Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)

В ЖК РФ изменению договора социального найма посвящена ст. 82. Она касается лишь двух случаев:

  • – если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения (ч. 1);
  • – признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя (ч. 2).

При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя. Однако неясно, чем он должен руководствоваться, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

В данной статье используется понятие (термин) "дееспособный" член семьи нанимателя. Речь идет о гражданах, имеющих дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять жилищные права) в полном объеме. Эта тенденция конкретизации правового статуса физического лица (гражданина) в законодательстве последних лет, на наш взгляд, не является оправданной. Прежде всего нужно иметь в виду, что гражданское и соответственно жилищное законодательство исходят из презумпции (предположения), что гражданин является дееспособным. Если он недееспособный или ограничен в дееспособности, то не может самостоятельно участвовать в сделке (в данном случае совершать действия, касающиеся договора социального найма). Кроме того, ссылка в ст. 82 на "дееспособность" и ее отсутствие в других статьях (например, ст. 60 ЖК РФ) создает неопределенность (путаницу) в части реализации гражданами своих жилищных прав.

В ст. 82 ЖК РФ установлено следующее:

"1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя".

Новый порядок изменения договора социального найма вообще не предусматривает раздел занимаемого гражданами жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 "Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя", в которой было предусмотрено следующее:

"Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.

Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены. Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке".

Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Так, постановлением Пленума № 5 было установлено, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся па его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.

В постановлении Пленума № 2 было отмечено, что, разрешая спор о разделе жилых помещений но требованию нанимателя или члена его семьи, суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

Кроме того, было отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, существенно ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Они могут порождать для граждан различные проблемы и неудобства. В случае прекращения семейных отношений (например, между супругами) раздел жилого помещения (даже при наличии необходимой площади – изолированных комнат), как указывалось выше, не допускается. Выходом из данной ситуации может быть обмен, в том числе принудительный, занимаемого жилого помещения или переезд одного из проживающих (бывшего члена семьи) в другое жилое помещение.

В ст. 83 ЖК РФ содержатся общие положения о расторжении и прекращении договора социального найма, в частности в ней определено, в каких случаях данный договор расторгается, а в каких случаях он прекращается. Во всех случаях речь идет об освобождении жилого помещения, занимаемого нанимателем и членами его семьи по договору социального найма.

Указанной статьей установлено, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя. Наниматель жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть данный договор.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

  • – невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • – разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • – систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  • – использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Рассмотрим приведенные положения более подробно.

Так, ст. 83 ЖК РФ предусмотрены разные случаи (основания) расторжения договора социального найма:

  • – по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя, без предварительного предупреждения об этом (ч. 1), а также по инициативе нанимателя (ч. 2);
  • – инициативе наймодателя (ч. 4).

В ч. 3 ст. 83 ЖК РФ установлена норма, предусматривающая самостоятельное основание для расторжения договора социального найма – выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства. Конечно, имеется в виду их переезд в другое жилое помещение на постоянное проживание. В постановлении Пленума № 2 разъяснено, что при разрешении таких споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др. Касаясь данного вопроса в отношении бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения Верховный Суда РФ разъяснил, что этот гражданин может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.).

Федеральным законом от 06.12.2011 № 395-Φ3 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением ротации на государственной гражданской службе" в ч. 3 ст. 83 ЖК РФ внесено изменение (указанная часть дополнена словами "если иное не предусмотрено федеральным законом"). Речь идет о ротации государственных гражданских служащих (работников аппаратов госорганов) и об установлении для этих лиц дополнительных социальных гарантий, в частности по сохранению жилых помещений по месту их жительства в связи с выездом для прохождения госслужбы в другие населенные пункты. Из указанного Федерального закона следует, что ротация гражданских служащих проводится в целях повышения эффективности гражданской службы и противодействия коррупции путем назначения гражданских служащих на иные должности гражданской службы. В связи с этим ч. 1 ст. 52 названного Федерального закона дополнена п. 9.2 следующего содержания: "обеспечение гражданского служащего, назначенного в порядке ротации на должность гражданской службы в государственный орган, расположенный в другой местности в пределах Российской Федерации, служебным жилым помещением, а при отсутствии по новому месту службы служебного жилого помещения – возмещение гражданскому служащему расходов на наем (поднаем) жилого помещения. В случае, если гражданский служащий является нанимателем жилого помещения по договору социального найма по прежнему месту прохождения гражданской службы, договор социального найма жилого помещения с гражданским служащим не может быть расторгнут по требованию наймодателя в течение срока действия срочного служебного контракта о замещении должности гражданской службы в порядке ротации..."

На наш взгляд, в дополнении ст. 83 ЖК РФ этой нормой не было необходимости. По данному вопросу, наряду с законодательством, имеется подробное разъяснение в п. 32 постановления Пленума № 14:

"При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения".

Прекращение договора социального найма законодательством увязывается с объективными обстоятельствами (событиями): утратой (разрушением) жилого помещения либо смертью одиноко проживающего нанимателя.

Таким образом, в ст. 83 применяются два близких по значению термина "расторжение" и "прекращение" договора социального найма. При этом следует иметь в виду, что спорные вопросы, связанные с выселением из жилого помещения, разрешаются только в судебном порядке. Ранее допускалось выселение в административном порядке с санкцией прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР).

В п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя за использование жилого помещения не по назначению. Однако непонятно, о каком использовании жилья нс по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания

граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. По- видимому, нужно говорить об использовании жилого помещения для иных целей, т.е. за пределами использования жилья, установленными законодательством (ст. 17 ЖК РФ).

В ст. 84–91 ЖК РФ подробно регламентируются вопросы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений (в основном сохранен ранее действовавший порядок, предусмотренный ст. 90–98 ЖК РСФСР).

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

  • – с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
  • – с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
  • – без предоставления других жилых помещений.

При этом граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

  • – дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  • – жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
  • – жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое но договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции но договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

В ЖК РФ уточнено, что выселение может производиться с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилья. Какое конкретно жилое помещение предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда.

Относительно предоставления благоустроенного жилого помещения в связи с переселением граждан судебная практика была ориентирована на следующие критерии. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке проводится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли оно степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.

В постановлении Пленума № 5 также было обращено внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.

Предоставляемое другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 89 ЖК РФ:

"1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

  • 2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
  • 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении".

Необходимо иметь в виду, что в ст. 89 ЖК РФ говорится о предоставлении гражданам, например, при сносе жилого дома равнозначного по общей площади жилого помещения. Иными словами, одновременного улучшения жилищных условий не происходит (т.е. жилое помещение может предоставляться без учета соответствующей нормы – ст. 50 ЖК РФ). При этом в указанной статье не предусмотрен учет каких-либо иных условий (например, гражданин проживал в кирпичном доме и желает получить квартиру именно в таком доме и т.п.).

Касаясь выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (т.е. менее комфортно), следует отметить, что данный вопрос регламентирован ст. 90 ЖК РФ. В ней установлено следующее. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Расторжение договора найма (и соответственно выселение из жилого помещения) за неуплату в течение шести месяцев за квартиру и коммунальные услуги было предусмотрено и прежним законодательством. В ст. 15.5 Основ предусматривалось:

"В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития".

Таким образом, речь идет о предоставлении пригодного для проживания жилья из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). При решении данных вопросов правоприменительная практика, в том числе судебная, исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или нет (могут учитываться отдельные месяцы). Судом принимаются во внимание уважительные причины: задержка выплаты заработной платы, нетрудоспособность гражданина и др. (письмо Госстроя России от 22.08.2000 № ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги"). Данный вопрос нашел отражение в Обзоре практики Верховного Суда РФ от 21.07.2000 "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г. разъяснено, что в случае невнесения без уважительной причины платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета нс менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения предусмотрено ст. 91 ЖК РФ:

"1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным".

В указанном выше Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по вопросу применения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ разъяснено, что с иском о выселении названных в этой части граждан, в том числе бывших членов семьи нанимателя, может обратиться в суд любое заинтересованное лицо, например житель дома, а также органы государственной жилищной инспекции, которые осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилым помещением.

Данные вопросы разъяснены в п. 35–40 постановления Пленума № 14, где сказано, что судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85–91).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается.

При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86–88 ЖК РФ, т.е. в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу); жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1–3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окоп, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Касаясь защиты жилищных прав граждан и сроков исковой давности, в постановлении Пленума № 14 (и. 8 и 9) обращено внимание на следующее.

"...При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи ЗЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

9. Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)".

В ст. 81 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить последнему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Кроме того, федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Таким образом, данной статьей предусмотрено право нанимателя жилого помещения, занимающего данное помещение по договору социального найма, на предоставление ему жилого помещения меньшего размера путем обращения в соответствующие органы или организации. Для решения данного вопроса законодательством установлен трехмесячный срок. Также установлено, что законодательством (федеральным и региональным) могут быть предусмотрены другие условия замены имеющегося жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Например, в ст. 40 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" предусмотрено право жителей города на замену жилого помещения по состоянию здоровья.

В ст. 81 ЖК РФ предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую такую замену увязывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако, на наш взгляд, эта статья на практике вряд ли будет широко применяться. В современных условиях она нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора обмена, а в случае приватизации жилого помещения – договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду.

Хотелось бы обратить внимание на неудачную, по нашему мнению, формулировку рассматриваемой статьи. Неясно, какое жилое помещение должен получить гражданин, имеющий площадь "сверх нормы предоставления". По-видимому, в таких случаях необходимо руководствоваться именно нормой предоставления, а нс учетной нормой, поскольку гражданин станет нуждаться в получении жилого помещения.

В юридической литературе высказано мнение, что замену жилого помещения в порядке, установленном ст. 81 ЖК РФ, можно рассматривать как "особую форму предоставления жилых помещений"[1].

  • [1] См.: Гетман E. С. К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права / E. С. Гетман. М., 2003. С. 66.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >