Ограничение сделок с земельными участками

Земельные участки могут быть предметом любого гражданско- правового договора, опосредующего использование имущества или его отчуждение (за исключением случаев, когда это противоречит самой природе договора). В связи с этим нельзя согласиться с позицией, высказанной в юридической литературе, что из п. 3 ст. 129 ГК РФ якобы следует "прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками"[1]. Единственный прямой запрет на совершение сделки с земельными участками установлен ст. 666 ГК РФ, где сказано, что предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

На сделки с земельными участками в полной мере распространяются основные начала гражданского законодательства, закрепленные в ст. 1 ГК РФ: признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вместе с тем указанные гражданско-правовые принципы (частно-правовые начала) в ряде случаев ограничиваются нормами земельного права в целях обеспечения публичных интересов, исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля является недвижимым имуществом, но от этого она не теряет свойства природного объекта и природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), а потому подлежит особой охране. Поэтому при регулировании сделок с земельными участками особенно важно обеспечить сочетание интересов общества и законных интересов граждан[2], согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Отступления от "классических" частноправовых принципов совершения сделок устанавливаются прежде всего в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения. Однако они имеют место и при регулировании сделок с земельными участками, относящимися к другим категориям земель. К числу основных особенностей сделок с земельными участками (которые можно рассматривать как ограничение сделок), установленных земельным законодательством, можно отнести следующие:

  • • сохранение целевого использования земельных участков;
  • • совершение сделок с землей с учетом минимальных и максимальных размеров земельных участков;
  • • преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения при его возмездном отчуждении;
  • • преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае если число участников общей собственности больше пяти);
  • • обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка (либо его части) в случаях, установленных ст. 5 Закона об обороте земель;
  • • запрет на продажу иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам[3] (далее также иностранным субъектам) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками";
  • • обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участков, в том числе путем продажи их на торгах, и др.

  • [1] Земельное право России: учебник / под ред. Л. П. Анисимова. М.: Высшее образование,, 2009. С. 155.
  • [2] Следует отметить, что в данном принципе земельного права, закрепленном в подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, "потеряны" нрава и законные интересы юридических лиц. Представляется, что данный недостаток законодательной техники в какой-то мере компенсируется п. 2 ст. 15 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Следовательно, рассматриваемое положение следует толковать расширительно с учетом необходимости обеспечения нрав юридических лиц на землю.
  • [3] В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения запрет на приобретение земельных участков в собственность распространяется также на юридические липа, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >