ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • • общую характеристику и классификацию оснований возникновения прав на земельные участки;
  • • понятие, основания и содержание ограничения оборотоспособности земельных участков;
  • • основания и порядок приватизации земельных участков;
  • • порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и для целей, не связанных со строительством;

уметь

  • • различать основания возникновения прав на земельный участок;
  • • толковать и грамотно применять нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие отношения в области возникновения прав на землю;

владеть навыками

• квалификации юридических фактов как оснований возникновения прав на земельные участки.

Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки

Институт возникновения прав на земельные участки является одним из важнейших в земельном праве, поскольку именно основания возникновения прав на землю являются в большинстве случаев основаниями возникновения земельных правоотношений.

В ст. 25 ЗК РФ закрепляется общее положение, в соответствии с которым предусмотренные им права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитуты, право аренды, право безвозмездного срочного пользования) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами. Таким образом, права на земельные участки могут возникать исключительно по основаниям, предусмотренными федеральными законами.

Учитывая данное обстоятельство, можно выделить общие основания возникновения прав на земельные участки из предусмотренных ст. 8 ГК РФ оснований возникновения гражданских прав и обязанностей:

  • 1) договоры и иные сделки, предусмотренные законом;
  • 2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом;
  • 3) судебные решения;
  • 4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;
  • 5) наступление событий, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Указанные основания в нашем случае являются правоустанавливающими юридическими фактами, письменное подтверждение которых является правоустанавливающим документом на земельные участки.

Если гражданское законодательство устанавливает общие основания и способы приобретения недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, то земельное законодательство содержит особенности приобретения прав на земельные участки, которые обусловлены спецификой земельных участков как объектов правоотношений, необходимостью обеспечения публичных интересов, а также историей развития правового регулирования земельных отношений в России.

Возможность специального регулирования земельно-имущественных отношений базируется на положениях Конституции РФ и ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которыми земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Особенности, предусмотренные земельным законодательством, выражаются в установлении определенных условий и необходимой совокупности конкретных юридических фактов для возможности приобретения прав на земельные участки различными субъектами. Своеобразие оснований возникновения прав на земельные участки заключается в том, что они почти всегда выступают не как единичный юридический факт, а как сложный фактический состав. Например, для приобретения права частной собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, необходимо, как правило, принятие акта уполномоченного органа власти и заключение договора купли-продажи.

Совокупность юридических фактов и условий, установленных гражданским и земельным законодательством, необходимых для возникновения конкретного вида права на земельный участок, можно назвать способом приобретения данного права па земельный участок.

Способы приобретения прав на земельные участки зависят от вида субъекта, вида приобретаемого права, существующей формы собственности на приобретаемые земельные участки, категории земель и других факторов, устанавливаемых законодательством.

Необходимым условием возникновения вещных прав на земельные участки как объекты недвижимого имущества является государственная регистрация, что устанавливается ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 25 ЗК РФ.

Центральное место в системе оснований возникновения прав на земельные участки занимает институт возникновения права собственности как абсолютного права, дающего субъекту этого права полное господство над вещью.

При изучении данного вопроса следует иметь в виду, что основания возникновения права собственности носят относительный характер, так как возникновение права собственности на земельный участок одного лица влечет соответственно прекращение права собственности на этот земельный участок предыдущего собственника. Так, договор купли-продажи земельного участка является одновременно основанием возникновения нрава собственности на земельный участок у покупателя и основанием прекращения права собственности на данный земельный участок у продавца. В то же время основания прекращения права частной собственности на имущество являются основаниями возникновения права государственной или муниципальной собственности на данное имущество. Но в российском законодательстве в главах, посвященных основаниям возникновения и прекращения прав, предусматриваются основания возникновения и прекращения права собственности на имущество граждан и юридических лиц. Соответственно, в настоящей главе рассматриваются основания возникновения права частной собственности на земельные участки.

Основания и способы приобретения права частной собственности на земельные участки зависят от того, в чьей собственности находятся приобретаемые земельные участки: частной, государственной или муниципальной. Кроме того, возможность приобретения земельных участков в частную собственность и на других правах зависит от вида субъекта, желающего приобрести земельный участок. Например, действующее земельное законодательство ограничивает земельную правоспособность иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

В частности, ЗК РФ в и. 3 ст. 15 устанавливает, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых в настоящее время утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками".

Также в соответствии со ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Общие основания приобретения права собственности устанавливает ст. 218 ГК РФ. При этом важно отметить, что все способы приобретения права частной собственности на земельные участки являются производными, так как российское законодательство устанавливает презумпцию права государственной собственности на все земли и земельные участки в Российской Федерации, которые не находятся в частной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Это означает, что земельные участки, на которые не зарегистрировано право собственности или собственник неизвестен, находятся в не разграниченной государственной собственности, т.е. собственником данных земель или земельных участков является государство. В силу данного обстоятельства земельные участки не могут быть признаны бесхозяйным имуществом в соответствии со ст. 225 ГК РФ. Соответственно, к приобретению права собственности на земельные участки имеет отношение только п. 2 ст. 218 ГК РФ, который устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Таким образом, права на земельные участки, находящиеся в частной собственности, возникают на основании сделок и в порядке универсального правопреемства в соответствии с гражданским законодательством. Земельное законодательство устанавливает определенные условия и особенности совершения сделок с земельными участками, что рассматривается в настоящем учебнике в отдельной главе.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >