – Фонд) жилых помещений (на средства ОАО "РЖД", предоставленные в виде долгосрочных займов) в кредит с рассрочкой платежа на условиях залога недвижимости (ипотеки). Использование такой формы корпоративной поддержки в 2001–2004 гг. в условиях высокого уровня инфляции (до 14% в год) и высокой стоимости заемных средств (процентная ставка по банковским кредитам составляла 20–25% годовых) было для работников единственно доступным способом приобретения жилого помещения в собственность и имеет положительные результаты. За этот период ЗАО и Фондом было продано работникам 8971 жилое помещение. Сформирован значительный денежный фонд с целью создания условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Вместе с тем корпоративная поддержка в виде кредита с рассрочкой платежа на условиях ипотеки не позволяет значительно увеличить количество работников ОАО "РЖД", предпринимающих самостоятельные активные действия по решению своих жилищных вопросов.

Принятие федеральных законов в жилищной сфере, складывающиеся качественно новые условия на финансовом рынке, реальный рост заработной платы работников ОАО "РЖД" позволяют использовать разные, в том числе более эффективные, формы корпоративной поддержки работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность. Дальнейшая деятельность ОАО "РЖД" будет ориентирована на рост жилищно-социальных потребностей работников ОАО "РЖД". Для этого будут развиваться различные формы корпоративной поддержки, стимулирующие работников ОАО "РЖД" к собственным активным действиям по приобретению (строительству) жилого помещения.

Концепция направлена на формирование оптимального размера ЖФК для проживания в нем работников ОАО "РЖД", улучшение потребительских качеств жилых помещений, а также на организацию многообразной корпоративной поддержки работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность.

Достижение этих целей возможно при выполнении следующих задач:

  • • значительном повышении темпов строительства жилых помещений с доведением размера ЖФК до оптимального уровня;
  • • поддержании в качественном состоянии существующего ЖФК для обеспечения комфортных условий проживания в нем работников основных профессий и должностей, приглашенных, перемещенных руководителей и специалистов на период их работы в ОАО "РЖД";
  • • разработке и внедрении таких форм корпоративной поддержки, которые будут инициировать приобретение (строительство) работниками ОАО "РЖД" жилых помещений в собственность.

Развитие жилищной сферы ОАО "РЖД" является непрерывным процессом, в ходе которого мероприятия, предусмотренные Концепцией, будут выполняться поэтапно в 2005–2007 гг. и в период до 2015 г. на основе плана по реализации Концепции.

На первом этапе (2005–2007) должны осуществляться следующие меры:

  • • развитие ЖФК и улучшение потребительских качеств жилых помещений;
  • • отработка организационно-финансовых схем адресной корпоративной поддержки (содействия) работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность;
  • • разработка и совершенствование нормативной базы ОАО "РЖД" в области жилищной сферы;
  • • реализация модельных проектов жилищного строительства и различных форм корпоративной поддержки работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность;
  • • информационно-разъяснительная работа в ОАО "РЖД", направленная на реализацию Концепции;
  • • корректировка условий и механизмов реализации Концепции.

Выполнение указанных и иных мер приведет к существенным количественным и качественным изменениям условий проживания работников основных профессий и должностей, приглашенных, перемещенных руководителей и специалистов ОАО "РЖД" в жилых помещениях ЖФК, а также форм и условий предоставления корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД", приобретающим (строящим) жилые помещения в собственность и, таким образом, обеспечат достаточную организационную и ресурсную базу для проведения второго этапа реализации Концепции.

На втором этапе (2008–2010) должны осуществляться следующие меры:

  • • массовое внедрение в ОАО "РЖД" организационнофинансовых схем адресной корпоративной поддержки;
  • • развитие механизмов реализации Концепции;
  • • привлечение к участию в реализации Концепции большего количества участников путем поддержки инициатив

некоммерческих объединений работников ОАО "РЖД", создаваемых в соответствии с законодательством РФ для приобретения (строительства) жилых помещений в собственность (кредитные потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы, коллективы индивидуальных застройщиков, территориальное общественное самоуправление и др.)•

На третьем этапе (2010–2015) должны осуществляться следующие меры:

  • • привлечение и закрепление кадров, особенно в регионах России, характеризующихся ухудшением демографической ситуации;
  • • привлечение к работе в ОАО "РЖД" и закрепление молодых работников и молодых специалистов;
  • • привлечение и закрепление кадров для работы на отдаленных линейных станциях и станциях с дефицитом трудовых ресурсов.

Жилые помещения ЖФК предназначены для проживания в них:

  • – работников основных профессий и должностей, которым предоставляется право на период работы в ОАО "РЖД" проживать в ЖФК вследствие того, что они обеспечивают соответствующие производственно-технологические процессы и им с учетом характера их трудовой деятельности целесообразно на период работы в конкретной должности проживать вблизи от места работы;
  • – приглашенных, перемещенных руководителей и специалистов ОАО "РЖД", которым предоставляется на определенный срок право проживать в ЖФК.

Указанные работники ОАО "РЖД" вправе проживать в жилых помещениях ЖФК по договорам найма на период трудовых отношений. Порядок найма жилых помещений, не включенных в ЖФК, выборными работниками Российского профсоюза железнодорожников и транспортных строителей, в том числе председателем профсоюза и его заместителями, председателями дорожных комитетов и председателями территориальных или районных профсоюзных организаций данного отраслевого профсоюза, а также руководителями и работниками негосударственных учреждений здравоохранения и образования ОАО "РЖД" устанавливается нормативными документами ОАО "РЖД".

Корпоративная поддержка работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность, предоставляется в различных формах посредством правовых, финансовых и организационных механизмов. Работники ОАО "РЖД", проживающие в ЖФК, при наличии у них оснований, предусмотренных Концепцией, вправе пользоваться корпоративной поддержкой в случае приобретения (строительства) ими жилого помещения в собственность.

Основными принципами предоставления корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД", приобретающим (строящим) жилые помещения в собственность, являются:

  • • доступность для работников ОАО "РЖД" приобретения (строительства) жилого помещения в собственность при их собственной социальной и экономической активности;
  • • оказание поддержки в размере и на условиях, позволяющих охватить максимальное число работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность;
  • • дифференциация корпоративной поддержки для различных категорий работников ОАО "РЖД";
  • • использование финансовых средств ОАО "РЖД" и собственных средств работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность;
  • • социальная справедливость;
  • • коллективное финансирование приобретения (строительства) жилого помещения, реализуемое в рамках потребительского кооператива путем построения и использования целевых накопительных схем и предоставления жилищных займов.

Указанные принципы предоставления корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД" реализуются путем:

  • • ведения учета работников ОАО "РЖД" для предоставления корпоративной поддержки при приобретении (строительстве) жилого помещения в собственность;
  • • разового предоставления одной из форм корпоративной поддержки; сочетания предоставления корпоративной поддержки с ведением инвестиционно-строительной деятельности в ОАО "РЖД" и мерами, предпринимаемыми в жилищной сфере ОАО "РЖД" в субъектах РФ и муниципальных образованиях;
  • • адаптации корпоративной поддержки к условиям предоставления кредитов (займов) банками и иными участниками рынка финансовых услуг и особенностям региональных рынков жилья;
  • • сочетания корпоративной поддержки с другими методами финансирования приобретения (строительства) жилых помещений, используемыми работниками ОАО "РЖД";
  • • унификации процедур предоставления корпоративной поддержки с тем, чтобы они были простыми и понятными для работников ОАО "РЖД";
  • • взаимодействия ОАО "РЖД" с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по вопросам улучшения жилищных условий работников ОАО "РЖД", принятых на учет по месту жительства, в том числе по вовлечению работников ОАО "РЖД" в качестве участников в реализацию региональных и муниципальных программ по предоставлению жилого помещения в собственность;
  • • содействия некоммерческим объединениям работников ОАО "РЖД" в решении вопросов улучшения их жилищных и социально-бытовых условий;
  • • взаимодействия с органом территориального управления для решения вопросов в жилищной сфере ОАО "РЖД".

Формы предоставления корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД", приобретающим (строящим) жилые помещения в собственность, включают:

  • • субсидирование работникам ОАО "РЖД" части затрат на уплату начисленных процентов по кредитам (займам), полученным для приобретения (строительства) жилых помещений в собственность, а также при покупке ими жилых помещений в кредит на условиях ипотеки;
  • • предоставление безвозмездных субсидий на часть стоимости жилого помещения, приобретаемого (строящегося) на условиях ипотеки;
  • • предоставление целевых займов на уплату части стоимости приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
  • • продажа жилых помещений ЗАО и Фонда работникам ОАО "РЖД" в кредит на условиях ипотеки, а также предоставление им целевых займов на приобретение (строительство) жилых помещений в собственность в соответствии с нормативными документами ОАО "РЖД";
  • • предоставление работникам ОАО "РЖД" возможности участвовать в долевом финансировании (инвестировании) строительства многоквартирных жилых домов, инвесторами-застройщиками которых являются ОАО "РЖД", ЗАО и Фонд, иные юридические лица, привлекающиеся к реализации конкретного инвестиционного проекта в качестве соинвесторов, финансирующих инвестиционный проект в объеме, пропорциональном той части площади жилых помещений, которую соинвестор хотел бы получить в собственность;
  • • формирование системы накопления на персональных счетах работников ОАО "РЖД" финансовых средств ОАО "РЖД" для приобретения (строительства) ими жилого помещения в собственность.

Работники ОАО "РЖД", имеющие общую площадь жилого помещения менее учетной нормы, установленной органами местного самоуправления[2], могут встать но месту работы на учет для предоставления корпоративной поддержки при приобретении (строительстве) жилого помещения в собственность. Порядок учета таких работников и порядок оказания корпоративной поддержки в соответствующей форме устанавливаются нормативными документами ОАО "РЖД" в соответствии с Концепцией.

Реализация Концепции осуществляется за счет:

  • • собственных средств ОАО "РЖД";
  • • привлеченных средств ОАО "РЖД" (займов, кредитов);
  • • вовлечения объектов недвижимого имущества ОАО "РЖД" в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности, целью которой является строительство жилых помещений, осуществляемое в порядке, установленном нормативными документами ОАО "РЖД".

Объем собственных средств, выделяемых на развитие ЖФК, определяется, исходя из потребностей обеспечения производственно-технологического процесса перевозок и ротации кадров.

Корпоративная поддержка работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность, оказывается из прибыли ОАО "РЖД" в пределах объемов финансирования, предусмотренных на эти цели в бюджете ОАО "РЖД" на соответствующий финансовый год, с указанием размера выделяемых финансовых средств по каждому направлению корпоративной поддержки.

Выделение финансовых средств на субсидирование работникам ОАО "РЖД" части затрат начисленных процентов по кредитам (займам) на приобретение (строительство) жилого помещения и для продажи жилого помещения в кредит на условиях ипотеки осуществляется ОАО "РЖД" посредством целевого финансирования ЗАО и Фонда в размерах, ежегодно утверждаемых ОАО "РЖД".

Выделение финансовых средств (в пределах соответствующих статей бюджета ОАО "РЖД") осуществляется на следующие цели:

  • 1) развитие ЖФК, а именно на финансирование:
    • – нового строительства жилых помещений для формирования ЖФК в соответствии с территориально-пространственной комплексной схемой развития ЖФК;
    • – приобретения жилых помещений для включения их в состав ЖФК;
    • – капитального ремонта и реконструкции жилых помещений ЖФК;
    • – аренды жилых помещений для последующего предоставления их работникам ОАО "РЖД" основных профессий и должностей, приглашенным, перемещенным руководителям и специалистам ОАО "РЖД";
  • 2) содержание, ремонт жилых помещений и оплату коммунальных услуг в части, не обеспеченной сборами с нанимателей, проживающих в ЖФК;
  • 3) оказание адресной корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД" при приобретении (строительстве) жилого помещения в собственность, выражается в различных формах в соответствии с нормативными документами ОАО "РЖД";
  • 4) предоставление корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД" через ЗАО и Фонд в форме субсидирования работникам ОАО "РЖД" части затрат на уплату начисленных процентов по кредитам (займам), полученным для приобретения (строительства) жилых помещений в собственность и при покупке ими жилых помещений в кредит на условиях ипотеки;
  • 5) строительство жилых помещений ЗАО и Фондом и продажу их работникам ОАО "РЖД" в кредит на условиях ипотеки, а также предоставление ЗАО и Фонду целевых займов работникам ОАО "РЖД" на приобретение (строительство) жилых помещений в собственность.

В реализации Концепции ЗАО и Фонд участвуют имеющимися в их распоряжении финансовыми средствами. Финансовые средства, направляемые ОАО "РЖД" этим организациям, используются ими в отношении работников ОАО "РЖД", состоящих на учете для предоставления корпоративной поддержки на условиях, определяемых ОАО "РЖД". ЗАО и Фондом ведется масштабная работа по привлечению и заимствованию из внекорпоративных источников дополнительных инвестиций на ведение инвестиционно-строительной деятельности, в том числе привлечение сбережений работников ОАО "РЖД" путем инициирования в различных формах накопления финансовых средств на приобретение (строительство) жилых помещений в собственность.

Деятельность ОАО "РЖД" направлена на уменьшение использования собственных финансовых средств для улучшения жилищных условий работников, вовлечение финансовых средств ЗАО и Фонда, средств внешних источников, в том числе инвесторов, отобранных на конкурсной основе, средств работников ОАО "РЖД", а также вовлечение объектов недвижимого имущества ОАО "РЖД" в качестве вклада при осуществлении инвестиционной деятельности, целью которой является строительство жилых помещений. В рамках этой деятельности функции застройщика или заказчика-застройщика выполняются ЗАО и (бондом или внешними инвесторами, отобранными на конкурсной основе, ведется формирование строительной программы на среднесрочную перспективу (три – четыре года), увеличивается финансовый оборот, направляется часть прибыли на реализацию жилищной ипотечной программы ОАО "РЖД".

Концепция является одним из действенных механизмов в достижении стратегической цели социальной политики ОАО "РЖД" – повышения эффективности и результативности ее производственно-экономической деятельности, устойчивости технологического процесса перевозок и закрепления высокопрофессиональных кадров в ОАО "РЖД". Реализация Концепции будет способствовать улучшению качества жизни работников ОАО "РЖД", позволит повысить эффективность социальной политики ОАО "РЖД" и достичь следующих социально-экономических результатов:

  • • возрастания рейтинга ОАО "РЖД" как социально ориентированной организации;
  • • возрастания конкурентоспособности ОАО "РЖД" на рынке труда и степени привлекательности железнодорожных профессий путем оказания корпоративной поддержки работникам ОАО "РЖД" для улучшения условий их проживания;
  • • формирования высококвалифицированного кадрового потенциала ОАО "РЖД", соответствующего масштабности и сложности его стратегических целей, путем решения вопроса улучшения жилищных условий работников;
  • • закрепления высококвалифицированных кадров на длительный срок работы в ОАО "РЖД" путем повышения уровня благосостояния и качества жизни работников;
  • • снижения удельных затрат ОАО "РЖД" на оказание корпоративной поддержки своим работникам за счет адресности предоставляемых социальных льгот и гарантий;
  • • стимулирования социальной и экономической активности работников ОАО "РЖД", приобретающих (строящих) жилые помещения в собственность, путем создания организационных, правовых и экономических условий и оказания им корпоративной поддержки;
  • • решения проблемы доступности приобретения (строительства) жилого помещения в собственность для работников ОАО "РЖД" с разным уровнем дохода;
  • • создания организационно-финансового механизма, позволяющего эффективно и в значительных объемах привлекать в жилищную сферу ОАО "РЖД" ресурсы из внекорпоративных источников (предоставление корпоративной поддержки позволяет на 1 руб., вложенный ОАО "РЖД", вовлекать в оборот 3-6 руб. его работников);
  • • сокращения удельного размера финансовых средств ОАО "РЖД", ежегодно отвлекаемых на жилищное строительство, при повышении уровня удовлетворения жилищных потребностей его работников и обеспечения их социально-бытовыми условиями более высокого качества.

В результате реализации Концепции за период с 2005 по 2007 г. предусматривается увеличение общей площади жилых помещений приблизительно на 1 млн кв. м.

  • [1] Кроме того, корпоративная поддержка оказывается пенсионерам (включая супруга и их несовершеннолетних детей), работающим и ушедшим на пенсию из ОАО "РЖД" или организаций федерального железнодорожного транспорта, имущество которых внесено в уставный капитал ОАО "РЖД", состоявшим на 1 марта 2005 г. на учете по улучшению жилищных условий по социальному найму в филиалах или других структурных подразделениях ОАО "РЖД".
  • [2] В соответствии со ст. 14 ЖК РФ в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге данный вопрос может быть регламентирован органами государственной власти этих субъектов РФ, если иное не предусмотрено законами данных субъектов.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >